감정평가실무: 축산업 보상평가 / 광업권 보상평가 / 분묘 보상평가

칙 제45조 ~ 제47조 준용 / 단, 개인영업의 한도액 규정 및 영업이익감소분(20%)은 준용하지 않음 / 무허가 영업이라도 기준마리수 이상의 요건을 충족한다면 보상대상에 해당 / 손실보상에 해당하지 않으면 이전비 및 그 밖의 손실 등 포함하여 평가

토지보상법 시행규칙 제45조(영업손실의 보상대상인 영업) 법 제77조제1항에 따라 영업손실을 보상하여야 하는 영업은 다음 각 호 모두에 해당하는 영업으로 한다. 
1. 사업인정고시일등 전부터 적법한 장소(무허가건축물등, 불법형질변경토지, 그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소가 아닌 곳을 말한다)에서 인적ㆍ물적시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업. 다만, 무허가건축물등에서 임차인이 영업하는 경우에는 그 임차인이 사업인정고시일등 1년 이전부터 「부가가치세법」 제8조에 따른 사업자등록을 하고 행하고 있는 영업을 말한다.
2. 영업을 행함에 있어서 관계법령에 의한 허가등을 필요로 하는 경우에는 사업인정고시일등 전에 허가등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업

토지보상법 시행규칙 제46조(영업의 폐지에 대한 손실의 평가 등) ①공익사업의 시행으로 인하여 영업을 폐지하는 경우의 영업손실은 2년간의 영업이익(개인영업인 경우에는 소득을 말한다. 이하 같다)에 영업용 고정자산ㆍ원재료ㆍ제품 및 상품 등의 매각손실액을 더한 금액으로 평가한다.
②제1항에 따른 영업의 폐지는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로 한다. 
1. 영업장소 또는 배후지(당해 영업의 고객이 소재하는 지역을 말한다. 이하 같다)의 특수성으로 인하여 당해 영업소가 소재하고 있는 시ㆍ군ㆍ구(자치구를 말한다. 이하 같다) 또는 인접하고 있는 시ㆍ군ㆍ구의 지역안의 다른 장소에 이전하여서는 당해 영업을 할 수 없는 경우
2. 당해 영업소가 소재하고 있는 시ㆍ군ㆍ구 또는 인접하고 있는 시ㆍ군ㆍ구의 지역안의 다른 장소에서는 당해 영업의 허가등을 받을 수 없는 경우
3. 도축장 등 악취 등이 심하여 인근주민에게 혐오감을 주는 영업시설로서 해당 영업소가 소재하고 있는 시ㆍ군ㆍ구 또는 인접하고 있는 시ㆍ군ㆍ구의 지역안의 다른 장소로 이전하는 것이 현저히 곤란하다고 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다)이 객관적인 사실에 근거하여 인정하는 경우
③제1항에 따른 영업이익은 해당 영업의 최근 3년간(특별한 사정으로 인하여 정상적인 영업이 이루어지지 않은 연도를 제외한다)의 평균 영업이익을 기준으로 하여 이를 평가하되, 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인하여 영업이익이 감소된 경우에는 해당 공고 또는 고시일전 3년간의 평균 영업이익을 기준으로 평가한다. 이 경우 개인영업으로서 최근 3년간의 평균 영업이익이 다음 산식에 의하여 산정한 연간 영업이익에 미달하는 경우에는 그 연간 영업이익을 최근 3년간의 평균 영업이익으로 본다.  연간 영업이익＝「통계법」 제3조제3호에 따른 통계작성기관이 같은 법 제18조에 따른 승인을 받아 작성ㆍ공표한 제조부문 보통인부의 임금단가×25(일)× 12(월)
④제2항에 불구하고 사업시행자는 영업자가 영업의 폐지 후 2년 이내에 해당 영업소가 소재하고 있는 시ㆍ군ㆍ구 또는 인접하고 있는 시ㆍ군ㆍ구의 지역 안에서 동일한 영업을 하는 경우에는 영업의 폐지에 대한 보상금을 환수하고 제47조에 따른 영업의 휴업 등에 대한 손실을 보상하여야 한다. 
⑤제45조제1호 단서에 따른 임차인의 영업에 대한 보상액 중 영업용 고정자산ㆍ원재료ㆍ제품 및 상품 등의 매각손실액을 제외한 금액은 제1항에 불구하고 1천만원을 초과하지 못한다.

토지보상법 시행규칙 제47조(영업의 휴업 등에 대한 손실의 평가) ①공익사업의 시행으로 인하여 영업장소를 이전하여야 하는 경우의 영업손실은 휴업기간에 해당하는 영업이익과 영업장소 이전 후 발생하는 영업이익감소액에 다음 각호의 비용을 합한 금액으로 평가한다. 
1. 휴업기간중의 영업용 자산에 대한 감가상각비ㆍ유지관리비와 휴업기간중에도 정상적으로 근무하여야 하는 최소인원에 대한 인건비 등 고정적 비용
2. 영업시설ㆍ원재료ㆍ제품 및 상품의 이전에 소요되는 비용 및 그 이전에 따른 감손상당액
3. 이전광고비 및 개업비 등 영업장소를 이전함으로 인하여 소요되는 부대비용
②제1항의 규정에 의한 휴업기간은 4개월 이내로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 실제 휴업기간으로 하되, 그 휴업기간은 2년을 초과할 수 없다. <개정 2014. 10. 22.>
1. 당해 공익사업을 위한 영업의 금지 또는 제한으로 인하여 4개월 이상의 기간동안 영업을 할 수 없는 경우
2. 영업시설의 규모가 크거나 이전에 고도의 정밀성을 요구하는 등 당해 영업의 고유한 특수성으로 인하여 4개월 이내에 다른 장소로 이전하는 것이 어렵다고 객관적으로 인정되는 경우
③공익사업에 영업시설의 일부가 편입됨으로 인하여 잔여시설에 그 시설을 새로이 설치하거나 잔여시설을 보수하지 아니하고는 그 영업을 계속할 수 없는 경우의 영업손실 및 영업규모의 축소에 따른 영업손실은 다음 각 호에 해당하는 금액을 더한 금액으로 평가한다. 이 경우 보상액은 제1항에 따른 평가액을 초과하지 못한다. <개정 2007. 4. 12.>
1. 해당 시설의 설치 등에 소요되는 기간의 영업이익
2. 해당 시설의 설치 등에 통상 소요되는 비용
3. 영업규모의 축소에 따른 영업용 고정자산ㆍ원재료ㆍ제품 및 상품 등의 매각손실액
④영업을 휴업하지 아니하고 임시영업소를 설치하여 영업을 계속하는 경우의 영업손실은 임시영업소의 설치비용으로 평가한다. 이 경우 보상액은 제1항의 규정에 의한 평가액을 초과하지 못한다.
⑤제46조제3항 전단은 이 조에 따른 영업이익의 평가에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 개인영업으로서 휴업기간에 해당하는 영업이익이 「통계법」 제3조제3호에 따른 통계작성기관이 조사ㆍ발표하는 가계조사통계의 도시근로자가구 월평균 가계지출비를 기준으로 산정한 3인 가구의 휴업기간 동안의 가계지출비(휴업기간이 4개월을 초과하는 경우에는 4개월분의 가계지출비를 기준으로 한다)에 미달하는 경우에는 그 가계지출비를 휴업기간에 해당하는 영업이익으로 본다. 
⑥제45조제1호 단서에 따른 임차인의 영업에 대한 보상액 중 제1항제2호의 비용을 제외한 금액은 제1항에 불구하고 1천만원을 초과하지 못한다. 
⑦ 제1항 각 호 외의 부분에서 영업장소 이전 후 발생하는 영업이익 감소액은 제1항 각 호 외의 부분의 휴업기간에 해당하는 영업이익(제5항 후단에 따른 개인영업의 경우에는 가계지출비를 말한다)의 100분의 20으로 하되, 그 금액은 1천만원을 초과하지 못한다. 

최근 3년간 평균소득 : 21,000,000(자가노력비 6,000,000/년)

고정자산 매각손실액 : 700,000 / 재고자산 매각손실액 : 600,000

이전비용 : 500,000(개선비용 : 50,000) / 가축 이전에 따른 보상액 : 1,500,000 / 인건비 : 2,000,000/년 / 인건비 외 고정적 비용 : 8,000,000/년

/ 이전광고비 및 개업비 등 부대비용 : 100,000

대상 : 종축업 신고 × / 닭 100마리 , 토끼 50마리 , 돼지 3마리 / 가축 이전 시 체중감소, 유산 등 손실예상, 4개월 휴업이 발생

1. 보상여부 판단

기준마리수에 대한 실제 사육마리수가 1을 넘지 않으므로 보상대상이 아니다.

100/200 + 50/150 + 3/20 = 0.983 < 1

2. 보상평가액

이전비, 체중감소 등 손실분을 보상함(개선비용 제외)

(500,000 – 50,000) + 1,500,000 = 1,950,000

Ⅰ. 감정평가개요

토지보상법 제76조, 동법 시행규칙 제43조

토지보상법 시행규칙 제43조(광업권의 평가) ①광업권에 대한 손실의 평가는 「광업법 시행규칙」 제19조에 따른다.
②조업중인 광산이 토지등의 사용으로 인하여 휴업하는 경우의 손실은 휴업기간에 해당하는 영업이익을 기준으로 평가한다. 이 경우 영업이익은 최근 3년간의 연평균 영업이익을 기준으로 한다.
③광물매장량의 부재(채광으로 채산이 맞지 아니하는 정도로 매장량이 소량이거나 이에 준하는 상태를 포함한다)로 인하여 휴업중인 광산은 손실이 없는 것으로 본다.

Ⅱ. 광산평가액

1. 상각전 순수익

연간예상 사업수익 – 소요경비

※ 연간예상 사업수익: 단가 × 연간 채굴량

※ 소요경비: 채광비 · 선광제련비 · 일반관리비 · 운영자금이자 포함. 감가상각비는 불포함.

2. 가행연수의 산정(n)

ㆍ예상 추정량 ÷ 연간 채광량 (절사)

ㆍ[확정광량 × 석탄광산가채율 + 추정광량 × 석탄광산가채율] ÷ [월간생산량 × 12]

3. 각종 이율의 산정

1) 배당이율(S) (※ 상각후 환원이율)

2) 축적이율(i) (※ 안전율)

3) 환원이율(r)

4. 장래소요기업비현가

5. 광산평가액

Hoskold법 의한 수익가액 – 장래소요기업비현가

Ⅲ. 광업권 보상액

1. 광산평가액

2. 이전 또는 전용가능시설 잔존가치

3. 이전비

4. 보상액

분묘이전비 : 4분판 1매 , 마포 24m, 전지 5권, 제례비, 노임 5인분(합장인 경우 사체 1구당 각각의 비용의 50% 가산), 운구차량비
석물이전비 : 상석ㆍ비석 등의 이전실비
잡비 : 분묘이전비ㆍ석물이전비 금액의 30%
이전보조비 : 1,000,000원

합장, B씨의 증조부모의 분묘 / 분묘 면적 : 50㎡ / B씨는 토지소유자 A씨에게 매 년 600,000원 지불 / 20년간 유효비석 1개, 상석 1개가 있으며 이는 이전 사용 가능

석물 차량운반비 : 500,000 / 석물 해체비 등 기타 제비용 : 1,000,000 / 석물이전에 소요되는 인부임 : 300,000

1. 분묘이전비(합장 기준)

1,320,000 × 1.50 + 400,000 = 2,380,000

2. 석물이전비 : 500,000 + 300,000 + 1,000,000 = 1,800,000

3. 잡비 : (2,380,000 + 1,800,000) × 0.3 = 1,254,000

4. 이전보조비 : 1,000,000

5. 분묘이장비 : 6,434,000