환매 관련 논점이 나오면, 환매의 요건이 핵심이다. 문제는 환매의 요건을 통해 사안에서 주어진 상황을 어떻게 포섭이 가능한가?를 대부분 물어본다.
A도는 2008년 5월경 국토교통부장관으로부터 관계법령에 따라 갑의 농지 4,000㎡를 포함한 B시와 C시에 걸쳐있는 토지 131,000㎡에 ‘2009 세계엑스포’ 행사를 위한 문화시설을 설치할 수 있도록 하는 공공시설입지승인을 받았다. 그 후 A도는 편입토지의 소유자들에게 보상협의를 요청하여 갑으로부터 2008년 12월 5일 「공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의하여 위 갑의 농지를 협의취득하였다. A도는 취득한 갑의 토지 중 1,600㎡를 2009년 5월 31일부터 2011년 4월 30일까지 위 세계엑스포행사 및 기타 행사를 위한 임시주차장으로 이용하다가 2012년 3월 31일 농지로 원상복구하였다. 그 후 1,600㎡의 토지는 인근에서 청소년수련원을 운영하는 제3자에게 임대되어 청소년들을 위한 영농체험 경작지로 이용되고 있다. ★★ (1) 갑은 농지로 원상복구된 토지 1,600㎡에 대한 환매권을 행사하려고 한다. 갑의 권리구제방법에 대하여 설명하시오. (25점) |
<예시 목차>
Ⅰ. 환매의 요건과 권리구제방법
1. 문제점
A도가 세계엑스포행사를 위한 문화시설을 설치하기 위해 갑의 농지를 협의취득하여 그 토지 중 일부를 세계엑스포행사 및 기타 행사를 위한 임시주차장으로 이용하다가 농지로 원상복구한 후 인근에서 청소년수련원을 운영하는 제3자에게 임대하여 청소년들을 위한 영농체험 경작지로 이용되고 있다면 갑은 원상복구된 토지 일부에 대해 토지보상법 제91조의 환매권을 행사할 수 있는 요건을 갖추고 있는지를 환매권에 대한 소송형태와 더불어 검토해 본다.
2. 환매의 요건
(1) 환매권자와 상대방
(가) 환매권자는 취득일 당시의 토지소유자 또는 포괄승계인이다(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제91조 제1항).
(나) 환매권행사의 상대방은 협의에 의해 취득한 토지나 수용 토지의 현재 소유자이다. 일반적으로 사업시행자가 상대방이지만 제3자에게 매각될 수도 있기 때문에 제3자인 현재 소유자도 환매권 행사의 상대방이 될 수 있다.
(다) 설문에서 종전 토지소유자 갑은 사업시행자 A도를 상대로 환매권을 행사할 수 있다.
(2) 환매의 목적물
(가) 환매의 목적물은 토지소유권이다(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제91조 제1항).
(나) 설문에서 환매의 목적물은 갑 토지의 소유권이다.
(3) 환매권의 행사요건
환매권자는 다음 둘 중 하나에 해당할 때 환매권을 행사할 수 있다.
1) 토지보상법 제91조 제1항의 경우
(가) 공익사업의 폐지 · 변경 또는 그 밖의 사유로 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게된 경우 토지의 협의취득일 또는 수용의 개시일(취득일) 당시의 토지소유자 또는 그 포괄승계인(환매권자)은 환매권을 행사할 수 있다(동법 제91조 제1항).
(나) 취득한 토지의 전부 또는 일부가 ‘필요 없게 된 때’란 사업시행자가 취득한 토지의 전부 또는 일부가 취득 목적사업을 위하여 사용할 필요 자체가 없어진 경우를 말하며, 협의취득 또는 수용된 토지가 필요 없게 되었는지는 사업시행자의 주관적인 의사를 표준으로 할 것이 아니라 객관적 · 합리적으로 판단하여야 한다(대판 2019.10.31. 2018다233242).
2) 토지보상법 제91조 제2항의 경우
(가) 취득일부터 5년 이내에 취득한 토지의 전부를 해당 사업에 이용하지 아니하였을 때 환매권자는 환매권을 행사할 수 있다(동법 제91조 제2항).
(나) ‘사업에 이용하지 아니하였을 때’란 사업에 이용될 가능성은 있지만, 사실상 사업에 제공되지 않은 경우를 말한다. 따라서 사업시행자의 태만 등에 의해 사업을 착수하지 않은 경우는 물론 통상의 사업실시보다 현저하게 늦게 사업이 실시되는 경우도 포함된다.
3) 설문
A도가 세계엑스포행사를 위한 문화시설을 설치하기 위해 갑의 농지를 협의취득하여 그 토지 중 1,600㎡를 세계엑스포행사 및 기타 행사를 위한 임시주차장으로 이용하다가 2012년 3월 31일 농지로 원상복구 한 후 인근에서 청소년수련원을 운영하는 제3자에게 임대하여 청소년들을 위한 영농체험 경작지로 이용되고 있다면 종전 사업의 폐지 · 변경 등의 사유로 토지의 일부가 필요 없게 된 경우에 해당하므로 설문은 토지보상법 제91조 제1항의 요건을 갖추고 있다.
(4) 환매권의 행사기간
1) 토지보상법 제91조 제1항의 경우
다음 각 호(1. 사업의 폐지 · 변경으로 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우: 관계 법률에 따라 사업이 폐지 · 변경된 날 또는 제24조에 따른 사업의 폐지 · 변경 고시가 있는 날, 2. 그 밖의 사유로 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우: 사업완료일)의 구분에 따른 날부터 10년 이내에 그 토지에 대하여 받은 보상금에 상당하는 금액을 사업시행자에게 지급하고 그 토지를 환매할 수 있다(동법 제91조 제1항).
2) 토지보상법 제91조 제2항의 경우
해당 토지의 취득일부터 6년 이내에 이를 행사하여야 한다.
3) 토지보상법 제91조 제1항과 제2항의 관계
토지보상법 제91조 제1항과 제2항 양쪽의 요건에 모두 해당된다고 하여 더 짧은 제척기간을 정한 제2항에 의하여 제1항의 환매권의 행사가 제한된다고 할 수도 없을 것이므로, 제2항의 규정에 의한 제척기간이 도과되었다 하여도 제1항의 규정에 의한 환매권 행사를 할 수 있다(대판 1995.2.10. 94다31310).
4) 설문
설문은 토지보상법 제91조 제1항의 경우이기 때문에 갑은 세계엑스포행사 및 기타 행사를 위한 임시주차장으로 이용하다가 농지로 원상복구된 날로부터 10년 이내에 보상금 상당액을 A도에 지급하고 환매권을 행사해야 한다.
3. 환매권에 대한 소송
(가) 판례는 「환매권은 상대방에 대한 의사표시를 요하는 형성권의 일종으로서 재판상이든 재판 외이든 위 규정에 따른 기간 내에 행사하면 매매의 효력이 생기는 이러한 환매권의 존부에 관한 확인을 구하는 소송은 민사소송에 해당한다(대판 2013.2.28. 2010두22368)」고 본다.
(나) 판례에 따르면, 갑은 민사소송으로 환매권에 대한 권리구제를 받을 수 있다.