매우 중요한 파트다. 부동산가치란 무엇인가? 감정평가는 곧 가치를 찾아가는 과정이라고 했을 때 가치의 정의를 정확하게 알고 있어야 한다. 가치는 가격과 같은가? 다른가? 가치는 원가와 같은 개념인가? 다른 개념인가? 우리가 현실에서는 보통 가치와 가격을 혼용해서 사용하고 있지만, 엄밀히 얘기하면 감정평가에 있어서 가치와 가격은 다른 개념이다. 잘 정리해 두어야 하는 파트이다. 언제나 1순위 출제 파트다.
INDEX
Ⅰ. 부동산가치
1. 부동산가치의 정의
부동산가치란 부동산의 소유에서 비롯되는 장래이익을 현재가치로 표시한 것이다. 소유하고 있는 부동산은 장래 일정기간까지 이용가능하다는 전제 때문에 가치가 있는 것이며 그것을 이용함으로써 얻는 이익이 바로 부동산가치의 원천이다. 이용함으로써 얻을 수 있는 이용가치, 즉 임대를 주는 경우 임대료, 또는 소유자가 거주하는 경우 그 거주의 이익 등은 장래 일정기간 동안 계속해서 발생할 것이고 장래 발생할 그러한 이익을 현재시점으로 환산해 보면 그 부동사의 현재 가치를 도출할 수 있다. 이렇듯 부동산가치는 장래 이익의 바탕이 되고, 그것을 현재가치로 환원한 것이며, 소유권과 불가분의 관계에 있다.
2. 가치(value), 원가(cost), 가격(price)
1) 개념
(1) 가치
시장에서 가치는 보통 미래에 얻어지는 편익으로 여겨진다. 가치는 시간에 따라 변화하기 때문에 부동산 평가는 특정시점의 가치를 반영한다. 또한 가치는 경제적인 개념이기 때문에 매수자와 매도자에게 부동산, 재화, 용역의 화폐가치는 가치의 표현수단이 된다. AI는 평가사들은 가치라는 용어만 단독으로 사용하는 대신 보통 특정 형태의 가치를 언급해야 한다고 한다. 따라서 시장가치, 투자가치, 사용가치, 평가가치 등으로 사용해야한다고 한다.
(2) 원가
원가는 평가에 있어서 교환이 아니라 생산과 관련하여 사용된다. 원가는 성립된 사실이거나 현재의 추계일 수 있다. 실제 건축비용이나 총 개발비용으로 구분한다. 일부의 건축비용 또는 전체적인 건축비용은 노동과 자재 등 직접경비를 포함할 뿐만 아니라 행정수수료, 감정수수료, 금융비용 등 간접비용을 포함한다.
(3) 가격
가격이란 주어진 거래 상황 하에서 특정 구매자가 지불하기로 동의하고 특정 매도자가 받아들이기로 동의한 금액을 말한다. 일단 성립된 가격은 매매가격 혹은 거래가격이라고 불리며 거래사실을 내포하고 있다. 다른 말로 하면 가격은 하나의 실제 사실이다.
2) 가치, 원가, 가격의 비교
(1) 가치와 원가
원가는 개량물 또는 구조물을 축조하기 위한 현금지출 총액으로 교환가격이 아닌 생산에 사용되는 개념이다. 부동산가치는 그 부동산의 원래 가지고 있던 원가와는 구분되는 개념으로 원가와 가치는 일치할 수도 있으나 대부분 일치하지 않는다. 합리적인 개발업자나 투자자는 개발 후 기대되는 가치가 원가보다 클 경우에만 개발이나 투자할 것이다. 적절한 가치 분석 없이 부동산을 개발하는 것은 원가와 가치는 다르다는 점을 간과한 것이다.
(2) 가격과 원가
가격이란 주어진 거래 상황 하에서 특정 구매자가 지불하기로 동의하고 특정 매도자가 받아들이기로 동의한 금액을 말한다. 일단 성립된 가격은 매매가격 혹은 거래가격이라고 불리며 거래사실을 내포하고 있다. 다른 말로 하면 가격은 하나의 실제 사실이다. 양자 모두 과거의 값으로 장기적으로는 일치하나 단기적으로는 초과이윤에 의해 일치하지 않을 수 있다. 또한 가격은 수요자, 공급자 모두의 측면을 고려하여 결정되나, 원가는 공급자 측면만을 고려한 개념이다.
(3) 가격과 가치
양자를 구분하는 견해에서는 개념적 차이뿐만 아니라, 가격과 가치와는 일정 오차가 존재하며, 가격은 과거의 값이며 하나만이 존재하나, 가치는 현재의 값이며 다원적 개념으로 이해된다는 차이가 있다. 그러나 가격은 가치의 화폐적 표현으로 양자는 단기에는 일치되지 못하나 장기에는 가격의 파라미터적 기능에 의해 일치되려는 경향이 있다.
3) 검토
이상의 가치, 원가, 가격에 대한 개념에서 알 수 있듯이 용어의 의미 자체는 다르다. 가치는 다양한 형태를 가지고 있으며 감정평가사는 그 다양한 가치 중에서 평가대상인 부동산에 합당한 가치를 찾아내어 감정평가액을 결정해야 한다.
3. 가치와 가격의 구별
1) 가치와 가격을 구분하는 견해
(1) 개념상의 차이
부동산학에서는 가격이란 “특정 부동산에 대한 교환의 대가로 시장에서 매도자와 매수자 간에 지불될 실거래액”으로 정의하고 있다. 그러나 가치는 “장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값”으로 그 개념상 차이가 있다.
(2) 가치와 가격의 불일치
부동산시장은 다른 재화시장과는 달리 여러 가지 불완전한 요소를 많이 가지고 있기 때문에 모든 거래가 정상적인 매매의 모든 측면을 가지고 있다고 할 수 없다. 예를 들어 급전이 필요해서 자신의 주택을 정상적인 가격 수준 이하로 팔았다고 해서 대상 주택의 가치가 그 시점을 기준으로 해서 갑자기 하락한 것으로 볼 수 없다. 따라서 가격과 가치는 불일치하며 가치란 ‘가격+오차’로 볼 수 있다.
(3) 가치는 현재의 값
가격은 시장에서 실제 지불된 금액이기 때문에 과거의 값이다. 그러나 가치는 현재의 입장에서 장래 기대되는 편익을 다양한 목적으로 평가한 현재의 값이다. 가격은 과거의 값이기 때문에 누구나 쉽게 알 수 있지만, 가치는 전문가가 아닌 이상 쉽게 알 수가 없다.
(4) 가치는 여러 개
주어진 시장에서 대상부동산의 가격은 하나밖에 없지만 가치는 무수히 많다. 가격은 시장에서 실제 지불된 과거의 값이고 특정 시점에서 가격은 하나밖에 없다. 그러나 가치는 현재의 값이기 때문에 보는 관점과 평가목적에 따라 무수히 많이 존재할 수 있다.
2) 가치와 가격을 동일시 하는 견해
가치란 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 가격은 이러한 가치의 화폐적 표현인바 가격은 수요공급의 변동에 따라 변화하여 양자가 일시적으로 괴리될 수는 있다. 그러나 장기적으로는 일치한다고 하여 양자를 구별하지 않는 견해이다. 부동산 시장에서의 가격이 그 부동산의 가치를 정확히 반영하고 있다는 전제가 있으면 항상 가능한 것인바, 감정평가사는 가치를 추계하는 업무가 아니고 부동산을 조사하고 분석하여 감정평가가격을 결정해야 하는 책임이 따르는 업무로 보는 견해이다.
3) 검토
부동산의 가치는 가격과 구분된다고 하나 부동산 감정평가에서는 가치와 가격을 구분하지 않고 두 가지의 용어를 혼용하는 경우도 관행적으로 쓰이고 있다. 이것은 부동산 시장에서의 가격이 그 부동산의 가치를 정확히 반영하고 있다는 전제가 성립한다면 가능하다. 그러나 부동산시장은 그 자체가 극히 불완전한 모습의 시장이며 과장된 시장의 형태로 자주 출현되므로 부동산 시장가격이 가치를 항상 정확히 반영한다고 할 수 없다. 따라서 부동산 가치는 그 부동산이 차지하는 사회적, 경제적, 법률적 위치를 적정하게 반영하는 경우에 합리적인 가격으로 표현하게 되므로 감정평가사는 이러한 부동산의 가격형성요인을 정확하게 분석해야 하는 책무를 갖게 되는 것이다.
4. 감정평가 대상으로서의 가치
1) 경제학에서의 가치 개념
경제학에서 가치란 모든 가치를 지닌 것, 효용이 있는 것, 인간이 욕망을 충족시킬 수 있는 대상이 있는 것을 가리킨다. 이 욕망을 총족시키기 위해 선택하는 과정에서 다루는 자원배분의 문제는 모든 가치와 관련되어 있다고 할 수 있다. 경제학에서의 가치이론은 객관적 가치이론(가격론)과 주관적 가치이론(한계효용설)의 두 가지로 대별된다. 다만 사용가치(효용)는 측정할 수 없다고 하여 선택이론을 설명하고 있다. 사실 사용가치를 측정한다는 것은 불가능하므로 근대 경제학에서는 이 가치이론을 추구하지 않고 단지 가격을 다룰 뿐이다.
2) 회계학에서의 가치 개념
회계학은 경제현상을 다루는 학문으로서 경제적 가치를 갖는 것을 주로 다룬다. 회계학에서 이 경제적 가치는 화폐액으로 표시되는 것이 보통이다. 다만 회계상 가치는 기본적으로 현행 가치의 개념을 나타내는 것이 아니라 특정의 양적 표현방법을 표시하는 것으로서 원가에 의해 결정되는 것을 가리킨다. 회계학상의 가치의 문제는 본질적으로 다루어지기 보다는 어떤 원칙하에서 규정한 가치 개념, 예를 들어 원가 또는 시가에 따라 회계등식이 성립되고 회계이론이 설명된다. 이러한 회계학에서의 가치에 대한 논의는 감정평가의 대상이 되는 ‘경제적 가치’를 본질적으로 이해하는 데에 한계를 가진다.
3) 감정평가 대상으로서의 가치
시장가치란 대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 말한다.(감칙 제2조제1호) 감정평가에서 경제적 가치는 교환가치와 사용가치로 나누어 볼 수 있는데 교환의 대가인 교환가치를 가격이라고 하고, 용익의 대가인 임료를 기준으로 한 것을 사용가치라고 하여 교환가치와 사용가치 양자를 평가의 대상으로 하고 있다. 한편 토지보상법 등 보상관계 법규에서는 감정평가업무로서 물건의 가격과 임료를 구하는 것 외에 공공사업 편입토지 및 지장물 보상을 위한 이전비 등의 비용평가도 감정평가업무의 범위에 포함시키고 있다.
Ⅱ. 부동산 가치의 특징
1. 교환의 대가로써 가치와 용익의 대가인 임료
부동산의 가치는 원본과 과실의 상관관계에 있다. 즉 적정한 순이익을 환원이율로 자본환원하면 원본가격이 구해지고, 반대로 원본가격에 기대이율을 곱하면 순임료가 산정된다. 이와 같이 부동산 가치는 원본과 과실의 상관관계에 있는 것이다.
2. 해당 부동산에 관한 소유권, 기타 권리 및 이익의 가격
동일 부동산의 소유권과 소유권 이 외의 권리가 중첩적으로 존재하는 경우에는 각각의 권리마다 가치가 형성된다. 부동산의 가치는 이러한 권리이익의 총합이다. 감정평가 시에는 완전소유권의 가치인지, 임차권, 임대권의 가치인지의 구분 및 언급이 필요하다. 따라서 감정평가를 행함에 있어서는 대상부동산의 물적 확인과 권리태양의 확인도 필요한 것이다.
3. 장래를 고려한 가치
지역은 어디이든 항상 확대, 축소, 집중, 확산, 발전, 쇠퇴 등의 변화과정에 있기 때문에 부동산의 이용형태가 최적인가 아닌가, 또한 현재 최적이나 시간의 경과에 따라 그것이 지속될 수 있는가 그렇지 않은가, 이러한 것을 항상 검토해야 한다. 따라서 부동산 가치는 통상 과거로부터 장래에 걸치는 장기간을 고려하여 형성된다.
4. 개별가치 형성 및 가치형성의 장시간 소요
부동산의 거래가격은 개별적 특성 때문에 물건에 따라 개별적으로 형성되고 이것은 개별적으로 특수한 사정에 따라 좌우되기도 하기 때문에 일반인이 적정한 가격을 추산하여 거래하기 어렵다. 또한 개별성은 비교를 어렵게 하고 가격의 양이 크며, 거래 시 신중을 기하기 때문에 가격이 단기간에 형성되기 어렵다.
5. 수요요인에 의한 가치결정
일반 경제재는 공급을 증가시킬 수 있으므로 그 가격도 공급요인과 수요요인에 의하여 결정되나, 부동산은 부증성이 있기 때문에 부동산 가치는 주로 수요요인에 의하여 결정되는 수요자 가격이다.
Ⅲ. 부동산가치의 기능
1. 가치의 파라미터적 기능 및 정보제공 기능
수요와 공급에 의해서 형성된 부동산 가치는 소비자와 공급자의 행동을 결정하는 중요한 선택의 지표가 되며 부동산 활동주체에 정보를 제공하는 기능을 담당하고 있다. 감정평가가격은 다시 부동산 가격에 영향을 미치는 이중성이 있다.
2. 가치의 자원배분 기능
부동산 가치는 시장의 수요와 공급에 영향을 미쳐 부동산 자원의 효율적 배분과 최유효이용을 조성한다. 또한 건물의 건축, 유지, 수선 등과 관련하여 다른 자원의 부동산에 대한 배분도 촉진한다.
3. 잠재가치로서의 기능
잠재가치란 완전시장에서 재화의 기회비용을 올바르게 반영하는 가치를 말한다. 부동산의 현실적 시장거래 가격은 그 재화의 기회비용을 올바르게 반영한 잠재가격이 되기 어려우나, 감정평가가격은 잠재가치로서의 기능을 담당한다.