폐업 보상은 영업손실보상의 한 논점이다. 폐업보상 요건 검토가 핵심이다. 폐업 보상을 포함한 영업손실보상은 보상파트에서 잘 출제되는 논점이라고 할 수 있다. 계속 얘기하지만, 보상 파트는 관련 법령칙이 전부다. 법령칙에 답이 있다. 다만, 법령칙을 읽어도 산식으로 정리가 잘 안된다. 그렇기 때문에 보상파트는 산식으로 잘 정리를 해두어야 한다. 감칙과 관련 법령을 읽고 시작하자.
<예시 목차>
Ⅰ. 감정평가개요
토지보상법 제77조, 동법 시행규칙 제45조 및 제46조 / 폐업보상 요건 검토
토지보상법 제77조(영업의 손실 등에 대한 보상) ① 영업을 폐업하거나 휴업함에 따른 영업손실에 대하여는 영업이익과 시설의 이전비용 등을 고려하여 보상하여야 한다.
② 농업의 손실에 대하여는 농지의 단위면적당 소득 등을 고려하여 실제 경작자에게 보상하여야 한다. 다만, 농지소유자가 해당 지역에 거주하는 농민인 경우에는 농지소유자와 실제 경작자가 협의하는 바에 따라 보상할 수 있다.
③ 휴직하거나 실직하는 근로자의 임금손실에 대하여는 「근로기준법」에 따른 평균임금 등을 고려하여 보상하여야 한다.
④ 제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 보상액의 구체적인 산정 및 평가 방법과 보상기준, 제2항에 따른 실제 경작자 인정기준에 관한 사항은 국토교통부령으로 정한다.
토지보상법 시행규칙 제45조(영업손실의 보상대상인 영업) 법 제77조제1항에 따라 영업손실을 보상하여야 하는 영업은 다음 각 호 모두에 해당하는 영업으로 한다.
1. 사업인정고시일등 전부터 적법한 장소(무허가건축물등, 불법형질변경토지, 그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소가 아닌 곳을 말한다)에서 인적ㆍ물적시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업. 다만, 무허가건축물등에서 임차인이 영업하는 경우에는 그 임차인이 사업인정고시일등 1년 이전부터 「부가가치세법」 제8조에 따른 사업자등록을 하고 행하고 있는 영업을 말한다.
2. 영업을 행함에 있어서 관계법령에 의한 허가등을 필요로 하는 경우에는 사업인정고시일등 전에 허가등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업
토지보상법 시행규칙 제46조(영업의 폐지에 대한 손실의 평가 등) ①공익사업의 시행으로 인하여 영업을 폐지하는 경우의 영업손실은 2년간의 영업이익(개인영업인 경우에는 소득을 말한다. 이하 같다)에 영업용 고정자산ㆍ원재료ㆍ제품 및 상품 등의 매각손실액을 더한 금액으로 평가한다.
②제1항에 따른 영업의 폐지는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로 한다.
1. 영업장소 또는 배후지(당해 영업의 고객이 소재하는 지역을 말한다. 이하 같다)의 특수성으로 인하여 당해 영업소가 소재하고 있는 시ㆍ군ㆍ구(자치구를 말한다. 이하 같다) 또는 인접하고 있는 시ㆍ군ㆍ구의 지역안의 다른 장소에 이전하여서는 당해 영업을 할 수 없는 경우
2. 당해 영업소가 소재하고 있는 시ㆍ군ㆍ구 또는 인접하고 있는 시ㆍ군ㆍ구의 지역안의 다른 장소에서는 당해 영업의 허가등을 받을 수 없는 경우
3. 도축장 등 악취 등이 심하여 인근주민에게 혐오감을 주는 영업시설로서 해당 영업소가 소재하고 있는 시ㆍ군ㆍ구 또는 인접하고 있는 시ㆍ군ㆍ구의 지역안의 다른 장소로 이전하는 것이 현저히 곤란하다고 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다)이 객관적인 사실에 근거하여 인정하는 경우
③제1항에 따른 영업이익은 해당 영업의 최근 3년간(특별한 사정으로 인하여 정상적인 영업이 이루어지지 않은 연도를 제외한다)의 평균 영업이익을 기준으로 하여 이를 평가하되, 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인하여 영업이익이 감소된 경우에는 해당 공고 또는 고시일전 3년간의 평균 영업이익을 기준으로 평가한다. 이 경우 개인영업으로서 최근 3년간의 평균 영업이익이 다음 산식에 의하여 산정한 연간 영업이익에 미달하는 경우에는 그 연간 영업이익을 최근 3년간의 평균 영업이익으로 본다. 연간 영업이익＝「통계법」 제3조제3호에 따른 통계작성기관이 같은 법 제18조에 따른 승인을 받아 작성ㆍ공표한 제조부문 보통인부의 임금단가×25(일)× 12(월)
④제2항에 불구하고 사업시행자는 영업자가 영업의 폐지 후 2년 이내에 해당 영업소가 소재하고 있는 시ㆍ군ㆍ구 또는 인접하고 있는 시ㆍ군ㆍ구의 지역 안에서 동일한 영업을 하는 경우에는 영업의 폐지에 대한 보상금을 환수하고 제47조에 따른 영업의 휴업 등에 대한 손실을 보상하여야 한다.
⑤제45조제1호 단서에 따른 임차인의 영업에 대한 보상액 중 영업용 고정자산ㆍ원재료ㆍ제품 및 상품 등의 매각손실액을 제외한 금액은 제1항에 불구하고 1천만원을 초과하지 못한다.
▶ 폐업보상의 대상 (칙 §46② 각 호)
| 1호 | 영업장소 · 배후지의 특수성 |
| 2호 | 당해 영업의 허가 등을 받을 수 없는 경우 |
| 3호 | 혐오감을 주는 영업시설, 이전이 현저히 곤란 ※ 특별자치도지사, 시장, 군수, 구청장 등이 객관적인 사실에 근거하여 인정하는 경우 |
▶ 평가방법
| 원칙 | 영업이익(소득) × 2년 + 고정자산 매각손실액 + 재고자산 매각손실액 |
| 무허가 건축물 등 내 임차인 | ① 영업이익 × 2년 / 한도는 1천만 원 ② 89.1.24 당시 무허가 건축물은 적법 간주 |
| 폐업보상 후 다시 영업 (칙 §46④) | 영업폐지 후 2년 내 해당 영업소가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구 내 지역에서 동일한 영업을 하는 경우에는 폐업보상금을 환수 후 휴업손실보상 |
Ⅱ. 연간 영업이익 결정
1. 손익계산서상 영업이익
3년치를 평균하여 결정
※ 영업이익이 해당 영업이 시작된 3년 전부터 매년 5%씩 증가한 경우: 최근 1년 영업이익 × (1 + 1/1.05 + 1/1.052) ÷ 3
▶ 영업이익 (경상이익 = 영업이익 + 영업외수익 – 영업외비용)
영업이익 = 매출액 – 매출원가 – 판매관리비 ① 매출액 = 총매출 – 매출할인ㆍ에누리 ㆍ환입 ② 매출원가 = 이월상품(기초) + 매 입 – 기말 상품재고액 ③ 판매관리비 = 대손상각비 + 감가상각비 + 급료 + 보험료 + 복리 후생비 + 여비교통비 + 통신비 + 잡비 + 수도광열비 + 제세공과금 등 ⅰ) 대손상각비 = 매출채권(외상매출금 + 받을어음) × 상각률 – 대손충당금 ⅱ) 급료 = 급료 + 급료미지급액 ⅲ) 보험료 = 보험료 – 선급보험료 |
2. 최저한도액(개인영업의 경우)
보통인부 노임단가 × 25일 × 12일
※ 법인영업인 경우 최저한도 고려 ×
3. 연간 영업이익 결정
Ⅲ. 고정자산 매각손실액
▶ 매각손실액 (※ 급매하기 때문에 생기는 손실)
| 고정자산 | 분리매각 가능 | ① 현재가액 – 매각가액 ② 매각가능금액을 알 수 없는 경우, 현재가액의 60% 적용 | |||||||||||||
| 분리매각 불가능 | 현재가액 – 해체처분가격 | ||||||||||||||
| 재고자산 | ① 현재가액 – 매각가액 ② 매각가능금액을 알 수 없는 경우, 현재가액의 일정 비율 적용
| ||||||||||||||
Ⅳ. 재고자산 매각손실액
Ⅴ. 폐업보상액 결정
연간 영업이익 × 2년 + 고정자산 매각손실액 + 재고자산 매각손실액