토지의 최유효이용 분석 논점은 언제든 출제될 수 있는 S급 논점이다. 최유효이용은 감정평가에 있어서 핵심 키워드라고 할 수 있다. 감정평가는 최유효이용을 전제로 진행되기 때문이다. 최유효이용 분석은 이론에서도 늘 S급 논점이다. 최유효이용에 대한 개념, 정의 등은 여러 가지 버전으로 완벽하게 암기하고 있어야 한다. 감칙과 최유효이용에 대한 개념, 정의를 읽고 시작하자.
<예시 목차>
Ⅰ. 개요(토지의 최유효이용 분석)
제27조(조언ㆍ정보 등의 제공) 감정평가법인등이 법 제10조제7호에 따른 토지등의 이용 및 개발 등에 대한 조언이나 정보 등의 제공에 관한 업무를 수행할 때에 이와 관련한 모든 분석은 합리적이어야 하며 객관적인 자료에 근거해야 한다.
Ⅱ. 선정 가능한 대안 분석
합법적, 합리적, 물리적 선정 가능한 대안 분석 / 선정 불가 대안은 근거 적시
Ⅲ. 용도 판정
1. 대안 A의 토지가치
1) 개발 후 가치
2) 건축비 및 개발비
3) 대안 A의 토지가치
대안 A에 따른 복합부동산 가치 – 건축비 및 개발비
2. 대안 B의 토지가치
1) 개발 후 가치
2) 건축비 및 개발비
3) 대안 B의 토지가치
대안 B에 따른 복합부동산 가치 – 건축비 및 개발비
3. 대안 C의 토지가치
1) 개발 후 가치
2) 건축비 및 개발비
3) 대안 C의 토지가치
대안 C에 따른 복합부동산 가치 – 건축비 및 개발비
4. 용도에 따른 최유효이용 판정
Ⅳ. 최유효이용 시 토지의 평가액
▶ 최유효이용의 판정기준
1. 최유효이용의 의의 2. 판정기준 2) 합법적이용 3) 물리적 채택가능성 4) 최고수익에 대한 경험적 근거 |
▶ 합법적 이용
| 최대건축면적 | 토지 면적 × 건폐율 |
| 최고층수 (용적률 기준) | 용적률 ÷ 건폐율 (내림) |
| 최고층수 (층고 기준) | 건축물 높이 ÷ 층고 (내림) |
▶ 불법적 이용
| 불법적 이용은 합법적 이용 기준으로 평가하되, 합법적인 이용으로 전환하기 위해 수반되는 비용을 고려하여 평가함. | ||||||||
대상은 고시원으로 비상계산, 스프링클러를 설치하지 않아 사용승인을 받지 못하고 있는 상태 고시원 가액: 1,613,000,000 / 비상계단, 스프링클러 설치비: 18,000,000(전환비용) | ||||||||
| 고시원의 가치: 1,613,000,000 – 18,000,000 = 1,595,000,000 | ||||||||
리모델링을 하여 내부구조 변경, 건물면적을 확장. 이는 법령상 허용되지 않는 것으로서, 시정명령이 내려지고 이행강제금이 1년에 2회씩 총 4회 부과됨. 소유자는 이행강제금으로 납부할 것이나 시정명령을 이행할 생각이 없다고 함 이행강제금: 1,200만원
기준시점: 19.6.30 / 시장이자율: 월 0.5% / 현황가액: 3,080,780,000 | ||||||||
1. 이행강제금 현가합 12백만 × (1 / 1.005 + 1 / 1.0056 + 1 / 1.00511 + 1 / 1.00516 ) = 46,025,000 2. 고시원의 가치 3,080,780,000 – 46,025,000 = 3,034,755,000 | ||||||||
법령강화로 고시원 운영 즉시 금지 및 건물 전체 철거하라는 철거명령이 내려짐. 철거에 따른 비용은 소유자 부담 합법적이용 기준가액 (나지상정 토지가액): 1,216,000,000 철거비 (전환비용): 53,250,000 | ||||||||
1. 감정평가기준 불법적 이용으로 철거될 건물은 제외한 나지 상태의 토지가 합법적 이용이 되며, 건물 철거비를 전환비용으로 고려함. 2. 시장가치 1,216,000,000 – 53,250,000 = 1,162,750,000 |