컨설팅은 감정평가의 업무영역확장과 관련하여 이해해야 한다. AI 시대에 여기저기서 일자리가 없어질 것이라고 경고하는 목소리가 높은데, 이러한 환경에서 감정평가의 업무영역확장은 필수적이라고 할 수 있다. 전통적인 감정평가에서 다양한 영역으로 업무를 필연적으로 확장해야 하는데, 그러한 영역에는 컨설팅이 있다. 컨설팅과 관련하여 가치다원론 측면에서 시장가치, 시장가치 외의 가치와 함께 고민해 보면 좋지 않을까 개인적으로 생각한다. 감칙과 실무기준은 언제나 필수다.
INDEX
０. 감정평가 실무기준
750 감정평가와 관련된 상담 및 자문 등
1. 적용
감정평가법인등이 법 제10조제6호에 따른 감정평가와 관련된 상담 및 자문( 이하 “상담자문등”)이나 법 제10조제7호에 따른 토지등의 이용 및 개발 등에 대한 조언이나 정보 등의 제공(이하 “정보제공등”) 등의 업무를 수행할 때에는 감정평가관계법규에서 따로 정한 것을 제외하고는 이 절에서 정하는 바에 따르고, 이 절에서 정하지 않은 사항은 총칙부터 물건별 감정평가까지의 규정을 준용한다.
2. 상담자문등
2.1 상담자문등의 수임
상담자문등을 수임하는 경우에는 다음 각 호의 사항을 의뢰인과 협의하여야 한다.
1. 상담자문등의 목적 2. 상담자문등의 업무범위 및 소요시간 3. 대상물건 및 자료수집의 범위 4. 상담자문등의 의뢰조건 및 시점 5. 상담자문등의 보고 형식 6. 상담자문등의 수수료 및 실비의 청구와 지급 7. 상담자문등의 책임범위
2.2 상담자문등의 보고
상담자문등의 보고서에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.
1. 의뢰인에 관한 사항 및 이용제한 2. 상담자문등 업무의 목적, 부대조건, 자문 대상, 적용기준 3. 보고서 작성일 4. 보고서의 책임범위
3. 정보제공등
3.1 정보제공등의 접수
감정평가법인등이 정보제공등을 수임할 때에는 다음 각 호의 사항을 의뢰인과 협의하여 계약내용에 포함하여야 한다.
1. 정보제공등의 목적 및 범위 2. 수행기간 3. 정보제공등의 보수 4. 결과보고서의 양식 및 성과품 5. 준수사항 및 비밀보장 6. 정보제공등의 중지 및 변경 7. 계약의 해제 등 8. 계약일자 9. 계약당사자 10. 그 밖의 업무특약사항
3.2 정보제공등의 수행 및 보고
① 감정평가법인등이 정보제공등을 수행하는 경우에는 다음 각 호의 사항을 고려하여야 한다.
1. 정보제공등의 목적 2. 정보제공등의 업무범위 3. 대상물건 및 자료수집의 범위 4. 정보제공등의 의뢰조건 및 시점
② 감정평가법인등은 정보제공등의 수행 시 객관적인 자료에 근거하여 합리적으로 분석하여야 한다.
③ 감정평가법인등은 정보제공등의 보고서를 작성하는 경우 다음 각 호의 사항을 준수하여야 한다.
1. 조사 및 분석결과 객관적으로 입증된 사실에 대한 기술 2. 인용자료의 출처 3. 보고서의 목적에 맞지 않는 사실이나 자료 등의 기술 배제 4. 일반인이 이해하기 쉬운 용어 사용
Ⅰ. 개설
감정평가업계는 감정평가의 전문화 및 종합적인 서비스 제공의 필요성과 다원화된 소비자 수요에 대응해야하는 환경에 놓여있다. 우리나라의 경우 감정평가법 제10조제6호와 제7호에서 감정평가와 관련된 상담 및 자문, 토지등의 이용 및 개발 등에 대한 조언이나 정보 등의 제공을 감정평가법인등의 업무로 규정하고 있다.
Ⅱ. 컨설팅의 개념
컨설팅이란 의뢰한 부동산에 대한 정보, 분석, 추천, 자문 등의 서비스에 관하여 수수료를 받고 전문적으로 용역을 제공하는 행위로 의뢰자의 다양한 요구에 부응하는 전문가의 활동이다. 따라서 부동산 컨설팅 서비스를 제공하는 컨설턴트의 역할을 제대로 수행하기 위하여는 높은 수준의 전문지식과 풍부한 업무경험, 그리고 종합적인 분석능력이 요구된다. 아울러 부동산 투자활동에는 높은 위험이 수반되므로 일반 부동산 전문가 활동보다 높은 윤리의식을 지녀야 한다.
Ⅲ. 컨설팅과 부동산 감정평가의 차이점
1. 개설
감정평가와 컨설팅은 여러 부동산 활동 중의 하나이다. 감정평가는 부동산 활동의 토양을 제공하고 부동산 활동을 원활히 할 수 있게 하는 기능을 가지고 있다. 반면 컨설팅은 여러 가지 부동산 활동의 종합체라고 할 수 있으며 부동산 서비스업 중 요구받는 지적 능력과 윤리의식이 가장 높은 전문가적 활동이다.
2. 감정평가와의 차이점
1) 개념상 차이점
감정평가는 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다. 부동산 컨설팅은 컨설턴트가 부동산 의사결정자에게 부동산에 관련된 제반 문제에 대한 조언과 지도 및 자문을 제공하는 것을 말한다.
2) 분석범위
감정평가는 주로 대상부동산과 관련하여 분석하는 미시적 분석이며, 컨설팅은 미시적일 수도 있고 거시적일 수도 있다. 물론 평가 상 분석도 시장상황 등과 일반적 요인 등을 고려해야 한다는 점에서 거시적인 면이 있으나 컨설팅은 감정평가에 비해 보다 거시적인 범위를 그 분석대상으로 한다.
3) 구하는 가격의 성격
평가 상 구하는 가격은 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래된 후 대상물건의 내용에 정통한 거래 당사자 간에 성립한다고 인정되는 적정가격인 시장가치를 원칙으로 하며 주어진 시점의 객관적인 가격이나 컨설팅에서 구하는 가격은 투자가치이며 의뢰자의 주관적 가격으로서 확률 개념 또는 범위의 개념으로 표현된다.
4) 분석기법
감정평가는 지역분석을 거쳐, 주로 3방식을 중심으로 분석하고 객관적인 최유효이용을 분석하나 컨설팅은 지역분석과 함께 입지분석을 기초로 NPV, IRR, DCF, 민감도 분석 등의 분석방법으로 의뢰자의 주관적 능력기준에 의한 최유효이용을 분석한다.
Ⅳ. 컨설팅의 과정
일반적인 절차는 시장 연구, 시장성 연구, 실현가능성 연구로 나누어 볼 수 있다. 미국 ASREC의 상담절차는 ① 문제의 정의 ② 상담내용 결정 ③ 계획수립 ④ 실행 ⑤ 보고서 작성 ⑥ 보고서 재검토와 제출 실행가능성의 검토로 절차를 규정하고 있다.
Ⅴ. 부동산 컨설턴트의 직업윤리
1. 전문직 종사자로서의 직업윤리
부동산업은 전문직업의 하나이고 그 직업이 이루는 부동산 및 부동산활동에는 높은 사회성, 공공성, 사익성이 강조되고 있어서 부동산업자로서 컨설턴트에게는 직업윤리가 매우 중요시된다. 부동산 윤리는 부동산의 종류 및 전문성에 따라 그 목적, 내용 및 수준에 차이가 있으나 모든 부동산업에 공통적으로 적용될 수 있다. 부동산업자가 지켜야 할 윤리를 부동산 윤리라 하며 이는 전문직업인으로서 마땅히 지켜야 할 도리이다. 따라서 전문직에 종사하는 컨설턴트는 공공성의 윤리와 창조성의 윤리의 바탕과 함께 직무수행상의 윤리로서 중립성의 윤리가 요구된다.
2. 부동산 윤리의 유형
1) 고용윤리
고용윤리란 부동산업자는 경영책임자이기 때문에 그 자신은 물론이고 그가 고용하고 있는 종업원들이 법규나 윤리규정을 비롯한 제반 업무규정을 잘 준수하도록 충분히 감독할 책임이 있으며 일반적 교육지식을 향상시키도록 하는 노력이 요구된다.
2) 조직윤리
조직윤리란 동업자 간에 지켜야 할 도리와 동업자단체에 가입한 경우 지켜야 할 도리를 말한다.
3) 서비스윤리
서비스윤리란 부동산 업체와 의뢰인 관계에서 지켜야 할 도리를 말한다. 즉 업자에게 양심적인 업무수행과 신의, 성실의 의무를 과하는 것을 내용으로 하는 것으로 이를 좀 더 구체적으로 설명하면 의뢰자의 이익옹호, 거래관계자의 이익옹호, 업자의 부당한 업무상의 이득규제, 쌍방대리의 규제 등으로 집약된다.
4) 공중윤리
공중윤리란 의뢰인에게 대하여 전문적인 조언을 행하고 거래를 원활하게 하는 데 필요한 연구와 책임을 져야 할 뿐만 아니라 일반공중의 복리증진을 도모하는 방향으로 업무활동을 전개하여야 한다는 윤리이다.
Ⅵ. 부동산 윤리의 규제방법
부동산업자의 윤리적 수준을 향상시키기 위한 단계는 1단계로 자체, 2단계로 협회 등을 통한 자율적 규제, 3단계로 정부 등 공공기관의 법률적 규제, 4단계로 자율과 타율의 장점을 활용한 절충적 단계로 분류된다. 규제하는 방법으로는 법률적 규제와 자율적 규제가 있다. 법률적 규제의 경우 비교적 단기간에 윤리적 수준 향상의 효과가 있는 반면, 업자들의 보고사무의 양적 증가, 규제내용의 단순화, 규제자의 인원증가, 적용의 경직성 등의 단점이 있다. 자율적 규제의 경우 법률적 규제에 비해 장점이 많은 방법으로서 업자 및 단체가 스스로 행하는 규제방법이다.