보상평가에 있어서 미지급용지, 미보상용지, 형질 변경 등은 언제나 중요한 논점이다. 각 용어의 정확한 의미를 알고 있어야 문제를 풀 수 있기 때문에 개념을 정확하게 알고 있어야 한다. 감칙을 보고 시작하자.
<형질변경>
▶ 형질변경
| 미보상토지 | 부당이득과 관련된 평가 |
| 점용료 기초가액 | 대부료 산정 시 점유 개시 당시가 아닌 현재의 현실적 이용상태 기준 |
| 국공유지 처분평가 | 일반재산 처분 시 시가 고려. 개척ㆍ매 립 ㆍ간척ㆍ조림 등 정당한 사유로 점유ㆍ개간한 자에게 해당 재산을 매각하는 경우 매 각 당시 개량한 상태의 가격에서 개량비 상당액을 뺀 금액을 매각금액으로 함 |
| 보상평가(종전보다 좋아진) | 종전 편입 당시보다 이용상황이 좋아진 상태면 현황평가 함 |
| 개간비, 개간지, 보상 | ① 개간비: 개간에 소요된 비용 (한도: 개간 후 토지가격 – 개간 전 토지가격) ② 개간지: 개간 후 토지가격 – 개간비 보상액 |
▶ 예시
| 사유지인 대상 토지는 산업단지사업에 편입되었으나 보상이 이뤄지지 않은 채 산업단지 사업을 시행하여 대상 토지의 형질변경이 이뤄짐. 현재 사업이 준공되어 사업시행자가 뒤늦게 보상. 산업단지사업 편입 당시 이용상황: 전 / 용도지역: 자연녹지 해당공익사업의 시행으로 주거용 / 2종일주로 변경됨 |
<미보상용지> 1. 평가방법 2. 공익사업 시행에 따른 용도지역, 이용상황변경 배제(자연녹지, 전 기준) 3. 기준시점 최근 공시지가 선택 |
| 국유지인 대상 토지를 乙이 대부받아 점유하여 오다가 점유 개시 후 乙의 비용과 노력으로 형질변경하여 주거용으로 활용, 2종일주 |
<점용료 기초가액> 1. 평가방법 2. 현황 2종일주, 주거나지 기준 3. 기준시점 최근 공시지가 선택 |
| 국유지인 대상 토지는 택지지구 개발사업에 편입되었으나 사업시행자는 대상을 매 입하지 않고 매 매 예정 협의를 한 후 해당 사업을 시행하여 대상 토지의 형질변경이 이루어짐. 현재 사업이 준공되어 사업시행자가 국유지를 매 입하기로 함 택지지구개발사업 편입 당시 이용상황: 전 / 용도지역: 자연녹지 해당공익사업의 시행으로 주거용 / 2종일주로 변경됨 |
<국유지 처분> 1. 평가방법 : 국유재산법 근거, 시가평가 2. 현황 2종일주, 주거용 기준 3. 기준시점 최근 공시지가 선택 |
| 사유지인 토지는 산업단지사업에 편입되었으나 보상금을 지급하지 않고 산업단지 사업을 시행하여 당초 사업시행자 乙이 대상 토지의 형질변경을 하였으며 이후 택지지구 개발사업에 편입되어 사업시행자 丙이 해당 토지를 매입하고자 함 산업단지사업 편입 당시 이용상황: 전 / 용도지역: 자연녹지 해당 공익사업의 시행으로 주거용 / 2종일주로 변경됨 택지지구개발사업으로 도시계획시설도로 / 2종일주로 계획됨 산업단지사업 사업인정의제일: 15.2.1 택지지구개발사업 사업인정의제일: 18.2.1 / 가격시점: 19.6.29 |
<현황이 좋아진 토지의 보상평가> 1. 평가방법 2. 현황평가, 해당 공익사업에 따른 공법상 제한 배제(자연녹지, 주거 기준) 3. 사업인정의제일(18.2.1.)이전 최근 18년 공시지가 기준 |
국유지인 대상 토지를 乙이 대부받아 점유하여 오다가 점유 개시 후 乙의 비용과 노력으로 형질변경하여 주거용으로 활용. 최근 택지지구개발사업에 편입 |
<개간비 및 개간지> ① 개간비: 乙에게 보상 |
<미지급용지, 미보상용지>
▶ 미지급용지, 미보상용지
| 미지급용지 | 미보상용지 | |
| 사업횟수 | 사업이 2회 진행, 두 번째 사업에 따른 보상 | 사업이 1회 진행, 종전 사업으로서 사업완료상태 |
| 성격 | 손실보상(보상평가) | 손해배상(민사상 부당이득 / 일반평가) |
| 가격시점 | 토지보상법 제67조 (계약체결(예정)일 또는 수용재결일) | 감칙 제9조 |
| 적용 공시지가 | 당해 사업 토지보상법 제70조 및 령 제38조의 2 | 종전 사업완료로 사업인정 소멸, 가격시점 현재 적용 공시지가 |
| 공법상 제한 | 가격시점 기준 및 칙 제23조 | 감칙 제6조, 기준시점 당시 현황평가 |
| 이용상황 | 칙 제25조 | 종전 기준 |
| 개별요인 | 토지보상법 제67조, 종전 | 종전 기준 |