부동산의 종별과 유형은 일본의 이론을 차용한 측면이 있으나, 그래도 부동산의 종별 및 유형에 따라 부동산의 경제적 가치가 달라지기 때문에 부동산의 종별과 유형에 대한 학습은 필요하다고 본다. 결국 감정평가란 대상물건의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 나타내는 것인데, 경제적 가치를 판단하기 위해서는 부동산의 종별과 유형에 대한 분석 및 확정은 필수적이기 때문이다.
INDEX
Ⅰ. 개설
부동산은 종류에 따라 지역요인, 개별요인이 다르며 그 결과 서로 다른 가격형성요인이 부동산의 효용, 상대적 희소성, 유효수요에 영향을 줌으로써 가격에 영향을 미친다. 즉 부동산의 종별 및 유형은 부동산의 경제적 가치에 본질적으로 영향을 미치는 것이기 때문에 양 측면을 분석해야 순도 높은 부동산 감정평가가 가능하게 되는 것이다.
Ⅱ. 부동산의 종별
1. 부동산 종별의 의의
부동산 종별이란 부동산의 용도적 관점에서 분류한 것으로 지역의 종별과 토지의 종별로 구분할 수 있다. 지역의 종별은 지역의 용도에 따른 분류로서 택지지역, 농지지역, 임지지역 등으로 대분류 할 수 있다. 토지종별은 지역의 종별에 의하여 분류되는 토지의 구분으로서 반드시 그 토지의 현실이용방법과 일치하는 것은 아니다. 토지의 종별은 택지, 농지, 임지, 후보지(예정지), 이행지 등으로 대분류된다.
2. 지역종별
1) 택지지역
택지지역이란 거주, 상업활동, 공업생산 활동 등에 이용되는 건물, 구축물의 부지로 이용되는 것이 자연, 사회, 경제 및 행정적 관점으로 보아 합리적이라 판단되는 지역을 말한다. 주택지역, 상업지역, 공업지역 등으로 세분된다. 또한 주택지역, 상업지역, 공업지역 등은 그 규모, 구성내용 및 기능 등에 따라 세분할 수 있다.
2) 농지지역
농지지역이란 농업생산활동 중 경작용에 이용되는 것이 자연, 사회, 경제 및 행정적 관점에서 합리적이라고 판단되는 지역을 말한다.
3) 임지지역
임지지역이란 임업생산 활동 중 죽목 또는 특용 임산물의 생육에 이용되는 것이 자연, 사회, 경제 및 행정적 관점에서 합리적이라고 판단되는 지역을 말한다.
4) 후보지, 이행지 지역
지역종별 대분류 상호간 어떤 지역에서 다른 지역으로 전환되어 가는 지역을 후보지 지역(예정지 지역)이라고 하고, 소분류 상호간 어떤 지역에서 다른 지역으로 전환되어 가는 지역을 이행지 지역이라고 한다. 예를 들어, 농림지역에서 택지지역으로 전환되어 가는 지역을 후보지 지역이라고 하며, 일반상업지역에서 중심상업지역으로 전환되어 가는 지역을 이행지 지역이라고 한다.
3. 토지종별
1) 택지
주택, 점포, 공장 기타 여러 가지 건물 및 구축물의 부지로 쓰고 있거나 쓰일 것이 사회적, 경제적, 행정적으로 합리적이라고 인정되는 토지를 말한다. 택지는 그 용도에 따라 주거용지, 상업, 업무용지, 공업용지 등으로 구분된다.
2) 농지
농지라 함은 법적 지목 여하에 불구하고 실제의 토지현황이 농경지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지와 그 개량시설의 부지를 말하며 농경지라 함은 농작물을 경작하는 토지를 말한다. 농지는 답지 및 전지 등으로 세분될 수 있다.
3) 임지
임지란 입목 등이 집단적으로 생육되고 있는 토지를 말한다.
4) 후보지와 이행지
후보지는 인근지역의 주위환경 등의 사정으로 보아 현재의 용도에서 장래 택지 등 다른 용도로의 전환이 객관적으로 예상되는 토지로서 용도별 분류에 따른 유형 간의 변화가 일어나고 있는 토지를 말한다. 예를 들어 농지나 임지가 택지로 전환되는 경우 택지후보지, 농지 이외의 종류가 농지로 전환되고 있는 경우는 농지후보지라고 할 수 있다. 이행지는 대분류 내의 세분된 종류에서 다시 세분된 종류로 바뀌는 토지를 말하며 택지 내에서 주택지가 상업지로, 농지 내에서 답이 전으로 바뀌는 것을 이행지의 예로 들 수 있다.
4. 종별 판단 시 유의사항
등기부상 지목에 좌우되어서는 안되며 일시적 이용상황, 현실 이용상황이 아닌 그 토지가 속하는 용도적 지역의 종별에 따라 판정하여야 한다. 그리고 용도적 지역의 판정을 자연적, 사회적, 경제적, 행정적 관점에서 가장 합리적이라고 판단되는 경우를 상정하여 판정하여야 한다. 예를 들어 현재 경작하고 있는 토지라 하더라도 그 토지에 속하는 용도적 지역의 종별이 ‘택지지역’인 경우에는 감정평가 상 그 토지는 ‘택지’로 판단되어 택지로서 표준적 이용을 기초로 하여 가격형성요인을 분석해야 한다.
Ⅲ. 부동산의 유형
1. 부동산 유형의 의의
부동산의 유형이란 그 유형적 이용 및 권리관계의 태양에 따라 구분되는 부동산의 분류를 말한다. 즉, 부동산이 우리의 일상 생활과 생산활동에 어떻게 개입하여 어떤 형태로 그 유용성을 발휘하고 있는가를 유형적 이용과 권리관계 양태의 두 가지 면에서 분석하기 위해 설정된 분류의 개념이다. 크게 택지와 건물 및 그 부지로 분류한다.
2. 택지
택지의 유형은 그 유형적 이용 및 권리관계의 태양에 따라 나지, 건부지, 구분지상권 등으로 구분하여 살펴볼 수 있다. 나지란 지상에 건축물이 없는 토지를 말하며 건부지란 건물 등으로 이용되는 부지를 말한다. 그리고 구분지상권이란 공작물을 소유하기 위하여 지하 또는 공중공간의 상하의 범위를 정하여 설정된 부지를 말한다.
3. 건물 및 부지
1) 자용의 건물 및 그 부지
건물소유자와 그 부지의 소유자가 동일인이며 그 소유자에 의한 사용, 수익을 제약하는 권리가 부착되어 있지 않은 경우의 건물 및 그 부지를 말한다.
2) 임차권이 설명딘 건물 및 그 부지
임차권이 설정된 건물 및 그 부지란 건물소유자와 그 부지의 소유자가 동일인이나 건물이 임대차에 제공되어 있어 소유자의 사용, 수익에 제한을 받는 상태대로의 건물 및 부지를 말한다.
3) 구분소유건물 및 그 부지
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 의하여 전유부분, 공용부분, 대지사용권 등이 불가분 일체가 되어 거래, 관리되고 있는 건물 및 그 부지를 말한다.
Ⅳ. 부동산 종별 및 유형에 따른 가격형성요인 분석
1. 가치형성요인의 의의
부동산의 가치는 그 부동산의 효용, 상대적 희소성, 유효수요 등의 가격발생요인들의 상호 결합에 의하여 형성된다. 이들 요인에 영향을 미쳐 부동산 가치 형성에 영향을 미치는 요인을 가치형성요인이라고 한다. 감칙은 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인으로 정의한다.(감칙 제2조제4호)
2. 종별에 따른 가치형석요인 분석
1) 지역종별에 따른 지역요인 분석
지역요인이란 대상물건이 속한 지역의 가격수준 형성에 영향을 미치는 자연적, 사회적, 경제적, 행정적 요인을 말한다. 지역요인의 분석에 있어서 부동산이 속한 지역의 지역종별이 무엇인지를 분석해야 한다. 택지지역 내 상업지역이라면 상업지역이 갖는 지역특성인 수익성이 어느 정도인지를 분석해야 하며, 지역 수익성에 영향을 미치는 지역요인을 분석하는 것이 필요하다.
2) 토지종별에 따른 개별요인 분석
개별요인이란 대상물건의 구체적 가치에 영향을 미치는 대상물건의 고유한 개별적 요인을 말한다. 지역종별에 의해 결정된 유용성을 기준으로 대상 부동산의 특성에 따라 개별화 구체화시키는 요인을 분석할 수 있다. 예를 들어, 상업지의 경우 수익성을 극대화 시키는 입지요건인 배후지, 접면도로, 고객의 성향, 소득수준, 형상 등 필요한 개별요인을 분석하게 된다.
3. 유형에 따른 가치형성요인 분석
동일 종별이라도 권리관계나 이용관계에 따라 가치형성요인은 달라진다. 건부지라도 건물의 배치 상태, 건물과 부지의 면적상 균형, 건물의 규모 및 용도가 부지에 적합한지 여부를 가치형성요인으로 고려해야 한다. 부동산 가치형성요인 분석 시 유형에 따라 분석방법과 유의점이 달라진다는 점에 유의해야 한다.
4. 종별 및 유형에 따른 감정평가 시 유의사항
1) 대상부동산의 확정 시 유의사항
대상 부동산이 종별과 유형에 따라 어디에 분류될 수 있는가를 먼저 판단해야 한다. 종별과 유형의 측면에서 부동산의 종류를 정하고 그에 기초하여 분석해야 하며 이를 통해 정확도가 높아진다. 따라서 대상 지역의 용도지역과 대상부동산의 용도를 확정하고, 의뢰물건의 권리관계와 이용관계인 유형을 확정해야 한다.
2) 가치형성요인 분석 시 유의사항
부동산의 종별에 따라 택지지역, 농지지역, 임지지역 등으로 구분하여 분석함으로써 가격수준 파악의 정도가 높아진다. 즉 종별지역판단, 종별지역의 표준적 사용 및 가격수준을 파악한다. 부동산 유형은 대상부동산의 구체적 이용양태와 권리태양을 개별적으로 분석하는 것이므로 부동산이 토지인지 복합부동산인지 구분하고 그에 따라 나지, 건부지, 자용의 건물 및 부지, 타인 건물 소재하는 부지 등으로 나누어 구체적인 가격에 접근해야 한다.
3) 3방식 적용 시 유의사항
3방식에 있어 비교방식은 종별에 의한 자료 수집과 시점수정 적용 및 유형에 근거한 개별요인 비교에 유의한다. 원가방식은 개발법에 의한 토지가격 산정 시 성숙도 보정이나 가산방식에 의한 소지 가격 산정 시 종별과 유형 모두 고려해야 함에 유의하여야 한다. 수익방식 적용은 순수익 및 환원방법 결정 시 유형을 고려하고 환원율은 종별에 유의하여 시장이율을 고려하여 적용해야 한다.
4) 시산가액 조정 시 유의사항
시산가액 조정 역시 종별과 유형에 따라 그 기준이 달라짐에 유의해야 한다. 수익성부동산의 경우 수익가액에 비중을 두어 가치를 결정하는 것이 다른 조건이 동일하다는 전제하에서 타당하며 주거용부동산의 경우 비준가액에 비중을 두어 가치를 결정하는 것이 타당하다.
Ⅴ. 소결
부동산의 종별의 판단은 용도적 관점에서 분류하므로 지역분석적 의미를 갖고 유형의 판단은 개별분석적 의미를 갖는다고 볼 수 있다. 따라서 대상부동산의 평가에 있어서 종별의 판단이 유형의 판단에 앞선다고 할 수 있다. 또한 부동산은 지리적 위치의 고정성이라는 자연적 특성이 있고 이의 파생적 특성인 지역성이 있다. 이로 인하여 유형은 종별의 피결정성의 관계가 일반적으로 존재하게 되는 것이다.