실무에 있어서, 특히 현재, 수익환원법은 3방식 중에서도 가장 중요하다고 개인적으로 생각한다. 직접환원법은 수익환원법의 기본이다. 수익환원법이 출제되면 일단, 무엇보다 계산 시간이 있기 때문에 빡빡하다. 그래서, 산식이 완벽하게 암기되어 있어야 한다. 정해진 틀은 그냥 기술적으로 써내려가야 한다. 상황에 따라서는 숫자는 가라치고, 전체틀로만 보여줘야할 수도 있다. 따라서 시간을 정확하게 재 가면서 연습해 두어야 한다. 수익환원법 중에서 직접환원법에는 크게 두 가지를 구하는 것이 논점이다. ① 순수익 ② 환원율. 감칙을 보고 시작하자.
예시 목차
Ⅰ. 순수익의 산정
1. 유효총수익 산정
대상부동산의 임대차내역 기준(직접법)
임대사례 및 임대료수준 참작(간접법)
유효총수익 = 가능총수익 × (1 – 표준적 공실률)
* 가능총수익 = 보증금운용익 + 연지불임료 + 관리비 + 기타수익
2. 운영경비 산정
대상부동산의 경비내역 참조(직접법), 영업경비비율(간접법)
3. 순수익 결정
유효총수익 – 영업경비
* NOI = EGI + 공익비 실비 초과액 – 필요제경비
* 고정경비: 공실률 관계없이 발생 / 변동경비: 임대부분에서만 발생
▶ 영업경비
| 인건비(건물 유지관리), 수도광열비, 수선비, 유지비, 관리비, 세금, 공과금, 보험료(소멸성만), 대체충당금(수익적 지출), 광고선전비, 정상운전자금이자, 기타 영업경비 |
① 부동산 유지관리에 직접 소요되는 비용이 아닌 것 제외 : 임차인 부담분, 자본적 지출(용도변경 비용 등), 저당지불액, 소득, 법인, 취득, 상속, 증여세, 감가상각비, 개인적 업무비, 소유자급여, 부가물설치비, 개인적 잡비, 자기자금이자, 저당이자, 동산세금, 인출금계정, 담보, 신용대출 이자 등) ② 지불임대료와는 별도 징수(실비정산)하는 부가사용료 및 공익비(수도료, 전기료, 연료비 등) |
▶ 대상부동산에 공실이 있는 경우 순수익 산정
보증금운용이율: 연 4% / 공실률: 5% 영업경비비율: 관리비수입대비 75% | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
1. 가능총수익 결정 1) 2, 4층의 총수익 (관리비 제외) 3층 임대내역 기준, 층별 효용비 고려 (60,000,000 × 0.04 + 5,000,000 × 12) ÷ 550 × (52/46 × 600 + 44/46 × 500) ≒ 131,213,000 2) 가능총수익 (1) 임대료 수익 115,000,000 × 0.04 + 9,500,000 × 12 + 131,213,000 ≒ 249,813,000 (2) 관리비 수익 7,000 × 12 × 2,300 = 193,200,000 (3) 소계: 443,013,000 2. 순수익 결정 443,013,000 × (1 – 0.05) – 193,200,000 × (1 – 0.05) × 0.75 ≒ 283,207,000 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
▶ 업종 프리미엄
시장임대료 기준한 순수익: 78,999,000 / 환원율: 3.7% 대상임대료 기준한 순수익: 146,334,000 |
1. 현 계약 기준 수익가: 146,334,000 ÷ 0.037 ＝ 3,950,000,000 2. 시장 기준 수익가: 78,999,000 ÷ 0.037 = 2,140,000,000 3. 업종 프리미엄: “1” – “2” = 1,810,000,000 |
Ⅱ. 환원이율의 결정
▶ 수익률 (Y = I + C)
① 소득수익률(I): 환원율(상각전) ② 자본수익률(C): 시점수정치 ③ 투자수익률(Y): 할인율 |
| 보증금: 5,000,000 / 월 임대료: 400,000 / 분양가: 85,000,000 / 2년 후 가격은 매입가 대비 4% 하락 |
1. 소득수익률: (400,000 × 12) ÷ (85,000,000 – 5,000,000) = 6% 2. 자본수익률: (1 + C)2 = 0.96 ∴ C = -2% 3. 투자수익률: 6 + (-2) = 4% |
▶ 환원율
▶ 자본수익률 산정
Ⅲ. 수익가액 결정
순수익 ÷ 환원이율