부동산 가치다원론은 감정평가이론에서 가장 중요한 파트다. 감정평가란 대상물건의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 나타내는 것인데, 대상물건의 경제적 가치를 판정하는 과정에 가치다원론에 대한 논의는 필수이기 때문이다. 정의는 완벽하게 암기하자. 또한 시장가치와 시장가치 외의 가치를 법률에서 어떻게 나타내고 있는지 반드시 살펴봐야 한다. 또한 실무기준에서 다양한 예시를 살펴봐야 한다. 너무 너무 중요한 파트다.
INDEX
Ⅰ. 부동산 가치다원론
1. 의의
부동산 가치다원론이란 부동산가치는 평가목적 및 형성된 원인에 따라 다양하며 현실 부동산활동에 있어 일원적 가치로는 불충분하기 때문에 동일한 부동산에 다양한 가치가 존재할 수 있다는 견해를 의미한다. 대상물건에 대해여 하나의 가치만 성립한다고 하는 가치일원론의 입장보다는 현대의 복잡하고 다양한 자본주의 시장경제체제하에서는 평가의뢰인이 경제적 사용목적에 유용한 평가가치가 되기 위해 가치다원론이 지지되고 있다. 우리나라 역시 감정평가에 관한 규칙 제 5조에서 시장가치와 시장가치 외의 가치로 규정하고 있어 가치다원론을 취하고 있다고 보는 것이 타당하다.
2. 법적 근거
감칙 제5조는 대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정한다고 규정하고 동칙 제5조제2항에서는 법령에 다른 규정이 있는 경우, 감정평가 의뢰인이 요청하는 경우, 감정평가의 목적이나 대상물건의 특수성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다고 규정하고 있다. 즉 시장가치와 시장가치 외의 가치로 구분함으로써 가치다원론을 인정하고 있다.
3. 가치다원론의 근거
1) 가격형성요인의 다양성
부동산은 그 가격형성요인이 복잡하고 다양하여 한 가지 가격만 형성되는 것이 아니다. 즉, 담보가격, 보상가격, 투기가격 등 다양한 가격이 형성되며, 이는 부동산 가격형성요인의 다양성을 반영한 결과이다. 따라서 부동산가치는 일반적 시장원리로 설명하기 어려운 경우가 많다.
2) 감정평가의 정확성 및 안전성
부동산가치에 대한 다원적 개념을 이해함으로써 평가의 정확성을 기할 수 있고 가치를 평가목적에 따라 유형화함으로써 평가의 안정성을 제고시킬 수 있다. 이는 한 가지 정형화된 가치만으로 평가를 하였을 경우보다 구체적인 평가에 있어서 타당성이 높으며, 좀 더 정확한 평가가 가능하게 된다.
3) 의뢰자의 의뢰목적에 부응
평가의뢰목적에 부응하는 유용한 정보를 제공함으로써 의뢰자의 욕구충족 및 나아가 사회발전에 이바지할 수 있다. 평가의뢰자는 여러 가지 다양한 의뢰목적에 따른 결과의 산출을 요구하는데, 하나의 정형화된 가격만을 제시하는 것은 오히려 의뢰자의 목적에 위배되는 결과를 가져오기 때문이다.
4) 감정평가의 기능 확대
부동산가치를 일원화하면 감정평가의 기능은 단순한 거래에 있어서 참고자료로만 활용될 수 있는 문제점을 내포하므로 업무영역 확대 측면과 관련하여 다양한 가치 개념의 도입 및 이해가 필요하다.
4. 가치다원론에 대한 각국의 입장
1) 우리나라
감칙 제5조에서 ‘시장가치기준 원칙’을 규정하명서 시장가치를 제외한 기타 일정한 요건을 충족한 경우 ‘시장가치 외의 가치’라는 개념을 적용하여 가치다원론을 인정하고 있다고 볼 수 있다.
2) 일본
가격의 종류에 대해 정상가격, 특정가격, 특수가격, 한정가격을 인정하고 있다. 이중에서 정상가격을 시장가치로 규정하고 있으며, 특정가격, 특수가격, 한정가격을 비시장가치로 분류하고 있다.
(1) 한정가격
시장성을 갖는 부동산에 대해 부동산과 취득할 타 부동산과의 병합 또는 부동산의 일부를 취득할 때, 분할 등으로 인하여 합리적인 시장에서 형성될 수 있는 시장가치와 괴리됨으로써 시장이 상대적으로 한정되는 경우, 취득부분이 해당 시장에 한정되는 데 근거하여 시장가치를 적정하게 표시하는 가격
(2) 특정가격
시장성을 갖는 부동산에서 법령 등에 따른 사회적 요청을 배경으로 하는 평가목적 하에서 정상가격의 전제가 되는 제 조건을 만족시키지 않는 경우에 부동산의 경제적 가치를 적정하게 나타내는 가격
(3) 특수가격
문화재 등 일반적으로 시장성이 없는 부동산에 대해 그 이용상황을 전제로 한 부동산의 경제적 가치를 적정히 나타내는 가격
3) 미국
기준가치인 시장가치를 전제로 청산가치, 보험가치, 과세가치, 사용가치 등 다양한 가치 개념을 정립하고 있다. 또한 미국 USPAP에서는 시장가치 외의 가격으로 감정평가할 경우에는 비시장가치에 대한 정의와 그 정의의 출처를 명시하도록 요구하고 있다.
Ⅱ. 시장가치
1. 시장가치 도입취지
감칙 제5조는 시장가치 기준 원칙을 규정하여 감정평가액의 성격을 시장가치로 명확하게 규정하고 있다. 이는 가격과 가치를 명확히 구분함으로써 감정평가의 본질에 부합하도록 하고, 외국의 감정평가 관련 기준이나 회계, 금융, 컨설팅, 세무 등 타분야에서도 시장가치라는 용어를 사용하고 있어 국제 표준에 맞게 개정할 필요성이 생김에 따라 변경하였다. 다만 감정평가액을 결정할 때 시장가치를 원칙으로 하되, 시장가치 외의 가치로 평가할 수 있는 경루를 규정하여 다양한 수요에 대응할 수 있게 하였다.
2. 시장가치 의의 및 성립요건
1) 시장가치 의의
시장가치란 대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 말한다.
2) 시장가치의 성립요건
(1) 통상적인 시장
부동산시장은 모든 시장의 정보가 가격에 바로 반영되는 효율적 시장으로 보기 어려운 점에 비추어 보면, 현실적으로 불완전경쟁시장의 성격을 가진다고 보아야 할 것이다. 여기서 전제가 되는 통상적인 부동산 거래 시장은 일반재화가 거래되는 시장과는 특성이 다르나 사장가치의 제반 조건을 만족하는 상정된 시장으로 감정평가인이 상정한 추상적인 시장을 의미한다.
(2) 출품기간의 합리성
부동산시장에서 매수인의 발견을 위해 공개시장에 존재하는 기간이 합리적이어야 한다는 것으로 과다한 장기 또는 극단적 단기는 특별한 동기가 개입되기 쉽기때문에 유의하여야 한다.
(3) 대상물건의 내용에 정통한 당사자
거래에 참가하는 시장참여자에 대한 조건에 대해서 미국 AI기준은 다수의 매도자와 매수자가 시장통제나 거래를 강제하는 수단이 없고, 수요와 공급이 자유롭게 작동하는 공개시장에 다수의 매수자와 매도자가 존재하고, 매수자나 매도자 쌍방이 시장의 사정에 충분히 정통하고 자기의 이익을 위해 사려 깊게 거래 활동을 한다고 보고 있다.
(4) 신중하고 자발적인 거래
IVSC, RICS 등은 ‘특별한 제약이나 거래동기를 갖지 않는 상태’에서 거래사례에 정통하고 신중하며 거래의지를 가진 거래당사자 사이에 거래되는 상황을 전제하고 있다. 따라서 자발적인 거래의사를 필요조건으로 함으로써 징발이나 기타 강제적인 수단에 의한 거래에서 발생하는 경우의 가격을 배제하고 있다.
(5) 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가액
부동산의 가치란 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값이다. 미래란 불확실한 것이고 평가가치란 것도 결국 불확실한 미래사건에 대한 추계치이므로 이것은 바로 통계학적인 확률 개념에 해당된다. 평가사는 3방식을 사용하여 대상부동산에 대해 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가액을 구해야 할 것이다.
3. 시장가치의 성격
1) 구축적 가치
시장가치의 개념은 순수경쟁이 지배하는 이상적 상황에서의 가치를 의미하는 것이지, 실제시장에서 매도자와 매수자 사이에서 형성되는 사장가격을 의미하는 것은 아니다. 즉, 시장가치와 시장가격은 개념이 서로 다르다는 것이다. 부동산평가사는 시장가치의 전문가이지 시장가격의 전문가는 아니다. 평가사는 시장가치를 평가할 때, 이와 같은 이상적 상황을 구축하고 여기서부터 가설적 가치를 도출한다. 이런 의미에서 시장가치란 ‘구축적 가치’라고 할 수 있다.
2) 현실가격과 당위가격
(1) 현실가격
현실가격(sein wert)이란 “있는 그대로의 상태”의 가격을 의미한다. 있는 그대로의 상태란 현실의 거래가격을 의미하는 것이다. 따라서 이와 같은 직접접근방법의 경우 가격을 구하는 데 시간과 비용이 절약되는 방법이기는 하지만 당위성이 반영되지 않는 경우가 많아 가격의 요인과 그 요인을 반영하는 현실 사이에 내용상의 괴리도 나타나는 것이 일반적이다. 또한 시장가격은 현실의 가격이 되어야 한다는 주장은 감정인이 감정평가를 행함에 있어 자기의 주장을 가미한다면 오히려 가격을 혼란에 빠지게 한다는 근거를 제시하고 있다.
(2) 당위가격
“감정평가란 부동산 가격에 대한 전문가의 판단이자 의견이다”라는 관점에서 볼 때 감정평가에서 구하여야 할 가격이란 “있어야 할 상태”를 의미한다고 할 수 있다. 이와 같은 당위가격은 어떤 현상은 그 원인이 있어야 생긴다는 사고방식에 입각하므로 당위적 현상을 파악할 수 있는 장점이 있는 반면, 주관이 개입될 우려가 있고, 시간과 비용이 많이 들며, 자료수집이 어렵다는 단점이 있다.
4. 적정가격과 시장가치와의 관계
1) 개설
현재 우리나라 관계법령에는 ‘시장가치’와 ‘적정가격’이라는 용어가 병용되고 있다. 개정된 감정평가에 관한 규칙에서는 정상가격이라는 용어를 폐지하고 이를 전부 시장가치로 변경하였다. 그러나 부동산 가격공시에 관한 법률 등에서는 여전히 적정가격이라는 용어를 사용하여 양자의 개념에 대한 동일성 논란에 대한 논의가 있다.
2) 적정가격과 시장가치 개념
적정가격이란 당해 토지 및 주택에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다고 정의하고 있다. 시장가치란 감정평가의 대상이 되는 토지 등이 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우, 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 말한다고 정의하고 있다.
3) 동일하다고 보는 견해
두 개념은 통상적인 시장 하에서의 가격 개념을 요소로 하고 동일한 가치전제와 평가방법을 규정하고 있으므로 시장가치를 기초로 하는 바 양자는 동일하다고 보는 견해이다. 다만 적정가격으로 고시된 공시지가가 정책가격이자 당위가격으로서의 성격과 기능이 있어 그 결과가 시장가치로 인정되지 아니하면 다른 유사건물의 거래사계나 보상선례, 수익사례 등을 참작하여 시장가치를 산정할 수밖에 없다고 설명한다.
4) 다르다고 보는 견해
적정가격의 정의에서 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우를 출품기간의 합리성, 거래의 자연성, 당사자의 정통성이라는 개념 해석이 가능한 지 문제가 된다. 용어의 정의에 있어서 통상적인 시장과 정상적인 거래를 강조하여 시장성을 반영 양자의 괴리를 극복하고자 하는 의도를 담고 있으나 시장가치는 거래사례를 중심으로 시장에서 행동하는 주체의 행태에 초점을 맞추고 있는 반면에 적정가격은 그것보다는 시장에서 거래가 없더라도 거래가 이루어지는 경우를 상정하라는 뜻이 포함되어 정책가격 성격이 크다는 점에서 적정가격과 시장가치를 구분하는 견해도 있다.
5) 검토
부동산공시법에서 규정하고 있는 적정가격은 공시지가 적용 평가 시 부동산시장의 불완전성으로 인해 시장가치와의 괴리를 보정하기 위하여 규정한 당위가격의 성격을 갖지만, 통상적 시장에서 거래될 가능성이 높은 가격을 기초로 결정되는 시장가치라는 점에서는 동일하다고 판단된다. 따라서 부동산공시법상 적정가격과 시장가치의 동일성 여부 논의에 따른 혼란과 민원제기 사례를 고려할 때 시장가치로 통일하여 사용토록 함으로써 이용자의 주관적 적용이나 일반 국민의 불신 여지를 제거하는 것이 바람직하다고 판단된다.
Ⅲ. 시장가치 외의 가치
1. 시장가치 외의 가치 개념
시장가치와 달리 시장가치 외의 가치에 대한 개념이 규정되어 있지 않으나 시장가치와 시장가치 외의 가치로 구분하고 있는 것을 볼 때 시장가치 외의 가치는 시장가치 요건을 충족하지 못하는 경우의 가치로 해석할 수 있다. 최근 감정평가업무가 다양해지고 전문화되어 감정평가사의 업무분야도 점점 세분화됨에 따라 시장가치 외의 가치 개념의 중요성이 부각되고 있다. 감정평가법인등이 다양한 시장가치 외의 가치개념을 인식함으로써 의뢰인의 요구를 비교적 정확한 기준으로 담아낼수 있으므로 평가의 정밀도를 높일 수 있을 것이다. 아울러 감정평가업무의 다양성이 높아질수록 새로운 업무영역 확대 효과도 기대할 수 있다.
2. 기준가치의 다양성
감정평가 실무기준에서는 기준가치를 시장가치와 시장가치 외의 가치로 구분하고 있으며 원칙적으로 시장가치를 기준가치로 결정하도록 하고 있다. 기준가치의 다양성은 가치다원론에 기인한다. 감정평가는 평가목적에 따라 다양한 기준가치가 적용된다. 최근 감정평가업무가 다양해지고 전문화되어 감정평가사의 업무분야도 점점 세분화됨에 따라 시장가치 외의 가치의 개념의 중요성이 부각되고 있다. 그러나 우리나라의 감칙에서는 시장가치 외의 가치에 대해 개념 정의나 구분이 없다. 이와 관련하여 외국의 선진 감정평가기준의 다양한 개념을 활용하여 실무에 적용하고 감정평가서에 그 가치의 의미에 대해 기재하여하 한다.
3. 시장가치 외의 가치 (감칙 제5조제2항)
1) 법령에 다른 규정이 있는 경우
감정평가의 기준을 법령에서 정하고 있는 경우 해당 법령에서 정한 절차와 방법을 준수하여 평가해야 한다. 예를 들어, 토지보상법상 적정가격이 이에 해당한다고 할 수 있다. 이 경우 가치기준은 시장가치를 기반으로 하지만 법령에서 규율하는 부동산의 성격과 법 취지 등에 의해 시장가치에서 파생된 시장가치 외의 가치기준을 정하게 된다.
2) 감정평가 의뢰인이 요청하는 경우
외뢰인이 시장가치 외의 가치기준으로 평가해주기를 요청하는 경우가 있다. 예를 들어, 조건부 평가는 의뢰인이 부가한 조건이 타당한 경우에 예외적으로 인정되는 감정평가로써 기준시점의 가치형성요인 들을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건을 붙여 감정평가하는 바 시장가치 외의 가치기준으로 평가하게 된다.
3) 감정평가의 목적이나 대상물건의 특수성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우
대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는경우 ① 감정평가의 목적에 따라 동일한 오피스빌딩이라도 매각목적인 경우에는 시장가치를 구하나 부동산증권화의 목적으로 투자가치를 평가하는 경우에는 투자자에게 제시된 운용계획을 반영하여 시장가치 외의 가치를 구할 수 있게 된다. ② 대상물건의 특성상 비시장재화의 경우, 즉 공공시설의 가치평가나 환경가치평가 등 시장가치로 평가하는 것이 불합리하거나 불가능하므로 이 경우 사회통념상 사장가치 이외의 가치로 평가하게 된다.
4) 시장가치 외의 가치 예
(1) 사용가치
사용가치란 경제재의 생산성에 근거하고 있는 개념으로서 대상부동산이 특정한 용도로 사용될 때 가질 수 있는 가치를 의미한다. 이것은 대상부동산이 해당 기업이나 소유자에 기여하는 가치이다. 따라서 사용가치는 대상부동산이 시장에서 매도되었을 때 형성될 수 있는 교환가치와는 관계 없다. 예를 들어 특정한 물건을 생산하도록 설계된 공장건물은 그것이 다른 용도로 전환되었을 경우 시장에서의 교환가치는 거의 없을 수가 있다. 그러나 비록 공장건물이 시장에서는 명목적인 가치밖에 지니지 못한다고 하더라도 그것은 나름대로의 사용가치를 지니고 있는 것이다.
(2) 공익가치
공익가치란 어떤 부동산의 최고최선의 이용이 사적 목적의 경제적 이용에 있는 것이 아니라 보존이나 보전과 같은 공공목적의 비경제적 이용에 있을 때 대상부동산이 지니는 가치를 의미한다. 예를 들어 자연경관이 수려한 해변, 희귀 동,식물이 서식사는 산악, 역사적 유적지, 국립공원 등에 인접한 사유지 등이 바로 그 대상이 된다.
(3) 투자가치
투자가치란 대상부동산이 특정한 투자자에게 부여하는 주관적 가치이다. 시장가치가 시장에서의 객관적 가치인데 반해 투자가치는 투자자가 대상부동산에 갖는 주관적 가치이다. 투자가치는 투자에 소요되는 비용과 창출되는 편익을 분석함으로써 추계된다. 투자자는 시장가치와 투자가치를 비교하여 투자결정을 한다.
(4) 계속기업가치
계속기업가치는 유,무형의 기업자산을 개별적으로가 아니라 총체적으로 매도한도고 했을 때의 계속기업이 가질 수 있는 시장가치이다. 계속기업이란 이미 설립되어 영업을 하고 있는 회사이다. 그리고 미래수명이 무기한적인 회서로서 가까운 장래에는 결코 청산되지 않을 것이 확실한 회사이다.
4. 시장가치 외의 가치 평가 시 검토사항 (감칙 제5조제3항)
1) 해당 시장가치 외의 가치의 성격과 특징
시장가치 외의 가치를 가치기준으로 삼은 경우에는 가치의 성격과 특징을 검토하여야 한다. 예를 들어 공정가치는 시장에서 시장성과 교환거래를 전제로 하나 특수 당사자 간의 한정된 시장에서 형성되는 가치라는 특징을 갖는다. 그리고 투자가치의 경우 시장성은 있으나 통상 교환거래를 전제하지 않는다는 특징이 있으며, 특수가치의 경우 통상 시장성이 없는 것으로 현재의 용도와 이용상태를 전제로 경제적 가치를 판단하는 특징이 있다. 이와 같이 시장가치 외의 가치를 기준으로 감정평가할 때에는 가치의 성격과 특징뿐만 아니라 사회적으로도 합리성이 충족되어야 하고, 아울러 감정평가관계법규에도 위배되지 않아야 한다.
2) 시장가치 외의 가치를 기준으로 하는 감정평가의 합리성 및 적법성
시장가치 외의 가치를 가치기준으로 채택한 경우 각각의 가치에 대한 개념과 특성에 부합하되 기본 측정의 가정에 대한 언급이 필요하며 감정평가법인등은 이러한 가정이 감정평가의 합리성 및 적법성에 위배되어 가치해석에 오해를 가져올 여지가 있다면 의뢰를 거부하거나 수임을 철회할 수 있다.