렌트 프리는 이미 기출이 되었지만, 기출이 되었기 때문에 다시 출제될 가능성이 더 높아졌다고 생각한다. 코로나 팬데믹을 거치면서 빌딩과 상가의 공실률이 문제가 되었고, 수익률에 치명적인 악영향을 미쳤다. 코로나를 거치면서 재택근무의 확대 등 근무 형태의 변화가 생겼다. 여러 가지 논점을 물어볼 수 있다. 때문에 현실과 관련하여 논점이 될 수 있는 문제다. 이런 문제가 출제되었을 때, 어떠한 것이 논점인 지 빠르게 파악해서 답안지에 현출해야 한다. 감칙을 읽고 시작하자.
<렌트 프리 관련 논점>
- ▶ 렌트 프리인 경우 순수익
- ▶ 예시 (A기업의 이전 타당성)
- ▶ 예시 (A기업이 6층으로 이전한 경우 오피스의 가치 / 대상 임대료 기준한 시장가치와 시장임대료 기준한 시장가치 산정)
▶ 렌트 프리인 경우 순수익
렌트프리기간 동안 월 임대료 없음. 단, 관리비, 보증금운용익 발생. 5년 보유, 영업경비: PGI의 30% / 공실률: 5% / 보증금운용이율: 3% 소득수익률: 4%, 자본수익률: 2%, 투자수익률: 6% / 기말복귀액: 1,900억
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1. 매기 NOI
2, 수익가액  | ||||||||||||||||||||||||||||||||
▶ 예시 (A기업의 이전 타당성)
● 현재 임대 현황(6층, 경기도, 임대기간 5년)
● 이전 고려하는 임대조건( $$빌딩, 6층, YBD, 임대기간 5년)
매기 임료 상승 없음. 렌트프리 기간 임대 초반 12개월 TI: 1억 5천 현금 지급 / 임차인 위험 고려 할인율: 4.5%(월 0.375%) | ||||||||||||||||
1. 현행 임대료 재계약 시 유출 2. 이전 시 임대료 등 순유출 3. 이전여부 결정 |
▶ 예시 (A기업이 6층으로 이전한 경우 오피스의 가치 / 대상 임대료 기준한 시장가치와 시장임대료 기준한 시장가치 산정)
● $$빌딩의 임대내역(매기 고정임대료) – 기말 복귀액: 1,900억
● 시장임대료 수준 공실률: PGI의 10% / 임대료 증가율: 매기 2%의 상승
투자수익률: 6% / 소득수익률: 4% / 자본수익률: 2% | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Ⅱ. 대상 임료 기준 시장가치 1. NOI 산정 1) 매기 PGI
2) NOI 산정
2. 수익가액 
Ⅲ. 시장임대료 기준 시장가치 1. NOI 산정 1) 1기 PGI (13,000 × 12 + 130,000 × 0.03 + 10,000 × 12) × 28,500 + (40,000 × 12 + 400,000 × 0.03 + 16,000 × 12) × 1,500 = 9,003,000,000 2) NOI
2. 수익가액 
Ⅳ. 시장가치 결정 1. 시장임대료의 적정성 시장임대료는 평균적인 임대수준 및 적정임대수준을 제시하는 지표임. 이는 시장수요를 반영하고 있음. 다만, 시장의 특수성 즉 임대인의 리스크를 높이는 수요자 유인책이 작동하고 있어 시장의 공실률 등에 이러한 상황이 반영되기 어려워 적정성에 문제가 있어 보임. 따라서 대상의 개별적인 리스크를 반영한 대상임대료를 기준함. 2. 시장가치 결정: 161,000,000,000 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||