지하사용료 보상 논점은 중요하다. 현 시점에서 보면 더 중요하다고 생각한다. 지하철 노선 확대, GTX 등 여러 가지 시사적인 논점을 담고 있다. 지하사용료 보상 논점이 출제되면, 손이 빨라야 한다. 구해야 할 것들이 많다. 입체이용저해율을 구하는 것이 핵심이다. 여러 번 반복해서 풀어서 익숙해 지자. 감칙과 관련 법령을 읽고 시작하자.
<예시 목차>
Ⅰ. 감정평가개요 (지하사용료)
토지보상법 시행규칙 제31조 , 철도법 등 관련 법규에 따라 평가함.
일시적 사용(토지사용료) / 영구적 사용(토지사용료) 결정
(도시철도 등 지하사용 보상의 경우 사실상 영구 사용)
제31조(토지의 지하ㆍ지상공간의 사용에 대한 평가) ①토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우 당해 공간에 대한 사용료는 제22조의 규정에 의하여 산정한 당해 토지의 가격에 당해 공간을 사용함으로 인하여 토지의 이용이 저해되는 정도에 따른 적정한 비율(이하 이 조에서 “입체이용저해율”이라 한다)을 곱하여 산정한 금액으로 평가한다.
②토지의 지하 또는 지상공간을 일정한 기간동안 사용하는 경우 당해 공간에 대한 사용료는 제30조의 규정에 의하여 산정한 당해 토지의 사용료에 입체이용저해율을 곱하여 산정한 금액으로 평가한다.
Ⅱ. 토지의 기초가격 평가
Ⅲ. 입체이용저해율
1. 기본적 사항의 확정
나지ㆍ건부지 판단 → 노후율 고려 (※ 노후율 = 대상 유효경과연수 ÷ 대상 경제적 내용연수)
고ㆍ중ㆍ저 판단 → 이용률, 한계심도 고려
한계심도 초과여부 → 일정률(최대1%)적용여부
저해층수 판단(최유효이용층수, 건축가능층수 고려)
2. 입체이용저해율
1) 건물 등 이용저해율
2) 지하 이용저해율
3) 기타 이용저해율
4) 입체이용저해율
ㆍ건물 등 이용저해율 + 지하이용저해율 + 기타이용저해율
한계심도 초과 시 1% 추가 고려여부 결정
ㆍ최유효이용상태의 나지로 본 건물ㆍ지하이용저해율 × 노후율 + 기타이용저해율
Ⅳ. 지하사용에 따른 보상평가액
토지의 기초가격 × 입체이용저해율 등
▶ 구분지상권 평가방법
| 입체이용저해율을 적용 (칙 §31) | 당해 권리가 설정되지 않은 토지(나지가액) ≒ 소유권 외 권리 + 당해 권리가 설정된 토지가액 |
| 권리설정계약 기준 (칙 § 28) | 설정계약에 따라 기 지급된 보상금을 기준하여 권리의 경과연수 등을 고려 |
▶ 감정평가 기준의 문제점
| 한계심도 초과 토지의 보상문제 | 1. 현행규정 : 토보침 등에서는 한계심도 초과 토지의 경우 단순 일정비율을 적용함. 이에 대한 구체성, 법규성 결여
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| 시장성 하락의 반영 등 토지가액 산정 기준 | 1. 토지보상법 시행규칙 상 규정 : 칙 §31에서는 칙 §22에 따른 토지가격에 입체이용저해율을 적용하도록 규정
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| 일관된 적용기준의 부재 | 보상방법이 지역별, 사업종류별로 달라 일관성, 형평성의 문제가 있음 |
▶ 예시
| 보상심도 : 5m, 토피 : 10m / 구분지상권 설정면적 : 160m 토지의 기초가격 : @12,500,000 / 건폐율 : 50% / 용적률 : 900% 건축가능층수 : 토피 10m 기준 12층 / 지상이용률 : 0.8 지하이용저해율 : 0.15 / 그 밖의 이용저해율 : 0.025 추가보정률 : 0.165 / 층별효용비 : 1 – 100, 2 – 55, 3 – 52, 4 – 49, 5 – 47, 6층 이후 – 45 |
1. 토지의 적정가격 : @12,500,000 2. 입체이용저해율 1) 지상이용저해율 (1) 저해층수 (2) 지상이용저해율 0.8 × [(45 × 6) ÷ (100 + 55 + 52 +49 +47 + 45 ×13)] = 0.243 2) 입체이용저해율 : 0.243 + 0.150 + 0.025 = 0.418 3. 추가보정률 : 0.165 4. 지하사용 보상액 12,500,000 × (0.418 + 0.165) × 160 = 1,166,000,000 |
| 한계심도 : 35m, 토피 : 18m / 구분지상권 설정면적 : 500m / 토지의 기초가격 : @2,660,000 최유효이용층수 : 지하2층, 지상15층 / 건축가능 층수 : 지하2층, 지상8층 / 지상이용률 : 0.75 지하이용저해율 : 0.057 / 그 밖의 이용저해율 : 0.075 층별효용비 : 1 – 100, 2 – 58, 3 – 46, 4 – 40, 5층 이후 – 35, 지하1층 – 44, 지하2층 – 35 |
1. 토지의 적정가격 : @2,660,000 2. 입체이용저해율 1) 지상이용저해율 (1) 저해층수 : 지상 9 ~ 15층 (2) 지상이용저해율 0.75 × [(35 × 7) ÷ ( 35 + 44 + 100 + 58 + 46 + 40 +35 × 11)] 2) 입체이용저해율 : 0.260 + 0.057 + 0.075 = 0.392 3. 지하사용 보상액 2,660,000 × 0.392 × 500 = 521,360,000 |