DCF가 본 시험에서 나오면 좋겠다고 생각한다면, 시험에 합격할 수 있는 확률이 높다고 개인적으로 생각한다. 그만큼, 공부를 충분하게 했다는 것이 증명되는 거니까. DCF가 자신이 없으면, 끝까지 불안하다. 불안함을 시험볼 때 까지 질질 끌면서 가져가지 말자. 무조건, DCF 출제가 반가워야 한다. 그러려면 별 수 없다. 반복, 반복, 반복이다. 감칙을 읽고 시작하자.
예시 목차
기준시점 : 19.6.30. / 인근지역 월세 @25,000 / 보증금은 월세의 20배 수준 / 임대료 상승은 매년 2% / 관리비: @2,000 / 공실률: 10% / 운영경비비율: 유효총수익의 10% / 임대면적: 120㎡ / 대상물건의 예상 임대료: 보증금 70,000,000, 월세: 3,500,000 5년 후에는 5% 증액된 금액 / 가치형성요인: 인근지역 내 부동산 임대료 대비 10% 우세 / 공실률 5년 이상 5% 유지 / 매수인 A의 대출조건: 신용도 낮음. 연 이자율 5%, 10년 만기, 연 단위 원리금 상환조건으로 대출가능 / 매수인 C의 대출조건: 신용도 높음, 연 이자율 2%, 단위 이자상환 및 20년 만기시 원금상환조건에 임대소득세율은 15%, 양도 소득세율은 20% A, C 모두 300,000,000원을 대출할 것으로 예상 / 종합할인율: 연 6% / 보증금운용이율: 연 2% |
Ⅰ. 매매금액 결정
1. 감정평가개요
시장가치 산출, NOI, DCF법 적용
2. 1기의 현금흐름
1) 보증금운용익 및 연지급임대료
[25,000 × (12 + 20 × 0.02)] × 1.1 × 120 = 40,920,000
2) 연 관리비 수입
2,000 × 12 × 120 = 2,880,000
3) NOI
[ 1) + 2) ] × (1 – 0.05) × (1 – 0.1) = 37,449,000
3. 매기 NOI
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | |
| 보증금운용익 및 임대료 | 40,920 | 2% 증가 | ||||
| 관리비 수입 | 2,880 | 좌동 | ||||
| NOI | 37,449 | 38,148 | 38,862 | 39,590 | 40,333 | 41,090 |
4. 기말 복귀가액
41,090,000 ÷ 0.05 = 821,800,000
5. 수익가액
37,449,000 / 1.06 + ••••••••••••••• + (40,333,000 + 821,800,000) / 1.065 = 777,505,000
Ⅱ. A의 투자가액 (BTCF모형): DCF
1. 지분가치
1) 1기 현금흐름
(1) 보증금운용익 및 연지급임대료 (의뢰인 제시 계약임대료)
70,000,000 × 0.02 + 3,500,000 × 12 = 43,400,000
(2) NOI (5년간 계약유지로 공실률 0% 적용)
[ (1) + 2,880,000 ] × (1 – 0.1) = 41,652,000
(3) DS
3억 × MC(5%, 10년) = 38,851,000
2) 보유기간 BTCF
41,652,000 – 38,851,000 = 2,801,000
3) 기말 지분복귀가액
(1) 재매도액
(43,400,000 × 1.05 + 2,880,000) × (1 – 0.1) ÷ 0.05 = 872,100,000
(2) 미상환대출잔액
3억 × [ 1 – (1.055 – 1) / (1.0510 – 1) ] = 168,206,000
(3) 지분복귀가액
(1) – (2) = 703,894,000
4) 지분가치
2,801,000 × PVAF(9%, 5년) + 703,894,000 × 1 / 1.095 = 468,378,000
2. A의 투자가액
468,378,000 + 300,000,000 = 768,378,000
Ⅲ. C의 투자가액 (ATCF모형): DCF
1. 지분가치
1) 1기 현금흐름
(1) DS
3억 × 0.02 = 6,000,000
(2) BTCF
41,652,000 – 6,000,000 = 35,652,000
(3) 임대소득세
(35,652,000 – 10,000,000) × 0.15 = 3,848,000
2) 보유기간 ATCF
35,652,000 – 3,848,000 = 31,804,000
3) 기말 세후지분 복귀가액
(1) 양도소득세
[ 872,100,000 – (777,505,000 – 10,000,000 × 5) ] × 0.2 = 28,919,000
(2) 기말복귀가액
872,100,000 – 300,000,000 – 28,919,000 = 543,181,000
4) 지분가치
31,804,000 × PVAF(7.5%, 5년) + 543,181,000 × 1 / 1.0755 = 507,033,000
2. C의 투자가액
507,033,000 + 300,000,000 = 807,033,000
Ⅳ. 자문의견
매매금액 대비 높은 투자가치를 누리는 C가 매입함이 타당함.