담보평가는 매우매우 중요하다. 개인적인 의견으로는 수험에 한정해서 이론보다는 실무에서 더 중요하다. 담보평가 자체가 이론에서 단독으로 출제되기는 좀 어렵지 않을까 생각하지만, 그래도 이론적으로 중요한 이유는 담보평가에 대해 이론적으로 명확하게 알지 못하면 실무 문제 풀이 시 문제를 풀 수 없다. 풀어도 틀린다. 가치다원론 측면에서 감정평가는 평가목적에 따라 가치가 달라지기 때문에 그러한 측면에서도 연결해서 공부해 두자. 일단 감칙을 보고 시작하자.
INDEX
- Ⅰ. 담보평가 개관
- Ⅱ. 담보평가의 원칙
- Ⅲ. 담보평가의 적격요건
- 1. 담보의 적격요건
- 2. 부적절한 담보물건
- 1) 법적 담보취득규제대상 부동산
- 2) 다른 법령에서 담보취득을 금지하는 물건이거나 담보제공을 위하여 주무관청의 허가가 필요한 물건임에도 불구하고 허가를 받지 아니한 물건
- 3) 담보권을 제한하는 권리가 있는 부동산
- 4) 특수한 용도로 이용되고 있는 것으로서 다른 용도로의 전환가능성이 적고 매매의 가능성이나 임대차의 가능성이 희박한 물건
- 5) 공부상 소재지, 지목, 면적 등이 실제와 현저히 달라 동일성을 인정하기 어려운 물건
- 6) 지상에 제시 외 건물 등이 있는 토지
- 7) 공부상 등재되지 아니한 건물
- 8) 구조가 복잡하거나 현상이 극히 불량하여 일정기간 동안 그 보존이 어렵다고 인정되는 건물이나 기계, 기구 등
- 9) 과잉유휴시설이거나 단독효용가치가 희박한 부분
- 10) 그 밖에 담보물건으로 부적절한 물건
- 3. 물적 사항 등의 확인 및 부적절한 의뢰물건의 처리방법
- Ⅳ. 담보평가방법
- Ⅴ. 담보평가 시 유의사항
Ⅰ. 담보평가 개관
1. 담보평가 의의
담보평가란 담보를 제공받고 대출 등을 하는 은행, 보험회사, 신탁회사, 일반기업체 등(이하 “금융기관등”이라 한다)이 대출을 하거나 채무자가 대출을 받기 위하여 의뢰하는 담보물건에 대한 감정평가를 말한다. 감정평가법 제5조제2항은 금융기관, 보험회사, 신탁회사 또는 그 밖에 대통령령으로 정하는 기관이 대출, 자산의 매입, 매각, 관리 또는 주식회사 등의 외부감사에 관한 법률에 따른 재무제표 작성을 포함한 기업의 재무제표 작성 등과 관련하여 토지등의 감정평가를 하려는 경우에는 감정평가법인등에 의뢰하여야 한다고 규정하고 있다.
2. 담보평가의 중요성
담보평가는 감정평가실무상 많은 부분을 차지하고 있는데, 담보물건의 적절한 경제적 가치 판단은 채무자의 재산권을 인정함과 동시에 채권자의 안정적인 채권 확보를 가능케 함으로써, 건전한 금융환경을 조성하여 국민경제를 원활하게 하는 역할을 하는 매우 중요한 분야이다.
3. 담보평가의 기준가치
감칙과 실무기준은 시장가치기준 원칙을 두고 ① 법령에 다른 규정이 있는 경우 ② 감정평가의뢰인이 요청하는 경우 ③ 감정평가의 목적이나 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우에만 시장가치 외의 가치를 기준으로 할 수 있도록 규정하여 원칙적으로 감정평가의 목적에 따라 가치기준이 달라지지 않도록 하였고, 담보평가의 가치기준 또한 시장가치기준 원칙에 따르도록 하였다. 다만, 담보평가의 경우 그 성격을 고려하여 미실현 개발이익 등의 반영 등에 주의해야 할 것이며, 범위로 나타나는 시장가치 중 다소 안정적인 가액 결정의 접근이 필요하다.
Ⅱ. 담보평가의 원칙
1. 확인주의
담보평가를 할 때에는 담보대상물건에 대한 물적 현황 및 권리관계 등을 반드시 확인하여야 한다. 담보대상물건의 소재지, 위치, 면적, 이용상태, 건물의 존부, 미등기 건물의 존부 등 물적 확인 작업을 전제로 하여 소유권 및 제한물건 등 권리관계를 조사하여야 한다. 담보대상물건을 확인하지 않거나 또는 확인을 소홀히 하여 담보취득을 할 경우 담보취득행위의 원인무효 등과 같이 뜻하지 않는 결과가 발생할 수도 있다.
2. 보수주의
담보란 금융기관 등이 “완전한 채권회수”라는 목적을 실현하기 위한 것인 바, 보수적인 관점에서 감정평가를 행하여야 한다. 특히 담보평가에 있어서 여신기간동안 미래의 불확실성이 내재된다는 점을 고려하여야 한다. 여신기간 중 인근지역의 변화가능성, 담보물건의 현황변동가능성 등을 고려하여야 하며, 아직 실현되지 않은 개발계획에 따른 가격상승 또는 투기개입에 따른 가격상승 등에 대하여는 담보가격에 반영하지 말아야 한다.
3. 처분주의
담보는 담보목적물의 경제적 가치를 지배하는 것이며, 궁극으로 환가처분을 통하여 채권을 회수하기 위한 것이다. 따라서 담보평가는 채권기간 중 원하는 때에 적정한 금액으로 조기에 환가처분을 할 수 있느냐는 관점에서 접근하여야 한다. 채권회수관점에서 볼 때 지역적으로는 소외지역, 인구감소지역, 쇠퇴상업지역, 공해다발지역, 기간 산업쇠퇴공업지역, 수요자가 적은 별장지역 등은 일반적으로 환가처분이 곤란하다. 개별적 요인을 고려하면 맹지, 협소한 대지, 혐오시설 인근의 물건, 주거환경이 열악한 물건, 특수용도물건(종교시설, 장례식장, 양어장 등), 엄격한 공법적 규제를 받는 물건 등은 조기처분이 곤란하다.
4. 현황주의
담보평가는 공부상의 지목이나 용도에 상관없이 현실적인 이용상태(용도)를 기준으로 판단하여야 한다. 부동산은 공부상의 내용과 현실이용상태가 다른 경우가 상당하며, 부동산의 가격과 활용도는 현실의 이용상태를 기준으로 형성되고 판단하기 때문이다. 공부와 현황이 다른 경우 가격상승(공부상 유지 / 현황 대) 또는 가격하락(공부상 대 / 현황 도로)요인이 될 수 있음에 유의하여야 한다. 다만 공부상 현황이 일치하지 않는 경우 현황이 불법행위에 의하여 이루어진 것이 아닌지를 검토하여야 한다. 불법적으로 이용상태나 구조 등이 변경된 경우에는 강제철거, 원상복구명령 등과 같은 행정적 조치가 수반될 수 있기 때문이다.
5. 감정평가협약사항의 준수(준칙주의)
금융기관과 감정펴아게 관한 업무협약을 체결한 경우에는 협약내용을 준수하여 담보평가를 하여야 한다. 협약내용과 달리 감정평가하여 하자가 발생할 경우 채무불이행 또는 불완전한 채무이행으로 인하여 손해배상책임을 부담하게 될 수 있기 때문이다.
Ⅲ. 담보평가의 적격요건
1. 담보의 적격요건
담보는 “완전한 채권회수”를 목적으로 취득하는 것이다. 따라서 담보물건은 담보목적을 실현할 수 있는 일정한 요건을 갖추어야 한다. 담보물건은 경제적 가치가 충분하여야 할 뿐만 아니라 담보의 취득, 관리, 환가처분 등의 절차에 있어서 하자가 없는 물건이어야 한다.
2. 부적절한 담보물건
1) 법적 담보취득규제대상 부동산
① 법적하자가 없는 적법성 ② 쉽게 감가소멸 되지 않을 안전성 ③ 가격변동, 권리변동이 없을 확실성 ④ 환가처분이 용이할 유동성 ⑤ 취득 후 담보관리가 용이할 관리의 용이성 ⑥ 저당권설정등기를 할 수 있는 등기능력 등의 요건이 있어야 한다.
2) 다른 법령에서 담보취득을 금지하는 물건이거나 담보제공을 위하여 주무관청의 허가가 필요한 물건임에도 불구하고 허가를 받지 아니한 물건
3) 담보권을 제한하는 권리가 있는 부동산
압류, 가압류, 가처분, 가등기, 경매개시등기 등의 등기가 되어 있는 물건은 관련 법령에 따라 처분이 금지되므로 해당 물건을 담보취득할 경우 등기권리자에게 대항할 수 없기 때문에 담보의 목적을 실현하지 못할 가능성이 많다. 이 경우에는 담보권을 제한하는 등기를 말소한 후에 저당권을 설정하거나 선순위 설정금액을 확인한 후, 그 설정금액을 공제하고 담보가액을 결정하여 담보취득을 해야 한다.
4) 특수한 용도로 이용되고 있는 것으로서 다른 용도로의 전환가능성이 적고 매매의 가능성이나 임대차의 가능성이 희박한 물건
도로, 구거, 사도, 묘지, 유지, 하천 등의 토지와 교회, 고아원, 양로원 등의 특수용도로 사용하는 부동산은 다른 용도로의 전환가능성이 적고, 매매 또는 임대차의 가능성이 희박하므로, 금융기관으로부터 특수한 감정평가조건이 수반되지 않는 한 적절한 담보물건으로서 취급이 제한되므로 이에 유의하여야 한다.
5) 공부상 소재지, 지목, 면적 등이 실제와 현저히 달라 동일성을 인정하기 어려운 물건
공부와 현황이 상이한 물건의 경우에는 감정평가 시 신중을 기해야 한다. 동일성이 인정되지 않거나 합법적이지 않은 상태를 기준으로 감정평가를 하는 경우 채권기관의 채권 회수에 문제가 발생할 수 있기 때문이다.
6) 지상에 제시 외 건물 등이 있는 토지
민법 제358조에 따르면 저당권의 효력의 범위는 법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 따른 약정이 있는 경우를 제외하고는 원칙적으로 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다. 따라서 대상물건에 종물 및 부합물이 있는지 여부를 면밀히 조사, 확인하여야 한다.
7) 공부상 등재되지 아니한 건물
우리나라 등기법제상 토지와 건물은 별개의 부동산으로 인정되고 있다. 따라서 지상의 건물을 담보취득하지 않을 경우 향후 담보권 실행에 법정지상권이 성립되어 환가처분이 곤란하거나 환가처분 가격이 크게 떨어질 수 있으므로 토지상에 미등기건물이 소재하는지 여부 및 법정지상권이 성립될 수 있는지 여부를 판정하여야 한다.
8) 구조가 복잡하거나 현상이 극히 불량하여 일정기간 동안 그 보존이 어렵다고 인정되는 건물이나 기계, 기구 등
리스기계는 사업자가 리스회사로부터 임대받은 물건으로 공장저당법에 의하여 통상적으로 담보에서 제외하고 감정평가 시에도 평가하지 않는 것이 원칙이다. 또한 소유권유보부 기계, 기구도 공급계약서 등을 확인 받아 소유권유보 기계, 기구일 경우 담보로 취급하지 않는다.
9) 과잉유휴시설이거나 단독효용가치가 희박한 부분
과잉유휴시설이란 해당 공장의 필요 정도를 넘어 설치된 시설과 업종 변경 등으로 인하여 가동하지 않고 가까운 장래에도 가동할 전망이 없는 시설을 말한다. 담보평가의 경우 이와 같은 과잉유휴시설은 감정평가에서 제외하여야 한다. 또한 공법상 제한사항 등으로 인하여 일부 또는 전체가 단독으로 이용될 수 없는 경우 시장에서 거래가 제한되고 가치를 형성하지 못하기 때문에 담보평가에서 평가 외로 하여야 한다.
10) 그 밖에 담보물건으로 부적절한 물건
환가성이 낮아 채무불이행에 따른 채권회수 가능성이 극히 낮은 물건의 경우로 예를 들어 거래실적이 없거나 거래소로부터 거래정지 처분을 받은 주식, 환금성과 시장성 등이 매우 낮거나 채권기관과의 특약에 따라 정한 물건 그 밖에 손상이나 노후화 등으로 담보가치가 희박하다고 인정되는 물건의 경우 등에는 의뢰인에게 담보 취급 여부 등을 알리고 적절한 조치를 취해야 하며, 감정평가를 할 때 담보물건으로서의 적절성 여부, 의뢰인에게 확인한 내용, 감정평가조건 등을 감정평가서에 기재하여야 한다.
3. 물적 사항 등의 확인 및 부적절한 의뢰물건의 처리방법
1) 확인의 중요성
저당권은 담보대상물건 자체에 설정하는 것이 아니라 등기부에 설정하는 것이기 때문에 저당권설정이 유효하려면 등기부에 기재된 물건과 현황물건이 일치하여야 한다. 저당권을 설정하고자 하는 부동산의 등기와 현황물건 간에 동일성이 인정되지 않을 경우에는 그 등기는 효력이 없으므로 무효인 보존등기에 터잡아 저당권설정등기를 하더라도 무효가 된다.
2) 동일성유무의 중요성
(1) 토지
토지등기부등본 표제부와 등기내용을 기준으로 하여 대상토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 현황, 경계, 정착물과의 관계 등의 일치여부를 확인한다.
(2) 건물
건물등기부등본 표제부의 등기내용을 기준으로 대상물건의 소재지, 지번, 건물번호, 준공년도, 구조, 용도, 건물면적 및 연면적, 층수, 동호수 등의 일치여부를 확인한다.
(3) 등기의 내용과 실제현황과의 불일치 시 실무처리 방법
등기부등본 표제부의 등기사항과 실제 물건의 현황이 일치하지 않을 경우 일단 동일성이 인정되지 않을 수 있음에 유의하여 처리하여야 한다. 먼저 그 불일치의 원인을 규명하고 그 불일치의 정도가 경미하여 동일성에 문제가 없다고 판단되거나 실제현황에 합치하도록 변경등기를 함으로써 담보로서 하자가 없다고 판단되는 경우에 한하여 담보취득을 하여야 한다. 다만 동일성의 인정여부를 판정하기 곤란하거나 애매한 경우에는 보수적인 관점에서 보존등기 또는 변경등기를 한 후에 저당권을 설정하도록 하여야 한다.
3) 부적절한 의뢰물건의 처리
담보물건으로 적절하지 않은 물건이 의뢰된 경우에는 담보평가를 진행할 의사가 있는지 명확히 확인하여야 한다. 특히 감정평가조건이 부가되어 의뢰된 경우에는 해당 감정평가조건의 합리성, 적법성 및 실현가능성을 면밀히 검토하여야 하며, 해당 감정평가조건에 대한 내용을 감정평가서에 반드시 기재하여야 한다. 또한 감정평가조건의 합리성, 적법성이 결여되거나 실현이 사실상 불가능하다고 판단될 때에는 의뢰를 거부하거나 해당 감정평가 수임을 철회하여야 할 것이다.
Ⅳ. 담보평가방법
1. 담보평가 시 준수사항
1) 직업윤리에 따라 업무에 임할 것
감정평가법인등은 의뢰인의 의뢰목적과 의뢰내용을 충분히 이해하고, 의뢰인과 이해관계인들에게 성실하게 응대하며, 감정평가가 적정하고 합리적으로 이루어질 수 있도록 노력한다.
2) 관계법규와 협약서를 준수하여 업무에 임할 것
① 감정평가법인등은 감정평가관계법규에서 규정한 제반 의무 및 윤리규정을 준수해야 한다. ② 감정평가법인등은 의뢰인과 체결한 협약서를 확인하고 그에 따라 업무를 처리한다.
3) 공정하게 업무에 임할 것
① 감정평가법인등은 공정하고 성실하게 감정평가를 함으로써 의뢰인이 올바르고 정확하게 업무를 처리할 수 있도록 한다. ② 감정평가법인등은 의뢰인이 금융기관인 경우 담보평가의 의뢰는 영업점이 하지만 감정평가업무협약 체결이나 담보평가 관련 정책, 제도의 집행은 본점의 소관부서에서 담당한다는 점을 이해해야 한다. ③ 따라서 영업점인 의뢰인이 윤리규정이나 협약서에 위배되는 업무수임을 요구하는 경우에는 의뢰인에게 담보평가를 의뢰하기 전에 먼저 윤리규정이나 협약서를 확인하거나 본점 소관부서의 승인을 받을 것을 안내할 수 있다.
2. 감정평가조건
① 담보평가 시 원칙적으로 감정평가 실무기준 감정평가조건의 부가에 따른 조건부 감정평가를 하지 않기를 권장한다. 다만, 의뢰인이 조건부 감정평가를 요청하는 경우에는 감정평가 실무기준 감정평가조건의 부가요건 및 검토사항 및 감정평가조건의 표시에 따라 감정평가할 수 있다. ② 금융기관인 의뢰인이 조건부 감정평가를 요청한 경우 감정평가법인등은 협약서에서 조건부 감정평가를 허용한 경우, 본점 소관부서장이나 업무담당자가 조건부 감정평가를 승인한 내용, 서류 등을 수령한 경우에 한하여 감정평가를 할 수 있다.
3. 감정평가서 적정성 검토
① 감정평가서의 위산, 오기 여부 ② 의뢰내용 및 공부와 현황의 일치 여부 ③ 감정평가관계법규 및 협약서에 위배된 내용이 있는지 여부 ④ 감정평가서 기재사항이 적절히 기재되었는지 여부 ⑤ 감정평가액의 산출근거 및 결정 의견이 적절히 기재되었는지 여부
4. 물건별 담보평가
1) 토지의 평가
(1) 자료의 수집 및 정리
① 토지 등기사항증명서 ② 부동산종합증명서 ③ 토지(임야)대장 ④ 지적도(임야도) ⑤ 토지이용계획확인서 ⑥ 공유지분 토지의 경우 공유지분위치확인(동의)서 ⑦ 환지사업지 등의 경우 환지계획, 환지처분 관련 서류 ⑧ 형질변경, 토지의 전용, 건축 및 일단의 사업계획의 부지 등의 경우 형질변경허가서, 전용허가서, 건축허가(신고)서, 사업계획승인서 및 관련 도면과 서류 등 ⑨ 최근 매매계약이 체결된 경우 매매계약서, 최근 분양받은 경우 분양계약서, 임대차나 지상권 등 사권이 설정된 경우 관련 계약서, 그 밖의 관련 계약서 등 ⑩ 그 밖에 필요하다고 판단하는 서류
(2) 공공용지
도로, 공원, 운동장, 체육시설, 철도, 하천의 부지 및 그 밖의 공공용지가 담보평가로 의뢰된 경우에는 감정평가하지 않는 것을 원칙으로 한다. 다만, 의뢰인과의 협의를 거쳐 합리적인 사유가 있는 경우에는 감정평가 실무기준 공공용지에 따라 감정평가할 수 있다.
(3) 공법상 제한을 받는 토지
① 공법상 제한을 받는 토지는 감정평가 실무기준 공법상 제한을 받는 토지에 따라 감정평가하되, 토지의 일부면적이 도시계획시설에 저촉되는 경우에는 그 저촉부분과 잔여부분을 구분하여 감정평가하거나 저촉부분과 잔여부분의 면적비율에 의한 평균가액으로 감정평가액을 결정한다. ② 다만, 도시계획시설에 저촉되는 부분의 면적비율이 현저하게 낮아 토지의 사용수익에 지장이 없다고 인정되는 경우에는 도시계획시설에 저촉되지 아니한 것으로 볼 수 있다.
(4) 일단으로 이용 중인 토지
2필지 이상의 토지가 일단으로 이용 중인 토지는 감정평가 실무기준 일단으로 이용중인 토지에 따라 감정평가할 수 있다.
(5) 지상 정착물과 소유자가 다른 토지 및 제시 외 건물 등이 있는 토지
① 토지 소유자와 지상의 건물 등 정착물의 소유자가 다른 토지나 의뢰인이 제시하지 않은 지상 정착물(종물과 부합물을 제외)이 있는 토지가 담보평가로 의뢰된 경우에는 감정평가 진행 여부 등을 의뢰인과 협의한다. ② 제1항에 따라 감정평가를 하는 경우에는 각각 감정평가 실무기준 지상 정착물과 소유자가 다른 토지 또는 제시외 건물 등이 있는 토지에 따라 감정평가하고, 의뢰인과 협의한 내용을 감정평가서에 기재한다.
(6) 거래가격 및 거래의 상대방이 제한되는 토지
거래가격 및 거래의 상대방이 제한되는 토지가 담보평가로 의뢰된 경우에는 감정평가 진행 여부 등을 의뢰인과 협의한다. 또한 거래가격 및 거래의 상대방이 제한됨에 따라 토지에 미치는 영향을 고려하여 감정평가하고, 의뢰인과 협의한 내용을 감정평가서에 기재한다.
(7) 공익사업시행지구에 편입된 토지
공익사업시행지구에 편입된 토지에 대하여 담보권의 효력이 미치는지 여부는 의뢰인이 확인하여 판단하는 것이 원칙이다. 다만, 담보평가로 의뢰된 토지가 공익사업시행지구에 편입되었다는 것을 감정평가법인등이 인지한 경우에는 의뢰인과 협의한 후 감정평가 진행 여부를 결정할 수 있다. 감정평가를 하는 경우 감정평가법인등은 담보권 설정, 채권 확보 등이 어려울 수 있다는 사실을 의뢰인에게 안내하거나 감정평가서에 기재할 수 있다.
2) 건물의 평가
(1) 자료의 수집 및 정리
① 건물 등기사항증명서 ② 부동산종합증명서 ③ 건축물대장 및 그 도면 ④ 토지이용계획확인서 ⑤ 최근 매매계약이 체결된 경우 매매계약서, 최근 분양받은 경우 분양계약서, 임대차나 지상권 등 사권이 설정된 경우 관련 계약서, 그 밖의 관련 계약서 등
(2) 공부상 미등재 건물
건축물대장에 등재되지 않은 건물은 감정평가하지 않는 것을 원칙으로 한다. 다만, 의뢰인과의 협의를 거쳐 합리적인 사유가 있는 경우에는 감정평가 실무기준 공부상 미등재 건물에 따라 감정평가할 수 있다.
(3) 종물, 부합물의 처리
① 감정평가법인등은 대상물건에 종물과 부합물이 있는지 여부를 파악하고 그 내용을 감정평가서에 적는다. ② 감정평가법인등은 감정평가가 의뢰되지 않은 물건이 종물과 부합물에 해당하는지 여부를 판단하기 어려운 경우에는 대상물건의 감정평가 여부, 종물과 부합물의 판단 및 처리방법 등을 의뢰인과 협의하여 결정하고 협의한 내용을 감정평가서에 적는다. ③ 다만, 대상물건에 딸려 있는 물건으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 물건은 제1항 및 제2항을 적용하지 않을 수 있다. ㉠ 경제적 가치가 없다고 판단되는 물건 ㉡ 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치지 않는다고 판단되는 물건
(4) 노후 정도가 심한 건물
노후 정도가 심하여 담보가치가 없다고 인정되는 건물은 감정평가하지 않을 수 있다. 다만, 이 경우에는 감정평가서에 그 내용을 적는다.
(5) 공유지분 건물의 일부 지분만 담보평가 의뢰된 경우
의뢰인이 금융기간으로서, 하나의 건물을 2인 이상이 공동으로 소유하고 있는 건물의 일부 지분만이 담보평가로 의뢰된 경우에는 의뢰인이 속한 본점 소관부서장이나 업부담당자가 감정평가를 승인한 경우에 한하여 감정평가를 진행할 것을 권장한다. 이 경우에는 감정평가를 승인한 내용이나 서류를 확보하도록 한다.
(6) 거래가격 및 거래의 상대방이 제한되는 건물
거래가격 및 거래의 상대방이 제한되는 건물이 담보평가로 의뢰된 경우에는 거래가격 및 거래의 상대방이 제한되는 토지를 준용한다.
(7) 공익사업시행지구에 편입된 건물
공익사업시행지구에 편입된 제한되는 건물이 담보평가로 의뢰된 경우에는 공익사업시행지구에 편입된 토지를 준용한다.
3) 구분소유부동산
(1) 자료의 수집 및 정리
① 집합건물 등기사항증명서 ② 부동산종합증명서 ③ 집합건물 건축물대장 ④ 집합건물 건축물대장 건축물현황도 ⑤ 토지대장(대지권등록부 포함) ⑥ 토지이용계획확인서 ⑦ 최근 매매계약이 체결된 경우 매매계약서, 최근 분양받은 경우 분양계약서, 임대차나 지상권 등 사권이 설정된 경우 관련 계약서, 그 밖의 관련 계약서 등 ⑧ 대지사용권을 수반하고 있으나 미등기 된 경우, 전유부분과 함께 대지사용권을 지니고 있음을 입증할 수 있는 서류 ⑨ 그 밖에 필요하다고 판단하는 서류
(2) 대상물건의 확인
① 건축물현황도가 있는 경우에는 건축물현황도와 현황을 대조하여 확인 ② 건축물현황도가 없는 경우에는 관리사무소 등에 비치된 도면과 현황을 대조하여 확인하되, 그 내용을 감정평가서에 적는다.
(3) 구조상, 이용상 독립성이 없는 구분건물
구분소유 부동산이 인접한 부동산과 구조상, 이용상 독립성이 없다고 판단하거나 구조상, 이용상 독립성이 있는지 여부를 판단하기 어려운 경우에는 이를 의뢰인에게 통지한 후 의뢰인과 협의하여 업무를 진행한다.
(4) 대지사용권을 수반하지 않은 구분건물
① 구분소유 부동산을 담보평가할 때 대지사용권이 제시되지 않은 경우에는 사전조사, 실지조사 등을 통해 다음 각 호의 사항을 확인한다. ㉠ 의뢰인이 대지사용권을 제시하지 않은 이유 ㉡ 대상물건이 대지사용권을 수반하고 있는지 여부 및 그 근거 ㉢ 등기사항증명서에 대지사용권이 등재되어 있지 않다면 그 이유 ㉣ 대상물건에 대하여 대지사용권을 수반하지 않은 건물만의 가격이 형성되어 있는지 여부 ㉤ 그 밖에 대상물건을 감정평가하는 데 필요한 사항
② 감정평가법인등은 대지사용권이 제시되지 않은 구분소유 부동산으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 의뢰인과 협의하여 대지사용권을 포함한 가액으로 감정평가할 수 있다. ㉠ 분양계약서 등에 따라 대상물건이 실질적으로 대지사용권을 수반하고 있지만 토지의 분학, 합병, 지적미정리 등으로 인하여 기준시점 현재 대지사용권이 등기되어 있지 않은 경우 ㉡ 분양계약서 등에 따라 대상물건이 실질적으로 대지사용권을 수반하고 있지만 등기절차의 지연 등으로 기준시점 현재 대지사용권이 등기되어 있지 않은 경우 ㉢ 그 밖에 대상물건이 실질적으로 대지사용권을 수반하고 있지만 합리적인 사유로 기준시점 현재 대지사용권이 등기되어 있지 않은 경우
③ 대지사용권이 제시되지 않은 구분소유 부동산이 제2항에 해당하지 않는 경우에는 의뢰인과 협의한 후 감정평가를 진행하되 건물만의 가액으로 감정평가한다.
(5) 거래가격 및 거래의 상대방이 제한되는 구분건물
거래가격 및 거래의 상대방이 제한되는 구분건물이 담보평가로 의뢰된 경우에는 거래가격 및 거래의 상대방이 제한되는 토지를 준용한다.
(6) 공익사업시행지구에 편입된 구분건물
공익사업시행지구에 편입된 구분건물이 담보평가로 의뢰된 경우에는 공익사업시행지구에 편입된 토지를 준용한다.
Ⅴ. 담보평가 시 유의사항
1. 감정평가에 관한 규칙등 준수
감정평가법인등이 감정평가를 함에 있어서 감칙을 준수하도록 하고 있어 담보평가도 시장가치를 기준으로 감정평가함이 원칙이다. 다만 담보평가의 특성상 유동성와 안정성이라는 상반된 성격이 상존하므로 감정평가사는 객관적이고 공정한 시장가치를 산정하도록 하여야 할 것이다. 또한 금융기관과 감정평가에 관한 업무협약을 체결한 경우에는 협약내용을 준수하여 담보평가를 하여야 함에 유의한다.
2. 대상물건의 확인
담보평가는 의뢰된 물건에 대해 대상물건이 담보물로서 적격요건을 갖추었는지 확인해야 할 것이다. 특히 각 개별법에서 담보취급을 금지 또는 제한함이 있는 규정은 강행규정의 성격을 가지기 때문에 이러한 규정에 위반하여 담보권을 설정하는 법률행위는 상대방의 선의, 악의에 관계없이 모두 원인무효가 되는 바, 대상물건의 확인 시 면밀하게 조사, 검토하여야 할 것이다.
3. 의뢰인과 협의
특수한 조건이 부가되어 의뢰되는 경우 등 감정평가 진행 시 필요한 경우 의뢰인과 협의하여 조건의 보완 등이 요구되며, 적법성이 결여되거나 실현이 사실상 불가능하다고 판단될 때에는 의뢰를 거부하거나 해당 감정평가 수임을 철회하여야 한다.
4. 감정평가서에 기재
담보평가 시 담보물건으로서의 적절성 여부, 의뢰인에게 확인한 내용, 감정평가조건 등을 감정평가서에 기재하여야 한다. 예를 들어 공법상 제한에 저촉되어 이를 고려한 감정평가 시 “본건 토지가 도시계획시설에 저촉되어 이를 감안하여 평가하였다”거나 “구분평가하였음” 등의 내용을 감정평가서에 기재하여야 한다.