현실적으로 토지와 건물의 일괄평가가 이루어지는게 대부분이다. 과세 목적 등 특별한 목적에 따라 토지와 건물의 구분하여 각각 감정평가하지만, 현실에서는 대부분 토지와 건물의 일괄평가가 이루어진다고 볼 수 있다. 이 파트는 이론적으로도 중요하지만, 실무적으로도 중요하다. 개인적으로 대지사용권을 수반하지 않은 구분건물의 감정평가는 중요하다고 생각한다. 잘 정리해두자. 감칙을 보고 시작하자.
INDEX
- Ⅰ. 구분소유 부동산의 감정평가
- Ⅱ. 대지사용권을 수반하지 않은 구분건물의 감정평가
- Ⅲ. 복합부동산의 감정평가
Ⅰ. 구분소유 부동산의 감정평가
1. 개념
1) 의의
구분소유 부동산이란 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에서 규정하고 있으므로 감정평가의 대상이 되는 구분소유 부동산은 동법의 개념을 인용하고 있다. ① 구분소유권이란 1동의 건물에 구조상 구분되는 2개 이상의 부분이 있어서 그것들이 독립하여 주거, 점포, 사무실 등으로 사용되는 경우에 그 부분을 각각 다른 사람의 소유로 사용할 수 있을 때 이러한 전용부분에 대한 권리를 말한다. ② 집합건물이란 일정 대지 위에 공용부분을 매개로 전용부분들이 결합되어 한 동을 이루는 건물형태를 말하며 이러한 집합건물은 주거용, 비주거용 및 혼합형으로 구분할 수 있다. 주거용으로는 공동주택, 비주거용으로는 상가, 업무용 건물, 혼합형으로는 주상복합아파트, 오피스텔 등이 있다.
2) 구분소유권의 구성
(1) 전유부분 및 공용부분
전유부분이란 구분소유권의 목적인 건물부분을, 공용부분이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 공용부분으로 된 부속의 건물을 말한다. 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없다. 공용부분에 대한 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르며 공유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 공용부분에 대한 지분을 처분할 수 없다.
(2) 대지사용권
구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다. 통로, 주차장, 정원, 부속건물의 대지, 그 밖에 전유부분이 속하는 1동의 건물 및 그 건물이 있는 토지와 하나로 관리되거나 사용되는 토지는 규약으로써 건물의 대지로 할 수 있다.
2. 자료의 수집 및 정리
1) 사전조사
집합건물등기사항전부증명서, 집합건축물대장을 통해 다음의 사항을 조사한다. ① 소재지, 지번, 건물 동수 및 호수 ② 용도, 구조 ③ 용도지역, 지구 등 공법상 제한사항 ④ 건폐율과 용적률 ⑤ 준공 및 사용승인일자 ⑥ 대지권 등재여부 ⑦ 그 밖의 참고사항
2) 실지조사
구분소유 부동산이 위치한 장소에서 다음의 사항을 조사, 확인한다. ① 건물의 구조, 용도, 면적 및 전유부분의 층별, 위치별 효용도 ② 기초와 용재 ③ 시공 및 관리상태 ④ 부대시설 ⑤ 그 밖의 참고사항
3) 구분소유 부동산 감정평가 시 가격자료
(1) 거래사례
거래사례비교법 등 비교방식을 적용하기 위하여 필요하며, 시장에서 거래되고 있는 가격수준을 파악하게 해 준다. 분양가격의 경우 건물에 대한 부가가치세의 포함여부를 확인하여 적절한 분양가가 확인될 수 있도록 하여야 한다.
(2) 원가자료
구분소유 부동산의 신축에 소요된 비용을 조사하여 원가자료를 활용할 수 있다.
(3) 임대사례
수익환원법 등 수익방식에 따라 감정평가하는 경우 필요한 자료로서 구분소유 부동산의 사용을 위해 임대차계약이 이루어진 사례 등이 있다.
(4) 수익자료
수익률, 성장률, 현금흐름추정자료 등이 있다.
(5) 시장자료
경제성장률, 인근 가격변동률, 물가상승률, 금리, 환율 등이 있다.
(6) 적절한 사례의 요건
적절한 감정평가를 위해서는 적절한 사례를 바탕으로 해야 한다. 감정평가사는 존재하는 여러 거래사례, 임대사례 중에서 대상 토지의 감정평가에 사용할 수 있는 적절한 사례를 선별해야 할 것이다.
3. 감정평가방법
1) 규정의 검토
감정평가에 관한 규칙 제16조 (토지와 건물의 일괄감정평가)
감정평가법인등은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 감정평가하는 경우 등 제7조제2항에 따라 토지와 건물을 일괄하여 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용해야 한다. 이 경우 감정평가액은 합리적인 기준에 따라 토지가액과 건물가액으로 구분하여 표시할 수 있다.
감정평가 실무기준
① 구분소유 부동산을 감정평가할 때에는 건물(전유부분과 공유부분)과 대지사용권을 일체로 한 거래사례비교법을 적용하여야 한다. ② 구분소유 부동산을 감정평가할 때에는 층별, 위치별 효용요인을 반영하여야 한다. ③ 감정평가액은 합리적인 배분기준에 따라 토지가액과 건물가액으로 구분하여 표시할 수 있다.
2) 거래사례비교법
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 및 거래관행에 비추어 전유, 공유부분 및 대지사용권의 가치를 일체로 하여 유사사례를 대상부동산의 현황에 맞게 보정, 비교하여 구분소유권의 가격을 구하는 방법으로 사례의 층별, 위치별 효용이 다를 경우 층별, 위치별 효용비로 비교하여야 한다.
3) 원가법
1동 전체의 가격을 산정하여 대상구분소유권에 배분하는 평가방법으로 1동 전체 중 토지는 공시지가기준 등으로 건물은 원가법으로 구한다. 일체배분방법은 토지, 건물가격의 합을 층별 효용비에 기한 층별 효용 적수비 및 위치별 효용비에 기한 위치별 효용 적수비로 배분한다. 별개의 배분방법은 토지가격을 층별 지가배분비와 위치별 지가배분비로 배분하고 건물가격은 전유면적비 등으로 배분하여 양자를 합산하여 평가한다.
4) 수익환원법
수익성 부동산의 구분소유권 평가 시 그 순수익을 환원율로 환원하여 수익가액을 산출하는 방법으로 간접법으로 순수익을 산정하는 경우 원칙적으로 동일 층, 위치의 인근 유사지역 소재 구분소유권을 기준으로 하여야 하나, 층, 위치 등이 다른 경우에는 층별, 위치별 효용비로 임료격차를 조정한다.
5) 토지, 건물가액의 배분
(1) 토지, 건물가액의 배분 표시
거래사례비교법에 의한 비준가액 등의 감정평가액을 합리적인 배분기준을 적용하여 토지가액과 건물가액으로 표시할 수 있다. 이 경우 해당 지역의 거래관행 및 건물의 전유면적과 대지사용권의 구성비율 등 제반사정을 감안하여 배분비율을 적용할 수 있다.
(2) 일괄평가 시 토지가액과 건물가액으로 구분하여 표시할 수 있는 구체적인 경우
① 경매 평가의 경우
일괄로 이용되는 부동산일지라도 토지와 건물의 소유자가 다를 수 있고, 각각 경매의 목적물이 될 수 있어 법원의 요청에 의해 일괄평가된 부동산을 토지, 건물가액으로 표시된다. 실무적으로는 한국부동산연구원에서 제공하는 집합건물의 토지 건물 배분비율을 적용하고 있다.
② 부가세 평가의 경우
부가가치세란 생산 및 유통과정의 각 단계에서 창출되는 부가가치에 대한 세금으로 토지의 경우 부가가치세의 대상이 아니다. 따라서 분양예정자산에 대한 건물분의 부가가치세를 산정하기 위해 분양예정자산을 일괄평가하더라도 건물의 평가액만이 필요한 바, 토지, 건물가액을 구분하여 표시하고 있다.
③ 표준주택가격의 경우
개별주택가격은 비교표준주택과 개별주택간의 서로 다른 토지, 건물 특성에 대한 가격배율을 주택가격비준표에서 추출하여 비교표준주택가격에 가격배율을 곱하여 산정된다. 개별주택의 가격산정을 위하여 표준주택의 토지, 건물 가액으로 구분하게 된다.
(3) 토지, 건물가액의 배분 방법
① 토지, 건물 배분법
토지가치와 건물가치를 구한 후 각각의 가치를 가치배율에 따라 일괄가치에 배분하는 방법이다. 토지가치는 개별공시지가로, 건물가치는 원가법으로 산정된 가액을 일괄가치의 가치배율로 배분하는 방법이 많이 활용된다.
② 차감법(공제법)
실무상 많이 활용되고 있는 방법으로 부동산의 전체 가치를 알고 있고 토지와 건물 중 어느 한쪽의 가치를 정확하게 산정할 수 있을 때, 전체 가치에서 토지나 건물의 가치를 차감함으로 다른 한쪽의 가치를 구하는 방법이다. 차감법은 전체 가치에서 토지와 건물 중 어느 것을 차감하느냐에 따라 토지차감법과 건물차감법으로 구분된다.
4. 감정평가방법 적용 시 유의사항
1) 전유면적 기준
구분소유건물은 전유부분과 공용면적으로 구성되어 있으며 각 구분소유건물은 공용면적의 비율이 다르기 때문에 거래사례, 수익사례, 원가사례를 대상 구분건물과 비교할 때 전유면적 기준으로 비교단위를 통일해야 한다.
2) 원가법에 의한 평가 시 유의사항
구분소유건물의 소재지가 구분소유건물로서 가격형성이 되어 있지 않은 경우에는 원가법에 의한 평가금액을 인근지역의 임대수준 등을 고려한 층별, 위치별 효용비율을 적용하여 배분함으로써 과다평가되지 않도록 유의해야 한다.
3) 대지사용권 미등기의 경우
대지사용권이 여러 가지 사유로 인해 등기사항전부증명서에 등기되지 않은 경우 원인을 조사하여 감정평가 목적별로 감정평가서에 포함여부를 기재해야 한다.
Ⅱ. 대지사용권을 수반하지 않은 구분건물의 감정평가
1. 감정평가방법
1) 규정의 검토
감정평가 실무기준
대지사용권을 수반하지 않은 구분건물의 감정평가는 건물만의 가액으로 감정평가한다. 다만, 추후 토지의 적정지분이 정리될 것을 전제로 가격이 형성되는 경우에는 대지사용권을 포함한 가액으로 감정평가할 수 있다.
2) 대지사용권이 없는 구분건물의 감정평가
대지사용권을 수반하지 않은 구분건물의 감정평가는 건물만의 가액으로 감정평가한다. 대지사용권이 없는 구분건물의 거래사례가 있는 경우 이를 기준하여 감정평가한다. 대지사용권이 없는 구분 건물의 거래사례가 없을 경우 토지와 건물을 일체로 감정평가한 후, 건물과 토지의 대지사용권에 대한 가액 배분내역을 구분건물 평가 명세표에 기재한다. 그리고 대지사용권이 배분되지 않은 원인을 기재하도록 한다.
3) 대지사용권이 적정지분으로 정리될 수 있는 구분건물의 감정평가
(1) 대지사용권 미등기 원인
아파트와 같은 대규모 집합건물의 경우, 대지의 분필, 합필 및 환지절차의 지연, 각 세대 당 지분비율 결정의 지연, 토지에 대한 분쟁 등으로 인하여 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료되고 대지사용권 등기는 상당시간 지체되어 대지사용권이 미등기된 구분건물이 발생할 수 있다.
(2) 관련 판례의 태도
집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 매수하여 그 대금을 모두 지급함으로써 소유권 취득의 실질적 요건을 갖추었지만 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료 받고 대지지분에 대한 소유권이전등기를 받지 못한 경우 매수인은 매매계약의 효력으로써 건물의 대지사용권을 갖는다고 판시하고 있다.
(3) 평가방법
대지사용권이 추후에 정리될 것을 전제로 하여 대지사용권을 포함한 가격으로 형성되는 경우에는 분양계약서 등 관계 서류에 의하여 지분면적을 확인하여 토지와 건물을 일체로 평가한다. 다만 평가의견란에는 적정대지지분이 이전될 것을 전제로 평가하였음을 명기한다. 또한 지분면적이 확정될 경우 그 증감변동에 따라 감정평가액도 변동될 수 있다는 요지도 명기한다.
2. 감정평가방법 적용 시 유의사항
1) 대지사용권 없음과 구별
양자 모두 등기부상에 대지권에 대한 표시가 없는 것은 보통이나 대지권 없음의 경우에는 대지사용권이 존재하지 않는 경우이므로 절차상의 지연으로 인한 대지권사용권 미등기와는 구별되어야 한다.
2) 대지권미등기의 사유조사
대지권이 미등기된 사유를 최대한 조사하여 보고서에 기술하고 그 유형에 따라 감정평가한다. 또한 규약으로 전유부분과 대지권이 분리처분 가능 규정이 있는지도 확인한다.
3) 지분변동 가능성 고려
대지사용권을 수반하지 않은 구분건물의 감정평가 시에는 향후 대지사용권에 대한 지분변동 가능성에 따라 부동산가치가 영향을 받을 수 있으므로 이와 관련된 내용을 감정평가서에 기재하도록 한다.
Ⅲ. 복합부동산의 감정평가
1. 개념
감정평가에서 복합부동산이란 토지와 건물이 결합되어 구성된 부동산을 말한다. 즉 토지나 건물을 각각 지칭하지 않고, 토지와 건물이 결합된 그 자체를 의미하는 것이다.
2. 자료의 수집 및 정리
복합부동산은 토지, 건물이 결합되어 있는 물건이다. 따라서 각 구성부분을 이루고 있는 토지 및 건물의 조사사항과 동일할 것이며 자료의 수집 및 정리는 토지의 감정평가, 건물의 감정평가를 준용한다.
3. 감정평가방법
1) 규정의 검토
감정평가 실무기준
① 복합부동산은 토지와 건물은 개별로 감정평가하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 토지와 건물이 일체로 거래되는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다. ② 제1항 단서에 따라 토지와 건물을 일괄하여 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용하여야 한다. ③ 토지와 건물을 일괄하여 감정평가한 경우의 감정평가액은 합리적인 배분기준에 따라 토지가액과 건물가액으로 구분하여 표시할 수 있다.
2) 개별평가(원칙)
토지와 건물은 개별물건으로 본다. 따라서 감칙 제7조제1항에 따라 대상물건마다 개별로 평가한다. 토지는 공시지가기준법, 건물은 원가법을 주된 방법으로 적용한다.
3) 일괄평가
(1) 거래사례비교법
거래사례비교법을 적용하는 경우 거래사례의 가격구성비를 기준으로 물건별로 비교하는 방법과 일괄비교하는 기준으로 비교하는 방법 등으로 감정평가할 수 있을 것이다.
(2) 원가법
복합부동산에 대한 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건을 감정평가하는 것으로 토지와 건물이 결합되어 있는 상태를 기준으로 하여 적용하도록 한다. 주로 신축 건물이나 특수목적부동산에 적용 가능한 방법이 될 것이다.
(3) 수익환원법
복합부동산으로부터 발생하는 수익 및 현금흐름을 바탕으로 수익환원법을 적용하여 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건을 감정평가한다.
4. 토지, 건물가액의 배분
우리나라에서는 토지와 건물을 별개의 부동산으로 보고 각각 공부에 등재되고 있다. 이에 따라 복합부동산을 일괄하여 감정평가한 가액을 토지 및 건물의 가액으로 합리적으로 구분하여야 하는 경우가 발생할 수 있다.