TIP) 감정평가의 기초 파트. 이 파트는 쉽게 읽히지만, 그래서 쉽게 넘어가는 경향이 있다. 그러나 이 파트는 매우 중요하다. 총론 파트를 쉽게 넘어가서는 안된다. 이론 답안을 서술할 때, 특히, 서설, 결어 파트에서 총론의 내용을 써서 분량을 채울 수 있어야 한다. 언제나 의의는 매우 중요하다. 법률에 나와 있는 의의는 토시 하나 틀리지 않고 그대로, 사진을 찍듯이 외우자. 법 조문의 경우 중요한 개념의 경우 조,항,호도 필수적으로 암기해야 한다.
INDEX
Ⅰ. 감정평가의 법적 개념
1. 감정평가의 의의
감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(이하 감정평가법) 제2조제2호에서 감정평가란 “토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시 하는 것”으로 정의하고 있다. 일본의 경우, 부동산감정평가기준에서 부동산의 감정평가란 부동산의 가격에 관한 전문가의 판단이자 의견이라고 정의하고 있으며, 미국 USPAP는 감정평가란 가치에 대한 의견 또는 가치에 대한 의견을 전개하는 과정으로 정의. 우리나라의 감정평가 개념은 현재 감정평가의 업무 범위가 점차 확대되고 있는 것을 감안한다면, ① 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것 ② 그와 관련된 전문가의 활동이자 의견, 즉 컨설팅으로 정의할 수도 있다.
2. 감정평가 규정
1) 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률
감정평가법 제2조제2호에서 감정평가는 “토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다.”고 규정하고 있다. 따라서 감정평가주체는 평가하는 대상에 대한 경제적 가치를 판정하여 반드시 화폐가치로 나타내야 한다.
2) 감정평가 실무기준
감정평가 실무기준에서는 감정평가법 제2조제2호의 감정평가와 동일하게 규정하고 있다. 감정평가의 대상은 ‘토지등‘이고 감정평가를 통해 구하고자 하는 가치는 ‘경제적 가치’이다. 감정평가는 토지등의 경제적 가치를 판단하는 행위로 그 결과를 일정 요건에 맞추어 가액으로 표시하는 것에 이르러야 효력이 있는 감정평가라고 할 수 있다.
Ⅱ. 감정평가의 이론적 개념
1. 일원설, 이원설, 삼원설
- 일원설
감정(appraisal)과 평가(valuation)는 엄격하게 구분할 수도 있으나 업무적 행위에서 결국 하나의 행위라는 입장. 따라서 감정은 평가의 선행과정이기때문에 감정과 평가를 구분할 필요가 없다는 것.
- 이원설
감정과 평가는 상호 구분이 되는 개념으로 감정과 평가를 분리되는 행위로 보는 관점. 감정은 사실의 진위, 적부 등의 가치를 판정하는 과정이고, 평가는 그러한 판정 과정을 통해 나온 결과를 화폐액으로 표시하는 작업이기 때문에 양 자의 구분은 필요하다는 견해
- 삼원설
감정과 평가는 그 의미가 달라 구분이 될 뿐만 아니라 부동산의 가격을 판단하기 위한 진위의 조사, 가격의 추산, 추정은 물론 입지 및 적지와 최유효이용분석을 포함하는 evaluation의 개념을 지닌다고 보는 견해. 컨설팅까지 포함하는 개념으로 개발 타탕성 분석, 시장성 및 투자 분석 등 새로운 평가업무 영역을 포함하는 개념으로 볼 수 있음.
2. 검토
3가지 견해 모두 논리적 타당성을 가지고 있다. 일원설, 이원설, 삼원설 모두 이론적 개념으로 감정평가의 개념을 어떻게 보느냐에 따라 달라진다. 다만 현행법상이나 실무상으로는 이를 구분하지 않는다.
Ⅲ. 감정평가의 특징 (사,공,독,추,전)
1. 감정평가의 사회성 및 공공성
감정평가는 국민의 재산권 가치에 직접적인 영향을 미치며 정부의 각종 부동산 정책과도 긴밀한 관련성을 갖고 있다. 또한 감정평가의 결과는 이해당사자뿐만 아니라 일반 국민 전체에 큰 영향을 주기 때문에 높은 사회성과 공공성을 갖는다.
2. 감정평가의 독자성
감정평가의 독자성이란 감정평가사가 감정평가를 수행함에 있어서 외부의 간섭 없이 평가자의 양심에 따라 독립하여 판단, 결정해야 한다는 것이다. 평가의 대상에 대해 정당한 가치를 부여하는 것이 감정평가라고 할 때, 감정평가의 독자성은 명확하게 보장되어야 하는 것이다.
3. 감정평가의 추정성
감정평가의 추정성은 감정평가 결과는 법령에 의한 평가기준, 방법이나 자료의 선택, 기타 평가 대상 토지의 확인 등이 명백하게 잘못이 있는 것을 제외하고는 정상적이고 적정하다고 추정되는 성질을 의미한다. 이러한 감정평가의 추정성으로 인해 감정평가에 의한 결과에 대해 법적 안정성을 기할 수 있다.
4. 감정평가의 전문성
감정평가사는 국가가 인정한 공인 정문자격자로서 체계화된 학문에 입각하여 고도의 전문적인 지식은 물론 전문가의 위상을 스스로 확립하고 유지하기 위하여 전문가 단체를 구성하고 있으며 의뢰인이나 국가 등으로부터 독립적으로 활동한다. 또한 의뢰인의 사적 이익을 조절해서 공공이익을 위해 봉사해하는 의무의 특성을 갖고 있다.
Ⅳ. 감정평가의 필요성
1. 부동산 특성으로 인한 감정평가의 필요성
부동산은 일반재화와는 고유한 특성을 가지고 있다. 이런 부동산이 가지고 있는 고유한 특성은 부동산 가격의 특징으로 연결되고, 이것이 감정평가의 필요성으로 이어지게 되는 것이다. 부동산은 지역성으로 인해 시장이 국지적으로 형성되며, 공급의 부증성으로 일반재화와는 달리 수요공급에 의한 균형가격 성립이 어렵다. 또한 부동산의 개별성으로 인해 일물일가의 법칙 적용이 어려워 개별적, 구체적 평가가 요구된다. 여기에 부동산의 또 다른 특징인 위치의 고정성으로 하위시장이 형성되며 이로 인해 원칙적으로 부동산 시장은 추상적 시장이지만 예외적으로 구체적 시장도 존재하게 된다.
2. 부동산가격형성요인의 복잡성으로 인한 감정평가의 필요성
부동산의 경제적 가치 형성은 사회적, 경제적, 행정적, 물리적 요인 등이 다양하게 작용하여 형성되는 특징이 있다. 가치가 형성되는 과정에서 다양한 요인이 작용하게 되는데, 이러한 작용에는 적정한 가치 형성을 저해하는 요인도 많다. 따라서 적정한 가치를 판정하기 위해서는 거래에 개입되는 특수한 사정과 개별적 동기를 파악하여 제거해야 한다. 또한 미래 예상되는 편익을 예측할 수 있어야 하는 등 부동산의 적정가치를 판단함에 있어 전문지식이 반드시 요구된다.
3. 부동산시장의 비능률성 개선을 위한 감정평가의 필요성
매매, 임대, 손실보상 등 부동산을 둘러싸고 있는 수많은 부동산활통에 있어서 이해 당사자들 간에 부동산 가격을 두고 서로 상충되는 의견을 주장한다. 이는 사회, 경제적인 비능률은 물론 정책적 측면에서도 필연적으로 비효율성을 가져온다. 따라서 이러한 부동산시장의 비능률성을 개선하기 위해서 가치의 기준을 제시하는 감정평가가 필연적으로 요구되는 것이다.
4. 부동산의 사회성 및 공공성
부동산시장은 불완전시장이다. 정보의 비대칭성으로 가격형성 매커니즘이 정상적으로 작동하지 않는 시장이라고 할 수 있다. 비효율적 시장에서 자원배분은 필연적으로 비효율적일 수 밖에 없다. 비효율적인 자원배분은 사회적 손실을 크게 발생시킨다. 따라서 자원의 최적 배분을 가능하게 하고 사회적 후생을 증가시키기 위해서는 정확한 가치 산정이 필요하고, 이에 따라 감정평가가 반드시 선행되어야 한다.
Ⅴ. 감정평가의 기능
1. 정책적 기능
1) 의의
감정평가의 정책적 기능이란 표준지공시지가 평가와 같은 공적 부동산 활동과 관계가 있으며 부동산이 지니는 객관적 가치를 평가하여 효율적으로 부동산 정책을 수행할 수 있도록 하는 것을 의미한다.
2) 정책적 기능 (효, 적, 손, 세)
(1) 부동산의 효율적 이용과 관리
부동산 가치를 평가하는 과정에서 최유효이용을 모색하여 부동산의 효율적인 이용과 관리를 지원하고 감정평가 결과는 지역분석의 자료나 사업성 분석 자료로 이용되어 부동산이 이용과 관리에 실직적인 도움을 준다
(2) 적정한 가격형성 유도
감정평가사에 의해 감정평가된 가격은 비정상적인 부동산의 가격형성을 억제하고 적정한 가격의 형성을 유도한다. 또한 이렇게 평가된 가격은 지가상승의 억제기능을 담당한다.
(3) 손실보상의 적정화
공용수용 등에 있어서 정당보상에 해당하는 적정한 가격을 감정평가하여 보상액을 산정함으로써 합리적인 보상이 이루어지게 하는 기능을 담당한다.
(4) 과세의 합리화
일반 국민의 재산 및 재산권리를 감정평가하여 재산권 가치에 따른 적정한 세금을 부과할 수 있게 한다. 특히, 개별공시지가와 공시된 개별주택 가격은 각종 세금 산정의 기준이 되고 있기 때문에 과세가치산정의 기준이 되므로 감정평가의 역할이 중요하다고 할 수 있다.
2. 경제적 기능 (배, 거, 의, 이)
1) 의의
감정평가의 경제적 기능이란 불완전경쟁시장인 부동산 시장의 결함을 보완하여 부동산 자원의 효율적 배분과 경제적 유통질서 확립에 기여하는 것을 의미한다.
2) 경제적 기능
(1) 부동산 자원의 효율적 배분
부동산 시장은 자연적, 인문적 특성으로 인해 일반 재화와 달리 불완전한 시장을 형성한다. 감정평가는 이러한 불완전한 부동산 시장에 적정한 균형가격을 제시하여 시장기능에 의한 부동산 자원의 효율적 배분을 지원한다.
(2) 거래질서 확립과 유지
부동산 활동에 있어서 적정하고 공정한 가격 제시는 부동산 거래활동을 합리적, 능률적으로 행하도록 유도하여 거래질서의 확립과 유지에 이바지한다.
(3) 부동산의 의사결정의 판단기준 제시
부동산 감정평가의 결과는 개발계획사업의 타당성 분석 기준을 제시하고 구매, 투자, 금융 등의 의사 결정에 있어서 판단기준을 제시해 준다.
(4) 이해관계인 간의 합리적 이해조정
감정평가를 통해 감정평가의 결과가 부동산 거래인 간의 상반되는 이해관계를 제3자의 입장에서 객관적으로 조정하여 거래나 합의를 원만히 이끌어 내거나 조정하여 주는 역할을 담당한다.
3. 구체적 기능
AI에서는 감정평가의 기능으로서 소유권의 이전, 금융제공과 신용획득, 소송관련 업무, 세금관련 업무, 투자상담, 의사결정 및 회계관련 업무 등에 보조적인 역할을 담당하고 있다고 기술하고 있다. 감정평가는 오늘날 부동산 가격을 판단해야 될 수많은 부동산활동에 있어서 필수적 매개의 역할 또는 지원의 기능을 담당한다. 이러한 감정평가의 기능은 경제, 사회활동의 다양한 분야에서 작용하고 있다.