표준지공시지가 평가는 실무에서 표준지공시지가 평가 논점으로 단독으로 출제될 가능성은 희박하다고 생각한다. 아마도 3방식 적용에 있어서 토지평가 시 표준지공시지가를 적용해야하기 때문에, 단독 논점으로 출제하기 어렵지 않나 정도로 미루어 짐작할 뿐이다. 여기서 약간의 함정이 있을 수 있는데, 표준지공시지가를 적용한 공시지가기준법은 잘 풀지만, 적장 표준지공시지가의 선정방법, 성격 등에서는 잘 모르고 있을 수 있다. 기본적인 부분은 개념정도는 확실하게 해두자. 감칙을 읽고 시작하자.
<예시 목차>
Ⅰ. 감정평가개요(표준지공시지가)
① 가격공시법 제3조에 의해 표준지 적정가격을 평가함.
제3조(표준지공시지가의 조사ㆍ평가 및 공시 등) ① 국토교통부장관은 토지이용상황이나 주변 환경, 그 밖의 자연적ㆍ사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 단위면적당 적정가격(이하 “표준지공시지가”라 한다)을 조사ㆍ평가하고, 제24조에 따른 중앙부동산가격공시위원회의의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.
② 국토교통부장관은 표준지공시지가를 공시하기 위하여 표준지의 가격을 조사ㆍ평가할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 토지 소유자의 의견을 들어야 한다.
③ 제1항에 따른 표준지의 선정, 공시기준일, 공시의 시기, 조사ㆍ평가 기준 및 공시절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
④ 국토교통부장관이 제1항에 따라 표준지공시지가를 조사ㆍ평가하는 경우에는 인근 유사토지의 거래가격ㆍ임대료 및 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 토지의 조성에 필요한 비용추정액, 인근지역 및 다른 지역과의 형평성ㆍ특수성, 표준지공시지가 변동의 예측 가능성 등 제반사항을 종합적으로 참작하여야 한다. <개정 2020. 4. 7.>
⑤ 국토교통부장관이 제1항에 따라 표준지공시지가를 조사ㆍ평가할 때에는 업무실적, 신인도(信認度) 등을 고려하여 둘 이상의 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등(이하 “감정평가법인등”이라 한다)에게 이를 의뢰하여야 한다. 다만, 지가 변동이 작은 경우 등 대통령령으로 정하는 기준에 해당하는 표준지에 대해서는 하나의 감정평가법인등에 의뢰할 수 있다. <개정 2020. 4. 7.>
⑥ 국토교통부장관은 제5항에 따라 표준지공시지가 조사ㆍ평가를 의뢰받은 감정평가업자가 공정하고 객관적으로 해당 업무를 수행할 수 있도록 하여야 한다. <신설 2020. 4. 7.>
⑦ 제5항에 따른 감정평가법인등의 선정기준 및 업무범위는 대통령령으로 정한다. <개정 2020. 4. 7.>
⑧ 국토교통부장관은 제10조에 따른 개별공시지가의 산정을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 표준지와 산정대상 개별 토지의 가격형성요인에 관한 표준적인 비교표(이하 “토지가격비준표”라 한다)를 작성하여 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제공하여야 한다. <개정 2020. 4. 7.>
② 표준지공시지가 조사 평가 기준 제10ㆍ11조에 의해 인근 표준지 공시지가와의 균형여부를 검토 후 결정.
제10조(평가가격의 결정 및 표시) ① 거래사례비교법 등에 따라 표준지의 가격을 산정한 때에는 인근지역 또는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 유사용도 표준지의 평가가격과 비교하여 그 적정여부를 검토한 후 평가가격을 결정하되, 유사용도 표준지의 평가가격과 균형이 유지되도록 하여야 한다.
② 표준지로 선정된 1필지의 토지가 둘 이상의 용도로 이용되는 경우에는 용도별 면적비율에 의한 평균가격으로 평가가격을 결정한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 경우에는 주된 용도의 가격으로 평가가격을 결정할 수 있다.
1. 다른 용도로 이용되는 부분이 일시적인 이용상황으로 인정되는 경우
2. 다른 용도로 이용되는 부분이 주된 용도와 가치가 유사하거나 면적비율이 현저하게 낮아 주된 용도의 가격을 기준으로 거래되는 관행이 있는 경우
③ 표준지의 평가가격은 제곱미터당 가격으로 표시하되, 유효숫자 세 자리로 표시함을 원칙으로 한다. 다만, 그 평가가격이 10만원 이상인 경우에는 유효숫자 네 자리까지 표시할 수 있다.
④ 제3항에도 불구하고 표준지 이의신청에 따른 평가가격 또는 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제3조제5항 단서에 따라 하나의 감정평가법인등에게 의뢰하여 표준지공시지가를 평가하는 경우의 평가가격의 유효숫자 제한은 국토교통부장관이 별도로 정할 수 있다.
제11조(경계지역간 가격균형 여부 검토) ① 제10조에 따라 표준지의 평가가격을 결정한 때에는 인근 시ㆍ군ㆍ구의 유사용도 표준지의 평가가격과 비교하여 그 가격의 균형여부를 검토하여야 한다.
② 제1항의 가격균형여부의 검토는 용도지역ㆍ용도지대 및 토지이용상황별 지가수준을 비교하는 것 외에 특수토지 및 경계지역 부분에 있는 유사용도 표준지에 대하여 개별필지별로 행하되, 필요한 경우에는 인근 시ㆍ군ㆍ구의 가격자료 등을 활용하여 평가가격을 조정함으로써 상호 균형이 유지되도록 하여야 한다.
③ 표준지공시지가 조사 평가 기준 제16조에 의해 실제용도 기준평가
제16조(실제용도 기준 평가) 표준지의 평가는 공부상의 지목에도 불구하고 공시기준일 현재의 이용상황을 기준으로 평가하되, 일시적인 이용상황은 이를 고려하지 아니한다.
④ 표준지공시지가 조사 평가 기준 제17조에 의해 나지상정평가
제17조(나지상정 평가) 표준지의 평가에 있어서 그 토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 있거나 지상권 등 토지의 사용ㆍ수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있는 경우에는 그 정착물 등이 없는 토지의 나지상태를 상정하여 평가한다.
제18조(공법상 제한상태 기준 평가) 표준지의 평가에 있어서 공법상 용도지역ㆍ지구ㆍ구역 등 일반적인 계획제한사항 뿐만 아니라 도시계획시설 결정 등 공익사업의 시행을 직접목적으로 하는 개별적인 계획제한사항이 있는 경우에는 그 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 평가한다.
제19조(개발이익 반영 평가) ① 표준지의 평가에 있어서 다음 각 호의 개발이익은 이를 반영하여 평가한다. 다만, 그 개발이익이 주위환경 등의 사정으로 보아 공시기준일 현재 현실화ㆍ구체화되지 아니하였다고 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인한 지가의 증가분
2. 공익사업의 시행에 따른 절차로서 행하여진 토지이용계획의 설정ㆍ변경ㆍ해제 등으로 인한 지가의 증가분
3. 그 밖에 공익사업의 착수에서 준공까지 그 시행으로 인한 지가의 증가분
② 제1항에 따라 개발이익을 반영함에 있어서 공익사업시행지구 안에 있는 토지는 해당 공익사업의 단계별 성숙도 등을 고려하여 평가하되, 인근지역 또는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 유사용도 토지의 지가수준과 비교하여 균형이 유지되도록 하여야 한다.
① 가격공시법 제3조에 의해 표준지 적정가격을 평가함.
② 표조기 제10ㆍ11조에 의해 인근 표준지 공시지가와의 균형여부를 검토 후 결정.
③ 표조기 제16조에 의해 실제용도 기준평가
④ 표조기 제17조에 의해 나지상정평가
Ⅱ. 거래사례비교법
1. 거래사례선정
2. 비준가액
Ⅲ. 적정성 검토
1. 원가법
1) 사례 선정
2) 적산가액
2. 수익환원법
1) 사례 선정
2) 수익가액
3. 적정성 검토
Ⅳ. 균형여부 검토
1. 인근 표준지 선정
2. 인근 표준지 단가
3. 균형여부 검토
▶ 표준지공시지가 조사 평가 기준
1. 적정가격 기준평가(표조기 §15) : 표준지의 평가가격은 당해 토지에 대해 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립 될 가능성이 높다고 인정되는 적정가격으로 결정하되, 객관적인 시장가치를 평가한다. 2. 실제용도 기준평가(표조기 §16) : 공부상의 지목 에 불구하고 공시기준을 현재의 실제 지목 및 이용상황을 기준으로 평가하되, 일시적인 이용상황은 고려하지 않는다. 3. 나지상정평가(표조기 §17) : 토지에 건물 기타의 정착물이 있거나 지상권 등 토지의 사용ㆍ수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있는 경우 그 정착물 등이 없는 나지상태를 상정하여 평가한다. 4. 공법상제한상태 기준평가(표조기 §18) : 공법상 용도지역ㆍ지구ㆍ구역 등 일반적 계획제한사항은 물론 도시계획시설결정 등 공공사업의 시행을 직접 목적으로 하는 개별적 계획제한사항도 반영ㆍ평가한다. 5. 개발이익 반영평가(표조기 §19) : 공공사업의 계획 또는 시행, 토지이용계획의 변경 등으로 인한 개발이익은 반영하여 평가한다. 다만 , 공시기준을 현재 현실화ㆍ구체화되지 않은 경우는 그러하지 아니하다. |
▶ 공부와 조사사항
| 표준지의 적정가격의 조사ㆍ평가 시에는 토지ㆍ임야대장, 지적ㆍ임야도, 토지 이용계획확인서, 환지예정지지정증명 원 등을 통하여, 공시기준일 현재의 소재지ㆍ지번ㆍ지목 ㆍ면적, 공법상 제한사항의 내용 및 그 제한 정도 등을 조사한다. |
▶ 용도지역 미지정 지역과 지가변동률 적용
| 표준지공시지가는 도시지역의 미세분 지역인 미지정 지역을 따로 용도지역으로 하여 공시. 따라서 표준지 선정과 관련하여 현재 미지정 지역인 경우 용도지역을 녹지지역으로 보지 않는다는 것에 유의. 다만 , 지가변동률은 도시지역 내 미지정 지역에 대해서 공시하지 않고 있어 녹지지역을 적용 |
▶ 가격균형여부
| 표조기 제10조 제1항에 따라 인근지역 또는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 유사용도 표준지의 평가가격과 비교하여 그 적정 여부를 검토한 후 평가가격을 결정하되, 유사용도 표준지의 평가가격과 균형이 유지되도록 한다. 또한 표조기 제11조 제1항에 따라 인근 시ㆍ군ㆍ구의 유사용도 표준지의 평가액과 비교하여 그 가격의 균형여부를 검토해 볼 수 있다. |
▶ 보상평가와 비교
1. 평가기준
| 표준지 평가 | 보상 평가 |
| 적정가격 | 객관적 이용상황 |
| 실제 이용상황 | 현황평가 |
| 나지상정평가 | |
공법상 제한 반영 (※ 일반 ·개별적 제한 반영) | 개발이익 배제 (※ 개별적 제한 배제) |
| 개발이익 반영 | 공시지가기준 평가 |
2. 저촉 · 미저촉 토지
| 표준지 평가 | 보상평가 | |
| 저촉 | 저촉 반영 감가 | 저촉 없음 |
| 비저촉 | ① 원칙상 접하지 않음 기준 ② 예외적으로 공시기준일 현재 공사 중 또는 실시계획인가 고시 시 접함을 반영할 수 있음 | 당해 사업과 무관히 도시관리계획에 의한 지형도면고시 시 접한 토지는 폭, 기능, 개설시기 등을 고려하여 평가함 |
▶ 도시계획시설 저촉률
| 면적 사업 | 사업구역 내 표준지는 확정예정지번부여 등 시점까지 해당 사업에 따른 도시계획시설 저촉률은 조사하되 감가평가하지 않음. 저촉여부에 따라 행위제한이나 사업이 달라지거나 가치에 미치는 영향이 없기 때문 |
| 선적 사업 | 저촉된 부분은 감가하고 접한 부분은 감가평가하지 않음. 다만 , 실시계획인가고시가 난 경우 넓어진 도로의 가치 증분을 개별요인에 반영. 착공이 되면 넓어진 도로로 봄 |