도로 관련 논점은 늘 중요한 논점이다. 도시계획시설도로에 저촉 · 접한 토지는 어떻게 평가해야하는가? 도로의 보상평가는 어떻게 해야하는가? 도로의 경우, 사실상 사도 판단, 예정공도, 사도법상 사도, 공도부지 등을 어떻게 판단할 수 있으며, 판단된 토지에 어떤 법령을 적용하여 평가할 것인가가 핵심 논점이다. 정확하게 판단해야, 법령을 근거로 정확하게 평가를 진행할 수 있다. 법령에 대한 완벽한 이해와 암기가 필요하다. 감칙과 토지보상법을 읽고 시작하자.
<예시 목차>
- <도시계획시설도로에 저촉 · 접한 토지의 평가>
- Ⅰ. 감정평가개요
- Ⅱ. 적용공시지가 선택
- Ⅲ. 비교표준지 선정
- Ⅳ. 시점수정치
- Ⅴ. 지역 및 개별요인 비교치
- Ⅵ. 그 밖의 요인 보정치 요인 비교치 결정
- Ⅶ. 보상평가액
- <도로의 보상평가>
- Ⅰ. 감정평가개요(도로 보상평가)
- Ⅱ. 보상평가액
<도시계획시설도로에 저촉 · 접한 토지의 평가>
Ⅰ. 감정평가개요
저촉된 부분과 접한 부분의 면적비율에 의한 평균단가를 기준함.
Ⅱ. 적용공시지가 선택
Ⅲ. 비교표준지 선정
Ⅳ. 시점수정치
Ⅴ. 지역 및 개별요인 비교치
▶ 접한 토지의 개별요인 반영 예시
원래 도로 : 10m / 도시계획시설도로 : 10 + 3m 면적 : 가로 = 21m / 세로 = 21m (中 3m 저촉) 도로개설로 인한 증가분의 50% 개별요인 중 기타요인으로 반영 공시지가 : @1,000,000 / 중로 : 100, 소로 : 95 |
1. 저촉 부분 소로한면 기준. 개별적 제한인 도로저촉 고려하지 않음 2. 접한 부분 소로한면이되, 장래 도로개설로 인한 개발이익 중 50% 반영. 1,000,000 × 시 × 지 × (0.95 × 1.026*) = @973,335 *) 기타 요인 = 1 + [(100 – 95) × 0.5] ÷ 95 |
Ⅵ. 그 밖의 요인 보정치 요인 비교치 결정
Ⅶ. 보상평가액
1. 저촉되는 부분 단가(미반영)
2. 접하는 부분 단가
3. 보상액
▶ 예시 (사업인정의제일: 19.1.18)
19 공시지가(본건) : @900,000 (광대세각, 정방형, 도로 10%) 분필 전 : 중로세각, 세장형 / 시점수정치 : 1.00016 대상사업과 관련 없이 15% 시가수준 증가 / 그 밖 : 1.50 광대세각 : 1.02 / 중로세각 : 0.93 / 정방 : 1.00 / 세장 : 0.98 |
3. 개별요인 비교치 [ 가 × 접 × 환 × 행 × 획 × 기] 0.93 / 1.02 × 1.00 × 1.00 × 1.00 × 0.98 / 1.00 × 1.15 = 1.028 4. 보상평가액 900,000 × 1.00016 × 1 × 1.028 × 1.50 = @1,420,000 |
▶ 사업계획 변경
최초 사업계획: 2차선 도로 (8m) / 맹지, 부정형 사업계획 변경: 3차선 도로 확장, 변경(12m) / 소로, 사다리 | |
| 동일 사업으로 볼 경우 | 2차선 도로 개설 당시로 평가 맹지, 부정형 |
| 다른 사업으로 볼 경우 | 2차선 도로에 접한 점을 고려 소로, 사다리 |
<도로의 보상평가>
Ⅰ. 감정평가개요(도로 보상평가)
① 대상 토지의 성격 확인 (사도법상 사도, 사실상 사도, 공도 등)
② 감정평가기준 ( 1/3, 1/5, 정상평가: 도로로 이용되지 아니하였을 경우 인근지역 표준적 이용상황 기준)
③ 인근토지 (용도지역, 이용상황(※ 일시적 이용 배제한 표준적 이용), 인접해야함)
※ 토지보상법 시행규칙 제 26조
제26조(도로 및 구거부지의 평가) ①도로부지에 대한 평가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다. <개정 2005. 2. 5.>
1. 「사도법」에 의한 사도의 부지는 인근토지에 대한 평가액의 5분의 1 이내
2. 사실상의 사도의 부지는 인근토지에 대한 평가액의 3분의 1 이내
3. 제1호 또는 제2호외의 도로의 부지는 제22조의 규정에서 정하는 방법
②제1항제2호에서 “사실상의 사도”라 함은 「사도법」에 의한 사도외의 도로(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시ㆍ군관리계획에 의하여 도로로 결정된 후부터 도로로 사용되고 있는 것을 제외한다)로서 다음 각호의 1에 해당하는 도로를 말한다. <개정 2005. 2. 5., 2012. 1. 2., 2012. 4. 13.>
1. 도로개설당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로
2. 토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로
3. 「건축법」 제45조에 따라 건축허가권자가 그 위치를 지정ㆍ공고한 도로
4. 도로개설당시의 토지소유자가 대지 또는 공장용지 등을 조성하기 위하여 설치한 도로
③구거부지에 대하여는 인근토지에 대한 평가액의 3분의 1 이내로 평가한다. 다만, 용수를 위한 도수로부지(개설당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도수로부지를 제외한다)에 대하여는 제22조의 규정에 의하여 평가한다.
④제1항 및 제3항에서 “인근토지”라 함은 당해 도로부지 또는 구거부지가 도로 또는 구거로 이용되지 아니하였을 경우에 예상되는 표준적인 이용상황과 유사한 토지로서 당해 토지와 위치상 가까운 토지를 말한다.
Ⅱ. 보상평가액
1. 적용공시지가 선택
2. 비교표준지 선정
3. 대상토지 보상액
인근토지 평가액 × 1/3 (사실상 사도)
× 1/5 (사도법상 사도)
× 1 (공도 등)
▶ 도로부지
사도법상 사도 (사도법 §2) | 사도법에 따라 개설허가를 받아 설치된 사도의 부지로서 ①도로법 §2상 도로, ②도로법 준용도로, ③농어촌도로정비법 §2상 농어촌도로, ④농어촌정비법에 따라 설치된 도로가 아닌 것으로서 그 도로에 연결되는 길 |
사실상 사도 (칙 §26②) | 사도법상 사도 외의 도로(예정공도 제외)로서, ①도로개설당시 토지소유자가 자기토지 편익을 위해 스스로 설치한 도로, ②토지소유자가 그 의사로 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로227), ③건축법 §45상 건축허가권자가 위치를 지정ㆍ공고한 도로, ④도로개설당시 토지소유자가 대지ㆍ공장용지 등 조성을 위해 설치한 도로 |
| 공도부지 | 사도법상 사도, 사실상 사도 외의 도로로서, ①도로법 §2상 도로, ②도시군계획시설(도로), ③농어촌도로정비법 §2상 농어촌도로 등 |
| 예정공도 | 도시군계획시설도로 결정 후 사업이 시행되지 않은 상태에서 다수인이 통행하는 경우 |
인근토지 (칙 §26④) | 당해 도로부지 또는 구거부지가 도로 또는 구거로 이용되지 아니하였을 경우 예상되는 표준적인 이용상황과 유사한 토지로서 당해 토지와 위치상 가까운 토지 |
▶ 사실상 사도 평가 시 유의사항
| 사실상 사도 여부는 대상 토지 확정 문제로서 이용상황 및 면적 등은 사업시행자 제시 내역 기준함. 따라서 감정평가법인등이 임의로 판단하지 못 함. 현장조사 결과 제시된 바와 상이할 경우 그 내용을 사업시행자에게 조회 후 평가함 |