대부분의 사람들이 부동산투자에 큰 관심을 가지고 있다. 나도 마찬가지다. 나에게 주변 사람들이 부동산투자에 대해서 물어보면 어떻게 대답해야하나. 특히 내가 감정평가사라면 어떻게 대답해야하나를 염두해 두고 이 파트를 공부하고 있다. 나름 괜찮은 방법이라고 생각한다. 부동산투자에 대해서 설명하려면, 부동산이 가지고 있는 특성, 부동산시장, 부동산의 대체재, 금리, 정부정책 등 여러 측면에서 다양한 각도로 설명을 해야 한다는 점에서 이러한 것들을 염두해 두고 공부하면 좋지 않을까 개인적으로 생각한다. 감칙을 읽고 시작하자.
INDEX
Ⅰ. 부동산투자의 개념
1. 의의
부동산투자란 부동산으로부터 발생하는 현금수입과 현금지출을 교환하는 행위, 즉 장래의 불확실한 수익을 위해 현재의 확실한 소비를 희생하는 것을 말한다. 투자에 대한 대가를 수익률(rate of return)이라고 하는데 현재의 소비를 희생한 대가로서 시간에 대한 비용과 불확실성에 대한 대가로서 위험에 대한 비용으로 구성된다.
2. 부동산투기와의 구별
부동산투기란 양도차익을 얻는 것을 목적으로 스스로의 위험부담으로 금전을 투자하는 것을 말한다. 즉 투기는 생산활동에 직접 이용하여 이윤을 추구하는 것을 목적으로 하지 않고 양도차익을 얻는 것을 목적으로 스스로 이용하거나 관리할 수 있는 규모 이상의 부동산을 보유하는 것을 말한다. 따라서 부동산투기의 대상은 아직 개발되지 않았지만 개발될 가능성이 있는 미성숙지를 주된 대상으로 발생할 수 있다.
Ⅱ. 부동산투자의 특징
1. 비유동성
유동성이란 원본의 손실 없이 자산을 현금화할 수 있는 능력으로 3개월 미만의 정기예금 등 금융자산은 매우 높은 유동성을 가지고 있다. 반면에 부동산은 매각에 상당한 시간이 소요될 수 있기 때문에 유동성이 매우 낮은 투자안으로 평가되므로 비유동성의 특징을 갖는다.
2. 저환금성
환금성이란 원본에 대한 손실을 감수하더라도 자산을 빠르게 현금화할수 있는 능력이다. 예를 들어 상장주식은 언제든지 매각이 가능하지만 시장상황에 따라서 원본에 대한 손실이 발생할 수도 있다. 반면에 부동산은 매각에 상당기간이 소요되므로 낮은 환금성을 지니는 투자대상이다.
3. 레버리지
레버리지란 투자금액 중 타인자본이 차지하는 비중으로서 총투자금액에 대한 타인자본의 비율을 담보인정비율이라 한다. 부동산에 대한 투자는 다른 투자안과 비교할 때 가장 큰 레버리지를 제공할 수 있다.
4. 관리부담
관리부담이란 투자에 대한 관리비용이나 리스크라고 할 수 있다. 여기에는 포트폴리오 관리와 부동산 관리의 두 가지 종류가 있다. 포트폴리오 관리는 포트폴리오의 재무적 투자성과를 평가하고 필요할 경우 포트폴리오에 대한 변동을 행하는 관리활동이며 부동산 관리는 개별부동산에 대한 운영관리이다.
5. 위험
위험이란 미래 현금흐름의 변동가능성으로 사업상 위험, 금융적 위험, 법적 위험, 인플레이션 위험 등이 있다.
Ⅲ. 부동산투자의 목적
1. 현금소득의 극대화
어떤 투자자들은 매년 획득하는 현금소득을 극대화시키기 위해 부동산에 투자하기도 한다. 부동산으로부터 투자자가 획득할 수 있는 소득에는 부동산의 운영으로부터 생기는 매년의 소득이득(income gain)과 기간 말 부동산의 처분으로부터 생기는 자본이득(capital gain)이 있다. 매년의 현금소득이 극대화되기를 원하는 투자자는 투자자금의 수익률을 예금, 채권, 주식, 기타 다른 투자대안의 수익률과 비교하여 투자를 결정한다. 부동산투자의 위험이 다른 투자대안에 비해 크다고하더라도 그것을 상쇄할만한 충문한 수익이 기대된다면 투자자들은 기꺼이 부동산에 투자하게 될 것이다.
2. 지분수익률의 극대화
대부분의 투자자들은 자기자본 외에 금융기관의 차입자금을 이용해 투자를 한다. 저당대부를 얻어 투자를 할 경우의 지분수익률은 그렇지 않을 경우에 비해 커진다. 저당자본을 이용해서 지분자본의 수익률을 증폭시키는 것을 지렛대효과라고 한다. 저당대부를 투자자금의 일부로 활용하면 매기간마다 원금과 이자를 지불해야 한다. 만약 순영업소득이 저당지불액보다 충분히 크다면 지분수익률은 증가될 수 있지만, 그렇지 못할 경우에는 오히려 더 큰 손해를 볼 수 있다.
3. 소득의 연기
현재나 가까운 장래에는 소득이 필요하지 않으나, 일정 기간 후에 소득이 실현되기를 희망할 수도 있다. 이 경우 부동산 투자분석은 일정 기간 후부터 실현될 것으로 생각되는 연기된 소득을 현재가치로 할인하고, 이를 투자액과 비교하는 방식으로 행해진다.
4. 절세효과
부동산투자는 절세 수단으로도 사용될 수 있다. 소득세는 누진적으로 적용되는 경향이 있다. 따라서 소득이 많아질수록 세금도 많아지므로, 소득이 증가한다고 해서 수익률도 그만큼 증가하지는 않는다. 저당대부를 얻어 부동산에 투자를 하면 합법적으로 절세를 할 수 있다. 왜냐하면 수익성부동산의 경우 이자지급분과 감가상각분은 세제상 공제되기 때문이다. 그에 따라 과세대상소득이 작아지고 적용되는 세율도 낮아지게 된다. 특히 감가상각분이 공제된다는 것은 부동산투자가 다른 투자 대안보다도 절세효과를 크게 하는 요인이 된다.
5. 자본이득의 획득
부동산이 창출하는 수입에는 매 기간의 소득이득 외에도 기간 말 처분으로 인한 자본이득이 있다. 자본이득이란 보유기간 동안 부동산의 가치상승으로 인한 투자자 몫의 증분을 의미한다. 부동산의 처분시 자본이득에서 양도소득세와 같은 자본이득세를 지불하고 난 나머지는 지분투자자의 몫으로 돌아간다. 물론 경우에 따라서는 자본손실을 초래할 수도 있다.
6. 인플레이션에 대한 방어
인플레이션이 심한 시기에는 금융자산을 보유하는 것보다는 실물자산을 보유하는 것이 유리한 것으로 알려져 왔다. 부동산의 가격이 소비자 물가지수와 항상 같은 추세로 동행하는 것은 아니나 다른 재화의 가격이 상승함에 따라 건물비용과 토지가격도 같이 상승하는 경향이 있다. 물론 인플레이션이 심한 시기에도 특정 근린지역이나 특정 부동산의 가격은 하락할 수도 있다. 부동산이 인플레이션 방어효과가 있다는 것은 자산가치의 보존수단으로 부동산을 선호하는 이유가 된다.