환지방식의 도시개발사업도 중요한 논점이라고 생각한다. 환지방식의 평가의 경우 기준시점, 평가기준 등이 논점이 될 수 있다. 개인적으로는 현 시점 기준으로 도시개발파트 쪽이 매우매우 땡긴다. 왠지 출제될 것 같은 느낌이 든다. 도시개발파트는 논점별로 잘 정리해 두자. 감칙을 읽고 시작하자.
<예시 목차>
Ⅰ. 감정평가개요 (환지방식)
Ⅱ. 정리 전 토지평가
1. 처리방침
① 기준시점: 실시계획인가고시일
② 평가기준: 해당 사업에 의한 용도지역 등 변경 전 상태 기준. 해당 사업으로 인한 도시계획시설 반영 ×
2. 적용 공시지가 선택 및 비교표준지 선정
기준시점 이전 최근 공시된 공시지가 기준
3. 평가액 결정
Ⅲ. 정리 후 토지평가
1. 처리방침
① 기준시점: 환지처분(예정)일
② 평가기준: 환지 후의 용도지역 기준, 환지예정지 면적. 환지 후 개별요인 기준
2. 적용 공시지가 선택 및 비교표준지 선정
기준시점 이전 최근 공시된 공시지가 기준
3. 평가액 결정
Ⅳ. 청산면적의 산정
1. 권리가액
정리 전 토지 × 비례율
2. 권리면적
권리가액 ÷ 정리 후 토지
3. 청산면적
환지면적과 권리면적 비교
▶ 면적
| 환지면적 > 권리면적 | 징수청산 | |
| 환지면적 < 권리면적 | 교부청산 | |
| 경매 | 담보 | |
| 환지면적 > 권리면적 | 권리면적 | 권리면적 |
| 환지면적 < 권리면적 | 권리면적 | 환지면적 |
▶ 청산 면적 산정 예시
비례율: 1.1000 종전 토지: 1,000㎡ / @988,000 / 총액: 988,000,000 환지면적: 500㎡ / @2,250,000 | |
| 권리가액 | 988,000,000 × 1.1 = 1,086,800,000 |
| 권리면적 | 1,086,800,000 ÷ 2,250,000 = 483.02 |
| 청산면적 | 환지예정지 면적이 500㎡인 바, 16.98㎡ 과도 지정으로서 징수 청산금 발생 |
▶ 예시
개별요인 비교치: 우세요소 3% 가산, 열세요소 3% 감가 용적률 격차율: 용적률차이 × 40% | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
4. 개별요인비교치 ① 가로조건 : 본 건 우세 1.03 5. 그 밖의 요인 보정치 1) 개별요인 비교치 ① 가로조건 : 표준지 열세 0.97 2) 격차율 (823,500 × 1.04805 × 1.000 × 1.199) ÷ (400,000 × 1.00952) = 2.563 ∴ 2.55로 결정 6. 토지 평가액 400,000 × 1.00952 × 1 × 0.775 × 2.55 = @798,000 (× 27,635 = 22,052,730,000) |
▶ 검토 예시
대상 : @798,000 / 토지가격구성비율 : 20% 사례 – 가격 : 205,000,000 / 대지지분 : 46.3888㎡ 분양중인 공동주택 – 대지비 : 42,623,000 / 세대지분 : 53.5861㎡ 사업지 내 원가방식 토지가 – 환지정리 전 토지가 : 42,257,730,000 사업비 – 32,464,000,000 / 면적 : 133,350㎡ |
1. 비교사례의 경우 2. 분양중인 공동주택 3. 사업지 내 원가방식에 의한 가격 4. 가격 자료 검토 |