감정평가실무: 타당성 분석 / 투자 의사 결정

타당성 분석은 언제나, 늘 중요한 논점이고, 우리가 실무 답안 작성 시 반드시 써야 하는 내용이다. 감정평가가 대상 물건의 가치에 대한 전문가의 의견이라고 할 때, 결국 가치라는 것은 주관적인 시각이 어느 정도는 담겨 있는 것이고, 주관적인 시각은 정확한 근거와 논리적인 사고로 타당성이 검증되어야 한다는 점에서 타당성 분석은 언제나 중요하다. 타당성 분석 문제가 나오면, 결정 의견이 가장 중요하다. 숫자를 맞추는 게 중요한 것이 아니고, 내가 왜 이런 결과값을 산정했는지에 대해 논리적으로 설득할 수 있어야 한다. 그러면, 숫자가 틀려도 점수를 획득할 수 있다. 또한 투자 의사 결정 분야에서 타당성 분석은 반드시 이루어져야 하는 과정이다. 타당성 분석에 따라 투자 여부를 결정할 수 있기 때문이다. 감칙을 읽고 시작하자.

<타당성 분석(투자 의사 결정) 예시 목차>

Ⅰ. 감정평가개요
Ⅱ. 현금 유입의 현재가치
Ⅲ. 현금 유출의 현재가치
Ⅳ. 타당성 분석 및 의견제시
- 1. NPV법, IRR법 등
- 2. 의견제시

Ⅰ. 감정평가개요

제27조(조언ㆍ정보 등의 제공) 감정평가법인등이 법 제10조제7호에 따른 토지등의 이용 및 개발 등에 대한 조언이나 정보 등의 제공에 관한 업무를 수행할 때에 이와 관련한 모든 분석은 합리적이어야 하며 객관적인 자료에 근거해야 한다.

Ⅱ. 현금 유입의 현재가치

순영업소득(해당 부동산의 현금흐름 고려) 혹은 지분현금흐름(순영업소득 – 저당지불액)

Ⅲ. 현금 유출의 현재가치

매수금액 혹은 지분투자금액

Ⅳ. 타당성 분석 및 의견제시

1. NPV법, IRR법 등

2. 의견제시

▶ 투자 타당성 검토 예시

1. 시장가치와 투자가치
감정평가액(시장가치) ~원보다 투자가치 ~원이 큰 바, 투자 타당성이 있는 것으로 판단됨.

2. 투자가치 산정의 한계
투자가치의 산정에 있어 수익 변동에 대한 예측의 오류가능성, 기출환원율의 적정성, 양도소득세 고려여부에 따라 다소 결과가 달라질 수도 있음. 특히 개발 규모 가 과대하여 적정 점유율(시장흡수율)이 사업 성패 관건이 될 것임. 토지매입비에 관하여 현 상태 토지 매입비를 추정하였으나 매수형태에 따라 변동성이 있음. 또한 기타 개발비용 중 건축비는 예측가능성이 소재하여 사업의 통제 가능 변수로 사료되나, 기타 경비는 사업자의 경영(운영)능력 및 성과에 따라 크게 달라질 수 있음.

3. 추가적 검토의 필요성
상기와 같이 투자가치 산정의 적확한 결과를 도출하기 위해서는 주요 변수에 대한 확률분석 또는 민감도 분석을 적용할 수 있음. 이에 따라 결과는 달라질 수 있음.

4. 투자 타당성 최종 의견 개진
상기에서 밝힌 바와 같이 주요 변수의 변동가능성이 소재하여 결과치가 다소 달라질 수 있으나, 현 상태 하에서는 투자가치>시장가치로 나타나는 바, 시장가치 금액 수준으로 대상부동산에 투자하는 경우 대상부동산의 운영 미보유기간 말 처분에 따른 수익률은 제시한 요구수익률을 상회하는 결과가 도출됨. 따라서 대상부동산의 투자는 타당성이 긍정되는 것으로 사료됨. 아울러 사업의 타당성 확보를 위해서는 사업자의 경영 능력에 따라 높은 민감도를 나타낼 수 있는 점유율, 토지매입비 등 변수에 대한 관리 운영이 필수적임.

▶ 회수기간법 예시

주차장의 수익: 4,653,380,000

신축 후 호텔의 수익: 6,999,110,000

신축비용: 28,155,150,400

연간증분수익: 6,999,110,000 – 4,653,380,000 = 2,345,730,000

회수기간: 28,155,150,400 ÷ 2,345,730,000 ≒ 12년

▶ 투자 시 유의사항 예시

1. 해당 보고서의 한계
현재 검토 대상 주요변수를 기준으로 투자안의 타당성을 검증하였으나 주요 변수의 변동에 따른 결과값이 달라질 수 있음. 특히, 추후 경제적, 정치적, 사회적 조건 또는 상황의 변동에 따른 체계적 위험 등에 대한 사항은 해당 보고서가 보증할 수 없음.

2. 사업 위험에 대한 지속적 관리
경기침체 등에 따른 분양수입의 변동성은 관리 가 불가능하나, 공사 도급계약금액(건축비), 토지매입가격 및 그 시기, 근로자 파업, 법적분쟁(소송) 등 비체계적 위험에 대한 지속적 관리를 통해 투자의 타당성을 확보할 필요가 있음.

▶ 투자수익률에 대한 투자자문 예시

당해 투자안은 기본적 전제하에서 ~의 투자수익률을 달성할 수 있다. 하지만 이러한 재무적 타당성 결론은 개발 사업에서의 불확실한 성과에 대한 추정이나 예측에서 얻어진 것으로서 이러한 추정이나 예측이 잘못 되었을 경우 타당성 분석 자체가 의미를 잃어버릴 수 있다. 투자수익률 분석 결과 토지매입가격과 예상분양가격 중 수익률에 민감한 것은 예상분양가격이다. 따라서 향후 분양가를 결정할 때 신중을 기해야 하며, 민감하지 않은 요소에 너무 집착하지 않는 선택과 집중의 전략이 필요할 것으로 판단된다.

▶ 적정 매수가액 범위 결정 예시

● 투자가치: 203,184,916,000 ● 요구수익률: 6.5%

● 시장가치: 191,080,226,000 ● 기대수익률: 8%

● 회사채 수익률(대체투자수익률): 6.7% (시장이자율)

● 대체투자수익률을 적용한 NPV: 201,514,000,000

1. 투자여부: 투자가치 > 시장가치인바 투자함이 타당함.

2. 투자가치의 적정성: 다만 , 시장 공표된 이자율 즉, 대체투자수익률과 비교 시 회사채 수익률(6.7%)에요구수익률(6.5%)이 미치지 못하고 있는 점을 고려 시 투자가치의 적정성은 부정됨.

3. 적정 매수가 범위 결정: 따라서 최대 매수가는 최소투자수익률(6.7%)를 기준하여 201,514,000,000으로 결정하고, 최소 매수가는 기대수익률 기준 191,080,226,000 내외 선에서 결정함.

▶ 거래예정 금액

시장임대료 기준 수익가액: 301,198,532,000 / IRR: 8.19%

계약임대료 기준 수익가액: 274,253,831,000 / IRR: 5.44%

거래예정금액: 2,750억 / 벤치마크 투자수익률: 7%

시장임대료 기준 벤치마크 투자수익률을 내부수익률로 실현하는 경우 거래예정금액: 288,886,456,000(현금흐름을 7%로 할인)

계약임대료 기준 벤치마크 투자수익률을 내부수익률로 실현하는 경우 거래예정금액: 257,399,377,000

1. 계약ㆍ시장임대료의 비교: 계약<시장인 이유는 계속임료로서 사정개입가능성으로 인한 것으로 판단됨. 따라서 장래에는 대체ㆍ경쟁의 관계에 의해 시장임대료 수준으로 조정될 것임.

2. 시장상황의 판단 및 거래 최대상한선: 일반경기의 회복이 기대되고 있으나 대내외 불확실성 증가 등으로 보수적인 측면의 고려가 필요한바 시장임대료 기준한 감정평가액은 최대지불액임.

3. 벤치마크 투자수익률: 시장임대료 기준의 경우 벤치마크 투자수익률을 충족하나 계약임대료는 이보다 낮으므로 이에 대한 고려 필요.

4. 거래예정금액 결정: 벤치마크 투자수익률을 충족하는 거래예정금액은 시장가치보다 낮고, 거래예정금액은 시장임대료 기준보다 낮고 계약임대료 기준보다 높은바, 임대차 계약조건을 검토 후 재결정이 필요. 따라서 257,399,377,000 ~ 288,886,456,000으로 결정함.