임대사례비교법은 요 근래 주요 논점으로 떠올랐다. 임대료 평가는 계속 출제되었다. 적산법과 함께 공부하자. 임대사례비교법에서의 논점은 임대사례의 선정이다. 어떤 임대사례를 선정해야 하는가가 주요 논점이다. 시장에 적절한 임대사례가 없다면, 적산법으로 가야하는 루트다. 작은 논점으로는 전월세전환율의 출제가능성도 있지 않나 생각한다. 감칙을 읽고 시작하자.
<임대사례비교법 예시 목차>
Ⅰ. 감정평가개요
감칙 제22조 임대사례비교법 원칙
Ⅱ. 임대사례의 선정
1. 임대사례의 선정
계약내용, 이용상황이 같거나 비슷한 사례.
정상, 사정보정 가능, 시점수정 가능, 가치형성요인 비교 가능
2. 임대사례의 실질임료
보증금부 월세의 경우 전월세 전환율(혹은 보증금 운용이율)을 통하여 실질임료로 변환. (㎡ 당 실질임료)
▶ 전월세 전환율 (※ 보증금운용이율을 전월세전환율로 적용할 경우 과대계상의 우려가 있음. 따라서 보증금 운용이율보다는 높고 시장의 통계보다 낮은 이율을 사용해야 함)
전월세 전환율 = (월세 × 12) / (전세 – 월세보증금) × 100 일부 보증금을 일부 월세로 전환할 때 사용되는 이율임. 보증금운용이율은 소득을 산정하는 지표로 임료산정이 목적인 경우 전월세 적용률을 적용함이 타당. 월임대료 = (연간실질임대료 – 보증금 × 전월세전환율) ÷ 12 |
보증금 : 3억 / 연간실질임대료 : 483,000,000 전월세전환율 : 6% / 일 때 월 임대료? |
| (483,000,000 – 300,000,000 × 0.06) ÷ 12 = 38,750,000 |
▶ 주거용 면적
| 전용면적 | 눈에 보이는 면적 |
| 분양(공급)면적 | 전용면적 + 주거공용(계단실 등) |
| 계약면적 | 분양 + 기타공용(주차장, 놀이터 등) |
※ 시장 통용 면적 (전용률 = 전용면적 ÷ 분양면적)
▶ 상가 면적
| 전용면적 | 눈에 보이는 면적 |
| 계약(분양, 공급)면적 | 전용면적 + 공용 |
▶ 평효율 (※ 비율임대차의 합리성 검토할 경우 사용)
| 평효율 (원/3.3㎡) | 점포별 연간 매출 ÷ 판매시설(영업) 면적 (원/3.3㎡) | |||||||||||||||||
| 영업(시설) 면적당 임대료 (원/3.3㎡) | 평효율 × 임대료율 (월임대료 / 월매출액) | |||||||||||||||||
K터미널 상가 평효율: 10,000,000 / 임대료율: 3% / 비율임대차로 임대료 수준이 결정됨
개별요인비교치: 0.98 / 시점수정치: 1.000 | ||||||||||||||||||
1. 사례의 평효율 가. 210,000,000 ÷ 10 = @21,000,000 나. 240,000,000 ÷ 10 = @24,000,000 다. 102,000,000 ÷ 10 = @10,200,000 라. 60,000,000 ÷ 10 = @6,000,000 2. 사례 선정 K터미널 상가의 평효율이 10,000,000이므로 가장 유사한 <다>를 선정함 3. 비준가액 10,200,000 × 1 × 1 × 0.98 × 12 = 36,000,000 | ||||||||||||||||||
Ⅲ. 비준임료의 결정
사례의 실질임료 (원 / ㎡) × 사정보정 × 시점수정(임대료지수, 생산자물가지수 등) × 지역요인 비교 × 개별요인 비교(외부, 내부, 개별, 기타) ≒ 비준임료(원 / ㎡)
▶ 임대료 결정 예시
감칙 제12조① 및 제22조에 의거 임대료는 임대사례비교법을 주된 방법으로 하되, 감칙제12조②에 따라 다른 감정평가방법(적산법)에 의한 시산가액을 산출하였음. 임대사례교법에 의한 시산가액은 시장성을 반영하는 유용성이 있으나 충분한 사례를 통한 가격(임료)층화의 객관성 담보가 필요하며, 적산법에 의한 시산가액은 투자자의 투자금에 대한 적정회수 등을 반영하나 지역별ㆍ물건별 적용 기대이율의 합리성 담보가 필요함. 따라서 감칙 제12조③에 따라 주된 방법에 따른 임대사례비교법에 의한 시산가액을 기준하되, 다른 방법으로 산출한 시산가액을 참작하여 임대료는 ~으로 결정함.