감정평가는 대상물건의 유형에 따라 달라진다. 따라서 대상물건의 유형에 따른 감정평가방법 등을 잘 정리해두어야 한다. 토지의 감정평가는 기본중에 기본이다. 유형별 감정평가는 이론에서도 중요하지만, 실무에서도 중요하다. 10~20점 정도로 준비해두자. 감칙을 보고 시작하자. 토지의 감정평가는 감칙 제 14조에 명시되어 있다.
INDEX
Ⅰ. 개설
토지란 지표(땅)을 의미하나 일반적으로는 측량,수로조사 및 지적에 관한 법률에서 정하고 있는 지적을 말한다. 이러한 토지는 지표면상에 무한히 연속하고 있어 편의상 인위적으로 구분하여 한 필지마다 소재지, 지번, 지목, 경계, 면적 등을 정하여 지적공부에 등록하고 거래단위로 사용한다. 따라서 토지의 평가에 있어서 소재지, 지번, 지목, 경계, 면적 등의 확인과 일치여부 등이 중요하다. 감정평가 대상으로서의 토지의 개념은 소유권의 대상이 되는 땅으로서 지하, 공중 등 정당한 이익이 있는 범위 내에서 그 상하를 포함한다. 감정평가 대상으로서 토지는 소유권의 대상이 되어야 하며 그 물리적인 범위는 지표면상뿐만 아니라 정당한 이익이 미치는 지하, 공중까지 포함하는 것이다.
Ⅱ. 토지관련 개념
1. 택지, 필지, 획지 등
1) 택지
주택, 점포, 공장 기타 여러 가지 건물부지로 이용되거나 이용되는 것이 사회적, 경제적, 행정적으로 합리적이라 인정되는 토지를 택지라고 하며, 그 용도에 따라 주거지, 상업지, 공업지로 구분된다.
2) 필지
토지 개수의 기준이 되며 지적도상 구분된 토지를 필지라고 한다.
3) 획지
법적, 인위적, 자연적 조건 등에 의하여 다른 토지와 구별되는 일획의 토지를 획지라고 하며 특별한 조건이 따르지 않는 한 통상 토지가치평정상의 단위이다. 필지는 법상 토지의 개수에 대한 기준이 되지만, 부동산평가에서는 획지를 더 중요시 한다.
2. 토지의 용도구분
1) 택지
주택, 점포, 공장 기타 여러 가지 건물 및 구축물의 부지로 쓰이고 있거나 쓰일 것이 사회적, 경제적, 행정적으로 합리적이라고 인정되는 토지를 말한다. 택지는 그 용도에 따라 주거용지, 상업, 업무용지, 공업용지 등으로 구분된다.
2) 농지
농지라 함은 법적 지목 여하에 불구하고 실제의 토지현황이 농경지 또는 다년생식물을 재배지로 이용되는 토지와 그 개량시설의 부지를 말하며, 농경지라 함은 농작물을 경작하는 토지를 말한다.
3) 임지
임지란 입목 등이 집단적으로 생육되고 있는 토지이다.
4) 예정지(후보지)와 이행지
예정지(후보지)란 인근지역의 주위환경 등의 사정으로 보아 현재의 용도에서 장래 택지 등 다른 용도로의 전환이 객관적으로 예상되는 토지로서 용도별 분류에 따른 유형간의 변화가 일어나고 있는 토지를 말한다. 이행지란 대분류 내의 세분된 종류에서 다른 세분된 종류로 바뀌는 토지를 말한다.
3. 토지 용도별 감정평가 시 고려할 사항
1) 주거용지
① 도심과의 거리 및 교통시설의 상태 ② 상가와의 거리 및 배치상태 ③ 학교, 공원, 병원 등의 배치상태 ④ 조망, 풍치, 경관 등 지역의 자연적 환경 ⑤ 변전소, 폐수처리장 등 위험, 혐오시설 등의 유무 ⑥ 소음, 대기오염 등 공해발생의 상태 ⑦ 홍수, 사태 등 재해발생의 위험성 ⑧ 각 획지의 면적과 배치 및 이용 등의 상태
2) 상업, 업무용지
① 배후지의 상태 및 고객의 질과 양 ② 영업의 종류 및 경쟁의 상태 ③ 고객의 교통수단 상태 및 통행 패턴 ④ 번영의 정도 및 성쇠의 상태 ⑤ 번화가에의 접근성
3) 공업용지
① 제품의 판매시장 및 원재료 구입시장과의 위치관계 ② 항만, 철도, 간선도로 등 수송시설의 정비상태 ③ 동력자원, 용수, 배수 등 공급처리시설의 상태 ④ 노동력 확보의 용이성 ⑤ 관련 산업과의 위치관계 ⑥ 수질오염, 대기오염 등 공해발생의 위험성 ⑦ 온도, 습도, 강우 등 기상의 상태
4) 농경지
① 토질의 종류 ② 관개, 배수의 설비 상태 ③ 가뭄 피해나 홍수 피해의 유무와 그 정도 ④ 관리의 편리성이나 경작의 편리성 ⑤ 마을 및 출하지에의 접근성
5) 임야지
① 표고, 지세 등의 자연상태 ② 지층의 상태 ③ 일조, 온도, 습도 등의 상태 ④ 임도 등의 상태
Ⅲ. 감정평가방법
1. 자료의 수집 및 정리
1) 사전조사
(1) 조사내용
토지를 감정평가할 때에는 사전조사 절차로서 등기사항전부증명서, 토지, 임야대장, 지적, 임야도, 토지이용계획확인서 등을 통해 ① 소재지, 지번, 지목, 면적 ② 토지의 사용, 처분 등의 제한사항 ③ 공시지가, 지가변동률, 생산자물가지수 ④ 그 밖의 참고사항을 확인한다.
(2) 구비서류
① 토지이용계획확인서
지구, 구역, 권역, 단지, 도시, 군계획시설 등 명칭에 관계없이 개발행위를 제한하거나 토지이용과 관련된 인가, 허가 등을 받도록 하는 등 토지의 이용 및 보전에 관한 제한과 관련한 지정 내용 등을 확인하는 공적 서류를 말한다. 토지이용계획확인서에서는 국토계획법 상 용도지역, 용도지구, 용도구역 등 도시군관리계획의 수립 및 해당여부, 군사시설보호법 상 군사시설보호구역 등의 해당 여부, 하천법 상 하천구역, 하천예정지의 해당여부 등의 다양한 사항을 확인할 수 있다.
② 지적도(임야도)
지적도(임야도)란 토지의 소재, 지번, 지목, 면적, 경계 등을 나타내기 위하여 만든 평면 지도를 말한다. 이를 통해 감정평가 시 토지의 위치, 지번, 토지의 형상, 방위, 접면도로의 폭 등을 확인할 수 있다.
③ 등기사항전부증명서
등기사항전부증명서는 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권 등의 권리 관계에 대하여 기록하는 공적 서류를 말하며 이를 통하여 권리사항 등을 확인할 수 있다.
④ 토지(임야)대장
토지대장(임야대장)은 토지의 소재, 지번, 지목, 면적 등 토지의 사실관계를 확정할 수 있는 사항이 기재된 공적 서류를 말하며 이를 통하여 토지의 물적사항 등을 확인할 수 있다.
⑤ 기타 필요서류
상기 구비서류 이외에도 감정평가에 참고가 될 수 있는 기타 서류를 발급하거나 징구받아 감정평가에 활용할 수 있다.
2) 실지조사
사전조사자료를 토대로 실지조사를 통하여 대상토지가 위치한 지역에서 실제 현황과 서류상의 내용 동일성 여부, 권리상태, 물건의 상태 등을 확인하는 것이 실지조사이다.
3) 가격자료의 수집 및 정리
(1) 거래사례
주로 비교방식을 적용하기 위하여 필요하며 시장에서 거래되고 있는 가격수준을 파악하게 해주는 사례로서 실거래가격, 분양가격 등이 있다. 거래사례를 수집하고 정리하는 경우에는 매매계약서나 등기사항전부증명서상의 신고 내용을 확인하는 방법 등을 통하여 그 거래금액의 적정성 여부를 확인하여야 한다.
(2) 조성사례
주로 조성지나 매립지 등의 감정평가 시 원가방식을 적용하기 위하여 유사 토지의 조성사례를 수집하며 이를 통하여 소지의 취득가격, 조성공사비, 부대비용, 유효택지화율, 성숙도 등을 확인할 수 있다.
(3) 임대사례
주로 토지를 수익방식에 따라 감정평가하는 경우 필요한 자료로서 주차장이나 고물상, 건물 등의 사용을 위해 임대차계약이 이루어진 사례등이 있다. 임대사례를 통하여 임대수익, 임대보증금, 전환율, 기타수익, 총비용 등을 확인할 수 있다. 임대사례의 경우에도 임대차계약서 등을 확인하는 방법을 통하여 해당 임대내역의 적정성을 확인하여야 한다.
(4) 시장자료 등 그 밖의 가격자료
대상토지가 속한 지역의 일반적인 경제상황을 파악하기 위한 자료들로 물가상승률, 경제성장률, 지가변동률, 금리, 환율 등의 일반 거시경제지표 등이 있으며 그 밖에 토지가치에 영향을 미칠 수 있는 제반 자료를 수집할 필요가 있다.
(5) 적절한 자료가 갖추어야 할 요건
① 인근지역에 존재하는 사례일 것. 다만, 인근지역에 적절한 사례가 없는 경우에는 동일수급권 안의 유사지역에 존재하는 사례를 사용할 수 있다. ② 정상적이거나 정상적인 것으로 보정할 수 있는 사례일 것 ③ 시점수정이 가능한 사례일 것 ④ 대상토지와 지역요인, 개별요인 비교가 가능한 사례일 것 ⑤ 토지 및 그 지상 건물이 일체로 거래된 경우에는 합리적으로 가액을 배분할 수 있을 것
2. 가치형성요인의 분석
대상토지에 대한 감정평가를 하기 위해 인근지역의 범위를 확정하고 일반요인, 지역요인, 개별요인 등 가치형성요인을 분석한다.
3. 면적사정
1) 면적사정의 원칙 및 기준
토지와 같은 부동산의 경우 면적에 따라 그 가치가 달라질 수 있으므로 대상물건의 면적을 확정하는 것은 중요한 과정이다. 감정평가사는 실지조사에 의해 대상토지의 면적을 확인하여야 하지만 실무적으로 정확한 면적을 실측하기에는 상당한 제약이 따르는 것이 현실이다. 따라서 감정평가 시에는 토지의 물적사항에 관한 공부인 토지대장 면적을 실제면적과 일치한 것으로 간주하되 현장조사 시 실제면적과 토지대장상 면적과 현저하게 차이가 나는 경우와 의뢰인이 실제면적을 제시한 경우에는 실제면적을 기준으로 할 수 있다.
2) 공부상 면적 실제 면적이 다른 경우
(1) 실제면적과 토지대장상 면적이 현저하게 차이 나는 경우
공부상의 면적과 실제면적이 동일성을 인정할 수 있는 정도의 오차를 보일 경우 공부면적을 기준으로 하고 동일성을 인정하기 곤란한 정도의 큰 차이를 나타내면 실제면적을 기준으로 한다. 이 때 의뢰인에게 그 사실을 알려야 하며 의뢰인이 요청한 면적을 기준으로 감정평가할 수 있다. 이 경우에 해당 내용을 감정평가서에 기재하여야 할 것이다.
(2) 의뢰인이 실제면적을 제시한 경우
의뢰인이 실제면적을 제시하여 그 면적을 기준으로 감정평가할 것을 요청한 경우에는 실제면적을 기준으로 감정평가할 수 있다. 개발사업 등 사업계획에 의하여 의뢰인이 조건부 감정평가를 의뢰하는 경우 등이 이에 해당한다.
4. 토지의 감정평가
1) 규정의 검토
감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조(기준) ① 감정평가법인등이 토지를 감정평가하는 경우에는 그 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 표준지공시지가를 기준으로 하여야 한다. 다만, 적정한 실거래가가 있는 경우에는 이를 기준으로 할 수 있다. <개정 2020. 4. 7.>
② 제1항에도 불구하고 감정평가법인등이 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」에 따른 재무제표 작성 등 기업의 재무제표 작성에 필요한 감정평가와 담보권의 설정ㆍ경매 등 대통령령으로 정하는 감정평가를 할 때에는 해당 토지의 임대료, 조성비용 등을 고려하여 감정평가를 할 수 있다. <개정 2017. 10. 31., 2018. 3. 20., 2020. 4. 7.>
③ 감정평가의 공정성과 합리성을 보장하기 위하여 감정평가법인등(소속 감정평가사를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)이 준수하여야 할 원칙과 기준은 국토교통부령으로 정한다. <개정 2020. 4. 7., 2021. 7. 20.>
④ 국토교통부장관은 감정평가법인등이 감정평가를 할 때 필요한 세부적인 기준(이하 “실무기준”이라 한다)의 제정 등에 관한 업무를 수행하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 전문성을 갖춘 민간법인 또는 단체(이하 “기준제정기관”이라 한다)를 지정할 수 있다. <신설 2021. 7. 20.>
⑤ 국토교통부장관은 필요하다고 인정되는 경우 제40조에 따른 감정평가관리ㆍ징계위원회의 심의를 거쳐 기준제정기관에 실무기준의 내용을 변경하도록 요구할 수 있다. 이 경우 기준제정기관은 정당한 사유가 없으면 이에 따라야 한다. <신설 2021. 7. 20.>
⑥ 국가는 기준제정기관의 설립 및 운영에 필요한 비용의 일부 또는 전부를 지원할 수 있다. <신설 2021. 7. 20.>
2) 3방식에 기초한 감정평가방법
(1) 비교방식
① 공시지가기준법
대상토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하여 대상 토지가치를 구한다.
② 거래사례비교법
토지 평가에 가장 많이 사용하는 방법으로서 비슷한 위치에 있는 최근에 매매된 유사한 거래사례와 대상부동산을 비교하여 토지가치를 구한다.
③ 배분법 중 비율방식
인구밀도가 조밀한 도시지역에서는 공지에 대한 거래사례를 찾기 어려우므로 대안적으로 균형의 원리와 기여의 원리에 근거를 두고 지가비율을 적용하여 토지가치를 구한다.
④ 배분법 중 공제방식
할당법의 일종의 변형으로서 개량부동산의 전체가치에서 건물가치를 공제하여 대상획지의 토지 가치를 구한다.
(2) 원가방식
① 조성원가법
소지를 소유하고 있거나, 소지를 신규취득한 후 조성비용을 투입하여 택지를 조성하는 경우와 같은 개발 전 소지가치에 소지의 개발과정에서 발생하는 제반비용을 가산하여 평가하는 방법이다. 가산방식은 소지가치와 조성비용을 알 수 있을 경우 유용한 방법으로 조성된 토지의 가치를 산정하는 방법이다.
② 전통적인 공제방식
준공시점을 기준으로 택지화된 토지가치를 산정한 후 개발과정에서 발생하는 제반조성비용 등을 공제하여 기준시점의 소지가치를 평가하는 방법이다. 이 때 유의할 것은 제비용산정 시 구입시점부터 준공시점까지의 토지구입액 금리도 비용으로 반영하여야 한다는 것이다.
③ 개발법
개발법이란 개발 후 토지가치와 개발비용을 기준시점으로 할인하여 그 차액으로 기준시점의 소지가치를 평가하는 방법이다. 개발법에서는 전통적인 공제방식과 달리 현가화하는 과정 속에서 토지 구입액의 금리가 분양가액에서 배제되므로 토지구입에 따른 금리를 따로 고려할 필요가 없다는 것에 유의해야 한다.
(3) 수익방식(토지잔여법)
대상부동산에 대한 최유효이용을 확인하고 순수익에서 토지에 귀속되는 소득을 추계한다. 추계된 토지소득을 할인하여 토지가치를 구하는 방법이다. 거래사례비교법에 의한 토지가치를 검증하는 보조수단으로 사용되거나 대상획지의 여러 가지 대안적 이용의 타당성을 분석하는데 유효하게 사용되는 방법이다.
3) 기타방식
(1) 저지임대료 환원법
시장자료를 조사하여 대상획지에 관한 저지임대료를 계산해 내고 여기에 시장에서 추출된 적절한 환원율을 적용하여 토지가치를 추계하는 방법으로 시장임대료를 기준으로 해야 하고 임대료 가산조항에 유의한다.
(2) 기타
노선가를 기준으로 토지의 가치를 구하는 노선가식평가방법과 총수익승수를 사용하는 방법으로 총수익을 구한 다음 여기에 GRM을 곱하여 토지의 가치를 구하는 총수익승수법(GRM법)이 있다. 그리고 회귀분석을 하여 대상토지의 가격을 구하는 방법이 있다.