ATCF가 출제된다면, 일단 초긴장해야 한다. ATCF가 출제되면, 다른 문제들을 먼저 살펴봐야겠지만, 전략이 필요하다. 만약, 다른 문제들이 평이하다면, 최대한 ATCF를 전체적으로 풀어내야 한다. 그러나, 다른 문제들이 까다롭고, 시간이 걸린다면, ATCF 문제는 전략적으로 풀어내야 한다. 내가 이 문제 풀수는 있는데, 시간이 좀 부족했다는 느낌이 나도록. ATCF 맘먹고 풀면 40점짜리 문제라면 70분도 걸린다. 시험에서 40점 짜리 문제를 70분 동안 풀면 그 시험은 망한거다. 시험은 전략이 필요하다. 때문에 평상시에 다양한 형태로 답안을 작성하는 전략을 짜 두는 것이 필요하다고 생각한다. 내가 아무리 많이 알고 있고 있어도, 답안지에 현출해내지 못하면, 채점자들은 내가 많은 것을 알고 있다는 사실을 알 길이 없다. 우리의 바이블 감칙을 보고 시작하자.
예시 목차
Ⅰ. 매기 ATCF
1. 현금흐름의 추정
1) 1기의 NOI
2) 감가상각비
3) DS
L × MC (원리금균등상환)
L × i (만기 원금상환)
4) 1기의 원금상환분
DS – L × i (매기 저당이자율로 복리상승)
※ 만기 원금상환조건이면 적용하지 않음
2. 매기 ATCF (DCF 테이블)
| 기간 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| NOI | |||||
| (DS) | |||||
| BTCF | |||||
| (TAX) | |||||
| ATCF | |||||
| 원금상환분 | |||||
| (감가상각비) | |||||
| 현가합(세후지분할인율) | |||||
* TAX = (BTCF + 원금상환분 – 감가상각비) × t
Ⅱ. 세후 기말지분복귀가치
1. 기말복귀가치
(6기 NOI ÷ 기출 R) × (1 – 매도경비율)
2. 미상환저당잔액
○ 원리금균등상환: L × [1- ((1 + i)5 – 1) / ((1 + i)N – 1)]
○ 만기원금상환: L
3. 자본이득세
(기말복귀가치 – 매각시점장부가치 *) × 양도소득세율
*V – 감가상각비 × n
4. 세후 기말지분복귀가치
기말복귀가치 – 미상환저당잔액 – 자본이득세
Ⅲ. 부동산의 가치
1. 지분가치
매기 ATCF 현가합 + 세후 기말지분복귀가치 현가
2. 저당가치
3. 부동산 가치
지분가치 + 저당가치
▶ NPV, IRR
① NPV = Inflow – Outflow > 0 ② IRR = 요구수익률 < IRR ③ 단, 할인할 때의 NOI 등이 시장임대료를 기준하여야 함 ④ NPV > 0, 요구수익률 < 기대수익률(IRR)인 바, 투자하는 것이 타당함 |
▶ NPV, IRR
할인율: 5% / 수익가액: 273,884,311,000 거래예정금액: 260,000,000,000 |
1. NPV 결정 (-)260,000,000,000 + 273884,311,000 = 13,844,311,000 2. IRR 산정 (-)260,000,000,000 + ∑ CFn / (1+r)n = 0 ∴ IRR = 6.2048% 3. IRR 7%의 거래금액 할인율을 7%로 하여 산출된 수익가치 = 251,360,222,000 |
▶ 낙찰받은 부동산의 개발대안 기말복귀액 예시
토지: @9,110,000 × 3,000 / 건물: @900,000 × 10층 × 1,200 거래사례와 평가선례
3년 가정, 3년말 매각가액: 600억 / 저당 없음 / t = 20% | ||||||||||||
1. 장부가액 1) 토지낙찰비율 (거래사례와 평가전례 비율 고려) (8,240 ÷ 8,000 + 8,295 ÷ 7,900 + 8,046.4 ÷ 7,520) ÷ 3 = 1.05 2) 장부가액 9,100,000 × 1.05 × 3,000 + 900,000 × 10 × 1,200 = 39,496,500,000 2. 양도소득세 [600억 – (장부가액 – 감가상각비 × 3)] × 0.2 = 4,230,300,000 3. 기말복귀액 600억 – 4,230,300,000 = 55,769,700,000 |