NOI법은 수익환원법 중 기본이다. 수익환원법 중에서 쉽게 출제되면 NOI가 나온다. NOI법에서는 순수익 산정이 가장 중요하다. 특히, 영업경비 산정 시, 영업경비에 포함되어야 하는 경비와 포함될 수 없는 경비 구분이 중요한 논점이라고 판단된다. 언제나처럼 감칙을 보고 시작하자.
예시 목차
Ⅰ. 1기 순수익 산정
1. PGI 산정
2. 공실률 산정
3. 기타수익 산정
4. 영업경비 산정
5. 순수익 산정
▶ 유효총수익 산정 예시
PGI: 268,863,000 / 그 밖의 수익: 42,863,000 공실률: 1-% / 대손충당금 비율: 3% |
2. 유효총수익 1) 공실손실상당액(공실과 무관한 그 밖의 수입 제외) (268,863,000 – 42,683,000) × 10% = 22,600,000 2) 대손충당금 (268,863,000 – 42,863,000) × (1 – 0.1) × 0.03 = 6,102,000 3) EGI 268,863,000 – 1) – 2) = 240,161,000 |
Ⅱ. 기말복귀가치
1. 6기의 NOI
2. 기말복귀가치
Ⅲ. 수익가액
▶ 수익률
| 기대수익률 | 투자자로부터 기대되는 예상수입과 예상 지출을 토대로 계산되는 수익률(객관적인 수익률) |
| 요구수익률 | 투자에 대한 위험이 주어졌을 때 투자자가 대상부동산에 자본을 투자하기 위해서 요구하는 최소한의 수익률(주관적인 수익률) 최소한 시장이자율보다 높음 |
| 실현수익률 | 투자가 이루어지고 난 후 현실적으로 달성된 수익률 (사후수익률, 역사적 수익률) |
| 기대, 요구 수익률 관계 | ① 요구 > 기대 : 투자 × ② 요구 = 기대 : 시장이 균형을 이루는 경우 ③ 요구 < 기대 : 투자 ○ |
* 요구수익률 = 시간에 대한 비용 + 위험에 대한 비용
= 무위험률 + 위험할증률
* 투자가치는 요구수익률로 할인, 시장가치는 기대수익률로 할인
▶ 수익성이 저하되는 부동산(숙박시설)의 시산가액 조정
1. 시장분석 1) Y시 지역분석(경제적 요인) 도소매업의 증가가 두드러지며 숙박업은 지속적인 감소세 2) 인근지역 분석 숙박시설은 2층 30~35개 규모가 일반적 이용으로, 숙박시설의 전반적인 영업상황의 악화로 인근지역의 Age-cycle은 쇠퇴기에 접어들어 영업을 중지하는 숙박시설 증가 추세. 노인전문요양원 등 타 용도로 전환을 시도 중이나 이에 대한 성숙은 미진한 상태. 2. 대상부동산의 특성(내용연수 경과한 부동산) 및 평가목적 고려 본 건은 00번 국도에 접한 숙박시설로 토지 6필지가 상호 연관 관계를 가지고 일괄로 이용 중이며, 경제적 내용연수가 경과한 부동산인 점에 비추어 토지의 가치가 대부분을 차지하고 있다고 보여지므로 물건별 평가액 합의 적정성이 인정된다고 판단됨. 3. 각 평가방식의 유용성과 한계 ① 물건별 평가액의 합인 일체의 효용을 반영하지는 못하나, 본 건은 경제적 내용연수가 경과하여 건물의 잔존가치를 고려한 물건별 평가액 합의 적정성이 인정됨 ② 일체비준가액은 시장성을 충분히 반영할 수 있으나, 선정 사례는 경제적 내용연수가 경과하지 않은 사례로 본 건과 비교 가능성의 제한이 있을 수 있고 매매금액의 적정성 여부가 확인되지 않은바 신뢰성이 낮다고 판단됨 ③ 일체수익가액은 본 건의 용도에 비추어 매출액 기준으로 산정하는 것이 적정할 수 있으나 본 건의 이용상황이 안정적일 것으로 보이지 않고, 적용환원율 성격의 논란 가능성 문제, 환원방법의 문제 등이 있을 수 있기에 일체수익가액 또한 적절하지 않음. 4. 결정 시장의 행태, 인근지역의 Age-cycle, 대상부동산의 성격, 평가목적 등을 고려하여 원가법을 기준한 ~으로 결정함. |
▶ 추가 담보대출액 예시
부동산 가격: 486,539,000 LTV 완화 정책에 따라 LTV 70% / 현 담보대출액: 150,000,000 |
| 486,539,000 × 0.7 – 150,000,000 = 190,577,000 |
▶ 예시
임차인은 매월 초 월 1,200만원 임대료 지불 / 영화관 매출액의 10%를 추정임대료로 지불 / 영화관 매출액 연 20억 예상 영업경비: 총 임대료의 20% / 5년 후 24억에 임차인에게 매각 / 할인율: 10% |
1. 5년간 NOI 합 (12,000,000 × 12 × 1.01 + 20억 × 0.1) × (1 – 0.2) × PVAF(10%, 5년) = 1,047,592,000 2. 기말복귀액: 24억 × 1 / 1.15 = 1,490,211,000 3. 개발 후 부동산 가치: 2,537,803,000 |