지상권이 설정된 토지의 보상평가도 나름대로 수험적으로는 중요한 논점이라고 생각한다. 보상평가는 계속적으로 얘기하지만 법정평가이기 때문에 법령에 명시되어 있는 평가 방법에 의거해서 평가를 진행해야 한다. 식과 답이 정해져 있다는 것이다. 그렇기 때문에 보상평가는 매우 정확하게 숙지하고 있어야 한다. 감칙과 관련 법규를 읽고 시작하자.
<예시 목차>
Ⅰ. 감정평가개요
토지보상법 제64조: 개인별 보상
토지보상법 시행규칙 제28조: 지상권 평가
토지보상법 시행규칙 제29조: 지상권의 목적이 된 토지
제64조(개인별 보상) 손실보상은 토지소유자나 관계인에게 개인별로 하여야 한다. 다만, 개인별로 보상액을 산정할 수 없을 때에는 그러하지 아니하다.
제28조(토지에 관한 소유권외의 권리의 평가) ①취득하는 토지에 설정된 소유권외의 권리에 대하여는 당해 권리의 종류, 존속기간 및 기대이익 등을 종합적으로 고려하여 평가한다. 이 경우 점유는 권리로 보지 아니한다.
②제1항의 규정에 의한 토지에 관한 소유권외의 권리에 대하여는 거래사례비교법에 의하여 평가함을 원칙으로 하되, 일반적으로 양도성이 없는 경우에는 당해 권리의 유무에 따른 토지의 가격차액 또는 권리설정계약을 기준으로 평가한다.
제29조(소유권외의 권리의 목적이 되고 있는 토지의 평가) 취득하는 토지에 설정된 소유권외의 권리의 목적이 되고 있는 토지에 대하여는 당해 권리가 없는 것으로 하여 제22조 내지 제27조의 규정에 의하여 평가한 금액에서 제28조의 규정에 의하여 평가한 소유권외의 권리의 가액을 뺀 금액으로 평가한다.
Ⅱ. 나지상정 토지가액
Ⅲ. 지상권 평가 (칙 제28조)
1. 거래사례비교법
1) 거래사례 선정
지상권의 거래사례를 선정
2) 비준가액
2. 지상권 유무에 따른 토지가액 차이 기준법
1) 지상권이 설정된 토지가액
(1) 거래사례 선정
지상권이 설정된 거래사례 선정
(2) 비준가액
2) 지상권 유무에 따른 토지가액 차이 기준
나지상정 토지가액 – 지상권이 설정된 토지가액
3. 권리설정계약 기준
(보증금 × 보증금운용이율 + 월 지료 × 12월) × PVAF(할인율, 지상권 장래존속 기간)
4. 결정
대상지상권은 양도성이 있는 것으로 판단되고, 타 방법에 의해 합리성이 인정되기에 비준가액으로 결정함.
Ⅳ. 토지의 보상평가액 (칙 제29조)
나지상정 토지가액 – 지상권의 가치
▶ 예시
나지상정 토지가 : 855,000,000 지상권의 거래사례 : 231,000,000 / 시점수정치 : 1.03 지상권이 설정된 토지의 거래가 : 597,000,000 지료 보증금 : 10,000,000 / 월 지료 : 950,000 / 할인율 : 3% 건물의 내용연수 : 45년 / 경과연수 : 12년 / 보증금운용이율 : 2% |
1. 나지상정 토지가액 : 855,000,000 2. 지상권의 가액 1) 거래사례비교법 231,000,000 × 1 × 1.03 × 1 × 1 = 238,000,000 2) 지상권 유무에 따른 토지가액 차이 기준 (1) 지상권이 설정된 토지가액 597,000,000 × 1 × 1.03 × 1 × 1 = 615,000,000 (2) 지상권 유무에 따른 토지가액 차이 기준 855,000,000 – 615,000,000 = 240,000,000 3) 권리 설정계약 기준 (10,000,000 × 0.02 + 950,000 × 12) × PVAF(3%, 33년) = 241,000,000 4) 결정 : 비준가액으로 결정. 238,000,000 3. 토지의 보상평가액 855,000,000 – 238,000,000 = 617,000,000 |
▶ 지상권이 설정된 토지의 부당이득금 예시
18.7.1. ~ 19.7.1.까지의 적정 임대료 산정 / 피수용자는 보상액에 대한 협의 후 사업시행자의 동의 없이 임대 / 154kv의 송전선이 지나가고 있는 상태 / 전체 면적 : 800㎡ / 선하지 면적 : 200㎡ 사용료 보상이 미지급된 상태 / 19.1.1.자로 송전선 철거 기대이율 : 2% / 기타 보정률 : 0.1 × 4/5 / 추가보정률 : 0.18 공시지가 : 18년 – @230,000 / 19년 – @240,000 그 밖의 요인 보정치 : 1.30 |
1. 18.7.1. ~ 18.12.31. 1) 기초가격 (1) 나지 상태 기초가격 @230,000 × 1 × 1 × 1 × 1.30 = @299,000 (2) 보정률 : 0.1 × 4/5 + 0.18 = 0.26 (3) 저해 상태 기초가격 299,000 × (1 – 0.26) = @221,000 2) 임대료(부당이득금) 221,000 × 0.02 = @4,420,(× 800 × (184/365) = 1,782,530) 2. 19.1.1. ~ 19.6.30. 1) 기초가격 @240,000 × 1 × 1 × 1 × 1.30 = @312,000 2) 부당이득금 312,000 × 0.02 = @6,246( × 800 × (181/365) = 2,468,720) 3. 부당이득금 1,782,530 + 2,468,720 = 4,251,250 |