임대료 평가에 있어, 원칙은 임대사례비교법이다. 적산법은 예외다. 적정한 임대사례가 없을 경우, 적산법을 적용하여 평가액을 산정할 수 있다. 다만, 지료에 대한 소송평가는 실무적으로 임대사례의 포착이 어렵기 때문에 거의 적산법을 사용한다. 적산법에서의 논점은 실무상 적산법과 이론상 적산법의 비교라고 할 수 있다. 감칙을 읽고 시작하자.
<적산법 예시 목차>
Ⅰ. 감정평가개요
기준시점: 임대개시시점, 감칙 제22조 임대사례비교법 원칙.
단, 인근에 적정 임대사례 없어 감칙 제12조 제1항에 의해 적산법 적용
Ⅱ. 기초가액의 결정
1. 전체 가액
2. 평가 대상 부분의 층별, 호별 효용비율
3. 기초가액
전체가액 × 효용비율
Ⅲ. 기대이율의 결정
실무기준, 토지보상평가지침 상 기대이율표 활용 / 기타 문제에서 제시되는 기대이율 활용
기대이율 = (실질임료 – 필요제경비) ÷ V
실무상 적산법 : 최유효이용 × 기대이율(기대이율표)
이론상 적산법 : 용익가치 × 기대이율(CD금리 )
▶ 기대이율
임대차에 제공되는 대상물건을 취득하는 데에 투입된 자본에 대하여 기대되는 임대수익의 비율(원본가치 대비 순임대료의 비율) ① 기대이율표, 대부료율 |
Ⅳ. 필요제경비
▶ 필요제경비
| 감가상각비, 유지관리비, 조세공과금, 손해보험료, 대손준비금, 공실손실상당액, 정상운영자금이자 |
제외항목: 소유자 급여, 취득세, 소득세, 법인세, 이자, 증치물 설치비, 대상부동산의 일부를 구성하는 자금이자, 1년 이상의 장기차입금이자, 임대인의 자기자금이자상당액 |
| 유리창 청소비: 분기당 300 / E/V 수리 유지비: 연 500 오수처리비: 월 100 / 취득세: 5,000 / 소득세: 18,000 환경개선부담금: 반기당 200 / 토지재산세: 3,000 / 대손준비금: 2,000 건물재산세: 500 / 도시계획세: 반기당 100 / 화재보험료: 1,000 대상부동산 대출이자상환액: 월 5,000 / 감가상각비: 10,800 임대인 신용대출이자상환액: 월 400 / 공실손실상당액: 8,000 |
| 10,800 + 8,000 + 300×4 + 500 + 100×12 + 200×2 + 3,000 + 500 + 100×2 + 1,000 + 2,000 = 28,800 |
▶ 공조공과 계산 예시
| 2018.9.20. ~ 19.9.19 1년 임대료 / 세율 : 0.3% 공동주택 가격 18.1.1 : 190,000,000 / 19.1.1 : 195,000,000 |
| 190,000,000 × 0.003 × 103/365 + 195,000,000 × 0.003 × 262/365 |
▶ 일부의 임대료 산정 시 대상부분 확정 예시
| 전체 토지 면적 : 21,626㎡ / 가, 나, 다, 라동 소재 평가대상 : 다동 중 2,3층의 임대료 평가 다동 1층의 바닥면 적 : 341.85㎡ / 건폐율 : 60% |
| 대지면적 : 341.85 ÷ 0.6 = 570㎡ |
Ⅴ. 적산임료
기초가액 × 기대이율 + 필요제경비 = 적산임료
▶ 시산임료 조정 및 임대료 결정 예시
1. 법률근거: 감칙 제22조 임대사례비교법 2. 주된 방식과 부방식의 장ㆍ단점 1) 임대사례비교법 2) 적산법 3. 평가 대상의 임대료 결정 본 건과 임대사례간 전용률 비교, 임대사례의 공용부분 계약 내용 등에 명 확한 분석이 없는바, 사례의 계약조건 내용 변동 시 임대료가 변동될 가능성이 있으며 , 보증금운용이율의 투자 리스크 반영 정도에 따라 사례 실질임료의 변동가능성이 있음. 따라서 대상의 투하된 비용, 즉 시장가치에 근거한 적산법에 의한 임대료가 본 건 부동산의 개별성 고려 시 적절한 것으로 사료됨. |
▶ 적산임료와 비준임료의 차이 타당성 예시
| 영화관 평가 / 적산임료: 65억 / 비준임료: 32억 |
1. 기준가치의 적정성 2. 감정평가방법의 적정성 3. 감정평가액의 적정성 |