비례율 산정은 도시정비평가에서 중요한 논점이다. 현실적인 관점에서 보면, 비례율 산정은 예민한 논점이다. 내가 얼마를 내야하는 지, 아니면 돈을 받을 수 있는 지가 달려 있기 때문이다. 물론, 종전자산평가를 통한 종전자산가격과 분양예정자산가격 산정도 중요하지만, 권리금액을 결정할 때 비례율이 적용되기 때문에 현실적인 관점에서 예민한 논점이라고 할 수 있다. 이미 기출이 된 논점이지만, 도시정비평가는 언제든 출제될 수 있는 논점이고, 비례율 산정도 언제든 출제될 수 있는 논점이다. 감칙과 관련 법규를 읽고 시작하자.
<예시 목차>
Ⅰ. 비례율 산정
▶ 비례율 등 산식
| 비례율 | (분양예정자산가격 – 총사업비) ÷ 종전자산가격 (※사업비: 공사단가 + 영업손실 +세입자대책 + 현금청산 + 부담금 등) |
| 권리금액 | 종전자산 평가액 × 비례율 |
| 추가분단금 | 조합원 분양가격 – 권리금액 |
| 현금정산액 | 권리금액 – 조합원 분양가격 |
▶ 비례율 등
| 비례율 | 조합원의 권리가액 산정의 근거가 되며, 추가분담금 규모를 결정. 분양예정자산가격이 변동되면 비례율도 변동. 조합원 분양예정가격이 낮아지면 비례율도 낮아짐 |
| 권리금액 | 비례율 변동에 따른 권리금액은 종전자산 평가액이 클수록 변동폭이 큼. 종전자산평가액이 높을수록 비례율 변동 시 큰 영향을 받음 |
| 추가분담금 | 조합원 분양가격 하락조정 시 ① 분양가절감액 > 권리금액 감소액 : 유리 ② 분양가절감액 < 권리금액 감소액 : 불리 |
1. 종전자산가격
2. 분양예정자산가격
3. 총사업비의 가격
4. 비례율의 산정
(분양예정자산가격 – 총사업비) ÷ 종전자산가격
Ⅱ. 권리금액의 산정
종전자산 × 비례율
Ⅲ. 추가분담금의 산정
1. 조합원 분양가격
2. 추가분담금의 산정
조합원 분양가격 – 권리금액
▶ 재건축부담금 유무에 따른 정산금 예시
사업수익 : 580,913,000,000 / 종전자산총액 : 30,573,333,000 재건축부담금 : 8,000,000,000 / 사업비 : 544,073,333,000 (※ 종전자산 포함) 종전자산 : 458,600,000 / 종후자산 : 646,000,000 |
1. 비례율 1) 재건축부담금有 : 94.3% 2) 재건축부담금無 : 120.4% 2. 정산금 1) 재건축부담금有 : 646 – 458.6 × 0.943 = 213,540,000 2) 재건축부담금無 : 646 – 458.6 × 1.204 = 93,845,600 3. 조언 재건축 부담금 존재로 비례율 감소 → 권리 가액감소 → 부담금 증가되는 구조. 이에 따라 조합원의 추가부담금, 환급금은 변동 |
▶ 분양계획 조정에 따른 비례율 변경
종전자산 = A: 80,000,000 / B: 140,000,000 / C: 180,000,000 <1안> <2안> |
1. 비례율의 산정 1) 1안 [(160 × 3 + 200 × 7) – 1,500] ÷ (80 + 140 + 180) = 0.95 2) 2안 [(140 × 3 + 200 × 7) – 1,500] ÷ (80 + 140 + 180) = 0.8 2. 2안으로 변경 시 유리 한 조합원의 순서 및 이유 1) A ② 2안 : 140 – 80 × 0.8 = 76,000,000 ③ 분담금 변동 : ① – ② = 8,000,000 유리 2) B ② 2안 : 140 – 140 × 0.8 = 28,000,000 ③ 분담금 변동 : ① – ② = 1,000,000 불리 3) C ② 2안 : 140 – 180 × 0.8 = -4,000,000 (환급) ③ 분담금 변동 : ① – ② = 7,000,000 불리 3. 이유 분양예정가격은 조합원의 권리 가액 및 청산금에 미치는 영향이 크다고 할 수 있다. 비례율이 커질수록 종전자산가치가 높은 조합원이 유리 해진다. 종전자산의 가치가 낮을수록 권리 가액 하락분이 낮아진다. 전체 총계는 0이나 분담금의 비율이 달라지기 때문이다. |
▶ 재건축 종전자산 · 현금청산 가격격차 발생 사유
종전자산가액: 1,965,700,000 / 현금청산: 2,389,200,000 비례율: 105% / 조합원 분양예정자산 가액: 1,900,000,000 일반 분양예정자산 가액: 조합원의 120% / 비용: 60,000,000 |
1. 기회비용 측면 1) 권리가액: 1,965,700,000 × 1.05 = 2,063,985,000 2) 분양예정자산 차액 3) 비용: 60,000,000 4) 기회비용: 1) + 2) – 3) = 2,383,985,000 2. 격차발생사유 종전자산가액은 노후화된 주택을 조합원간 균형을 고려하여 시장가치로 산정하였으나, 현금청산가액은 개발이익을 포함한 가액으로 산정되었으므로 기회비용 등을 고려 시 적정한 것으로 사료됨. |