호텔 평가, 끌린다. 나올 때가 되었다.(뭐 다 나온대? 라고 태클 걸어도 할 말은 없다.) 나올 수도 있지 않을까라고 생각하는 이유는 이렇다. 코로나 팬데믹으로 인해 가장 큰 타격을 입은 곳이 여행업계다. 코로나 팬데믹 이후 여행 관련 산업이 회복하고 있고, 다시 성장하고 있다. 이런 현재의 상황에서 호텔평가에 관심을 두는 것은 논리적으로 자연스럽지 않을까라고 생각한다. 그래서, 호텔 관련 논점을 잘 봐두자는 의미다. 뭐, 그렇다는 것이다. 감칙을 읽고 시작하자.
<호텔 평가 관련 예시 목차>
Ⅰ. 감정평가개요(호텔 평가)
※ 객실 및 부대시설의 경우 경비비율이 높아 영업이익률이 크지 않음
※ 근생, 호텔의 복합시설 평가 시 근생과 호텔 구분평가
▶ 호텔의 특징
호텔은 모텔과 달리 여러 가지 시설이 복합적. 일반객실 뿐만 아니라 부대시설(커피숍, 헬스장 등) 및 객실 수입외의 수입원인 근생시설이 동시에 입점. 따라서 각 시설별 수익을 분리 하여 추출하여야 함. 또한 객실 및 부대시설의 경우 경비비율이 높다는 점을 인식
Ⅱ. 거래사례비교법
1. 사례 선정
▶ 분양형 호텔
| 주된 방식: 비교방식, 개별ㆍ수익으로 합리성 검토 비교방식: 대상과 개별요인(등급, 조망 등)이 유사한 사례선정 수익방식: 수익 ÷ WACC, 비부동산가치 배제 |
▶ 호텔의 임대차계약
| MRG(최소보장임대료)와 매출액의 일정 비율 중 높은 임대료로 결정. 기간은 통상 15년 이상 |
2. 비준가액
Ⅲ. 개별평가액
1. 토지의 평가액
2. 건물의 평가액
3. 개별평가액
Ⅳ. 수익환원법
▶ 호텔 수익환원법
| 임대료율 | 매출 × 임대료율 = 순수익 | 순수익 ÷ R |
| 매출 | 영업이익 ÷ WACC = 기업가치 | 기업가치 – 비부동산가치 |
1. 총 매출액 추정
ADR × 365 × 객실수 × 점유율 + 부대시설매출
- ADR: 객실당 수익액. 객실수입액 ÷ 판매된 객실수
- 점유율: 판매된 객실수 ÷ 판매가능 객실수
※ 수익환원법 적용 시 비부동산의 가치 배제가 중요함
※ 총매출액 산정시 수익 원천을 구별하여 수익을 산정. 부대시설 수입이 중요함.
2. 순영업소득
총 매출액 – 영업경비
3. 수익가액
순영업소득 ÷ WACC
▶ 호텔 순수익 산정 예시
| 3년 후 준공 / ADR: 180,000 / 연간 ADR 증가율: 연 3.5% 객실점유율: 90% / 객실수: 1,720 / 부대시설 매출: 객실매출의 20% / 경비비율: 총 매출액의 40% |
1. 가용 객실수: 1,720 × 365 = 627,800 2. 객실매출 3. 부대시설 매출: 113,004,000,000 × 0.2 ≒ 22,600,800,000 4. 총매출 예상: 135,604,800,000 5. 순수익: 135,604,800,000 × (1 – 0.4) ≒ 81,362,880,000 |
Ⅴ. 평가액 결정
▶ 호텔의 시산가액 조정 및 감정평가액 결정 예시
1. 호텔 시장의 특성 2. 대상부동산의 성격 3. 각 평가방식의 유용성 및 한계 4. 감정평가액 결정 |
▶ 호텔의 담보평가 예시
호텔의 감정평가액: 26,690,920,000 토지ㆍ건물을 제외한 유ㆍ무형자산의 장부가액: 6,350,000,000 |
호텔 특성상 토지, 건물을 제외한 유ㆍ무형자산은 담보물로 적정성을 갖기 어려워 제외함. ∴ 26,690,920,000 – 6,350,000,000 = 20,340,920,000 |
▶ 사업성 분석
| 분양계획상 분양가 경상이익률: 19.4% 적정분양가 최저기준 경상이익률: 8.8% 적정분양가 최고기준 경상이익률: 12.7% 경상이익률이 5% 이상이면 타당성 있음 |
1. 경상이익률의 분석 2. 사업성 분석 |