수익성 분석은 실무에서 가장 중요한 논점이다. 출제자의 입장에서도 수험자의 입장에서도 모두 알고 있다. 수익성 분석 문제는 출제자도 출제하기 까다롭기는 하지만, 낼 수 있는 논점이 많고, 수험자의 입장에서는 출제되면 엄청 빡빡하고, 어렵다. 그래서 결론은 수익성 분석에 대한 문제는 많이 풀어봐야 하고, 관련 논점에 대해 더 많이 생각해봐야 한다. 감칙을 읽고 시작하자.
<수익성 분석 예제>
토지: 10,000㎡ / 건물: 20,000㎡(연면적) / 매매대금: 600억 자금조달구조 대출조건 자산운용사 등 신탁보수 |
<수익성 분석 예시 목차>
- Ⅰ. 투자대상 부동산의 감정평가액(수익성 분석)
- Ⅱ. 투자대상의 현금흐름을 수준별(부동산, 펀드) 자기지분에 대한 현금흐름을 각 단계별(매입, 운용, 매각)로 분석. (단, 매각단계 경우 매각차익 고려, 고려하지 않은 경우 나눔)
- Ⅲ. 수익률 분석
- Ⅳ. 수익률 차이 분석
Ⅰ. 투자대상 부동산의 감정평가액(수익성 분석)
1. 개별평가(원가법)
3,500,000 × 10,000 + 800,000 × 20,000 = 51,000,000,000
2. 일괄거래사례비교법(A)
3,150,000 × 20,000 = 63,000,000,000
3. 수익환원법
1) 본건 순수익
3,000,000,000 × 0.02 + 3,000,000,000 = 3,060,000,000
2) 환원율(거래사례B 기준)
(5,000,000,000 × 0.02 + 2,800,000,000) ÷ 57,600,000,000 = 5.03%(5%로 결정)
3) 수익가액
3,060,000,000 ÷ 0.05 = 61,200,000,000
4. 평가액 결정
1) 가중치 결정
장기 임대차된 수익성 부동산으로서 임대수익이 가치 형성이 미치는 영향이 크다 판단하여 수익방식에 50% 부여. 거래관행, 시장성 고려, 거래사례비교법에 의한 시산가액에 30% 부여. 원본적 가치, 개별물건가격 반영, 원가법에 20%부여.
2) 평가액 결정
612 × 0.05 + 630 × 0.3 + 510 × 0.2 = 597억
Ⅱ. 투자대상의 현금흐름을 수준별(부동산, 펀드) 자기지분에 대한 현금흐름을 각 단계별(매입, 운용, 매각)로 분석. (단, 매각단계 경우 매각차익 고려, 고려하지 않은 경우 나눔)
1. 부동산 임대 운영 수준
1) 차입금
597억 × 0.6 = 35,820,000,000
2) 매입시점(지분투자액)
60,000,000,000 – 35,820,000,000 – 3,000,000,000 = 21,180,000,000
3) 운용단계(BTCF)
3,000,000,000 – 35,820,000,000 × 0.045 = 1,388,100,000
4) 매각단계(지분복귀가치)
(1) 매각 차익 미고려 시
60,000,000,000 – 35,820,000,000 – 3,000,000,000 = 21,180,000,000
(2) 매각 차익 고려 시
① 기말 매각 예상가
(30억 × 0.02 + 30억) ÷ 0.045 = 68,000,000,000
② 지분현금흐름(지분복귀가치)
① – 35,820,000,000 – 3,000,000,000 = 29,180,000,000
2. 부동산 펀드 수준
1) 매입시점(지분투자액)
21,180,000,000 + 60,000,000,000 × 0.06 = 21,540,000,000
2) 운용단계
1,388,100,000 – 21,180,000,000 × 0.01 = 1,176,300,000
3) 매각단계
(1) 매각 차액 미고려 시
60,000,000,000 × (1 – 0.05) – 35,800,000,000 – 3,000,000,000 = 20,880,000,000
(2) 매각 차액 고려 시
68,000,000,000 × (1 – 0.005) – 35,800,000,000 – 3,000,000,000 = 28,840,000,000
Ⅲ. 수익률 분석
1. 부동산 임대 운영 수준
1) Cap Rate
3,060,000,000 ÷ 60,000,000,000 = 5.10%
2) 배당수익률(RE)
1,388,100,000 ÷ 21,180,000,000 = 6.55%
3) IRR(매각차익 제외)
21,180,000,000 = 1,388,100,000 × PVAF(r%, 5년) + 21,180,000,000 / (1 + r)5 ∴ IRR = 6.55%
4) IRR(매각차익 포함)
21,180,000,000 = 1,388,100,000 × PVAF(r%, 5년) + 29,180,000,000 / (1 + r)5 ∴ IRR = 12.45%
2. 부동산 펀드 수준
1) 배당수익률
1,176,300,000 ÷ 21,540,000,000 = 5.40%
2) IRR(매각차익 제외)
21,540,000,000 = 1,176,300,000 × PVAF(r%, 5년) + 20,880,000,000 / (1 + r)5 ∴ IRR = 4.91%
3) IRR(매각차익 포함)
21,540,000,000 = 1,176,300,000 × PVAF(r%, 5년) + 28,840,000,000 / (1 + r)5 ∴ IRR = 10.91%
Ⅳ. 수익률 차이 분석
1. Cap Rate와 RE
레버리지 효과 여부, Cap Rate > 차입금리로서 정의 레버리지
2. 부동산 배당수익률과 펀드 배당수익률
수수료의 차이, 펀드는 수수료 공제 후 배당하여 수익률 다소 하향
3. 매각차익 여부 IRR 차이
매각 시점 자본가치 상승분이 가정됨. 큰 Cap Rate보다 낮은 최종환원율 가정으로 매각 차익 실현여부는 불확실함.