부가세 절세효과 관련한 부가세 평가는 개인적으로 밀고 있는 키워드. 언제나 얘기하지만, 이해했으면 또는 이해가 안되었더라도, 계산식 암기하자. 감칙 읽고 시작.
INDEX
Ⅰ. 감정평가개요 (부가세 절세효과)
▶ 면세대상: 토지, 아파트 85㎡ 미만
Ⅱ. 토지의 감정평가액
Ⅲ. 건물의 감정평가액
Ⅳ. 토지 건물 평가액 및 비율
1. 감정평가액 기준
2. 기준시가 기준
Ⅴ. 절세효과
1. 감정평가액 기준
2. 기준시가 기준
3. 절세효과
▶ 토지, 건물 평가액 비율 예시
분양예정가: 100억 / 감정평가수수료: 7,845,000 감정평가액 기준 토지: 496,400,000 / 건물: 5,950,000,000 기준시가 기준 토지: 401,500,000 / 건물: 5,950,700,000 | |||||||||||||||||||||
감정평가액 기준 |
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기준시가 기준 |
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절세액 및 절세효과 | ① 감정평가기준 VAT : 100억 × 8.45% = 845,000,000 ② 기준시가기준 VAT : 100억 × 8.57% = 857,000,000 ③ 절세효과 ② – ① – 7,845,000 = 4,155,000 | ||||||||||||||||||||
▶ 부가세 포함 예상 분양가 산정
| 토지: 2,325,406,000 / 건물: 6,086,696,000 / 분양가: 650,000,000 |
1. 토지, 건물 가격 비율 1) 토지 구성비율 2,325,406,000 ÷ (2,325,406,000 + 6,086,696,000) = 28% 2) 건물 구성비율: 1 – 0.28 = 72% 2. 예상 분양가 1) 예상 부가가치세 (건물분의 10%) 650,000,000 × 0.72 × 10% = 46,800,000 2) 예상 분양가 (VAT포함) 650,000,000 + 46,800,000 = 696,800,000 3) VAT 비율 46,800,000 ÷ 696,800,000 = 6.72% |
▶ 분양예정 부동산의 부가세 산정 목적 평가
1층: 근린생활시설 7,000㎡ / 대지권 합계: 730㎡ 2~10층: 아파트(85㎡ 미만) 63,000㎡ / 대지권 합계: 6,570㎡ 토지 및 주거용 전용(85㎡ 미만)은 면세 / 토지: @3,720,000 건물 재조달원가: @850,000 |
1. 평가대상 ① 근생 대지권: 730㎡ ② 근생 건물: 7,000㎡ ③ 면세인 APT는 제외 2. 토지: 3,720,000 × 730 = 2,715,600,000 3. 건물: 850,000 × 7,000 = 5,950,000,000 4. 감정평가액: 8,665,600,000 (토지비율: 31.3%, 건물비율: 68.7%) |