큰 논점은 아니지만, 매후환대차는 작은 배점으로 출제 가능성이 있지 않을까 생각한다. 잔여법은 3방식을 통한 풀이과정에서 언제든지 등장할 수 있는 기본적인 논점이라고 생각한다. 감칙을 보고 시작하자.
INDEX
<토지잔여법>
Ⅰ. 순수익 결정
- 유효총수익
- 운영경비
- (상각전 / 후) 순수익 결정
운영경비에 감가상각비 미포함 시: 상각전 순수익
운영경비에 감가상각비 포함 시: 상각후 순수익
Ⅱ. 토지귀속순수익 결정
- 건물의 가격
- 건물귀속순수익
건물의 가격 × 건물(상각전 / 상각후) 환원이율 = 건물귀속(상각전 / 상각후) 순수익
3. 토지귀속순수익
(상각전 / 상각후) 순수익 – 건물귀속(상각전 / 상각후) 순수익 = 토지귀속순수익 (원 / ㎡)
Ⅲ. 토지의 수익가치
토지귀속순수익 ÷ 토지환원이율 = 토지의 수익가치 (원 / ㎡)
<건물잔여법>
Ⅰ. 순수익 결정
- 유효총수익
- 운영경비
- (상각전 / 후) 순수익 결정
운영경비에 감가상각비 미포함 시: 상각전 순수익
운영경비에 감가상각비 포함 시: 상각후 순수익
Ⅱ. 건물귀속순수익 결정
- 토지의 가격
- 토지귀속순수익
토지의 가격 × 토지환원이율 = 토지귀속순수익
3. 건물귀속순수익
(상각전 / 상각후) 순수익 – 토지귀속순수익 = 건물귀속 (상각전 / 상각후) 순수익 (원 / ㎡)
Ⅲ. 건물의 수익가치
건물귀속 (상각전 / 상각후) 순수익 ÷ 건물 (상각전 / 상각후) 환원이율 = 건물의 수익가치 (원 / ㎡)
<매후환대차의 의사결정>
Ⅰ. 감정평가개요
감칙 제27조
Ⅱ. 계속 보유할 경우
- 보유기간 중 감가상각비로 인한 절세액 현가
- 세후 복귀가치 현가
1) 기말매각가치
2) 기말의 자본이득세
3) 세후 복귀가치 현가
3. 순현금흐름
Ⅲ. 매후환대차할 경우
- 현 시점의 세후 매각금액
1) 매각금액
2) 자본이득세
3) 세후 매각금액
- 임대기간 중 세후임대료 현가
- 순현금흐름
Ⅳ. 매후환대차의 타당성 분석