선하지 보상은 매우 중요한 논점이라고 생각한다. 기설 선하지 보상, 신설 선하지 보상 등 각각의 주제마다 각각의 핵심 논점이 다르다. 이격거리 산정, 저해층수 판정, 설정면적 등 처음에는 약간 복잡해 보이긴 하지만, 사실 복잡해 보일 뿐이지, 복잡하지 않다. 착시 효과라고 생각한다. 아무래도 뭔가 지금까지 실무에서 풀어왔던 문제와 약간 다른 단위가 나오고 그래서 낯설어서 느껴지는 느낌이라고 생각한다. 복잡하지 않다. 산식대로, 목차대로 써 내려가면 된다. 문제 없다. 감칙과 관련 법령을 읽고 시작하자.
<예시 목차>
Ⅰ. 감정평가개요 (기설 선하지 보상)
토지보상법 제64조: 개인별 보상
토지보상법 시행규칙 제28조: 구분지상권 평가
토지보상법 시행규칙 제29조: 구분지상권의 목적이 된 토지
전기사업법, 송주법 등 관련 법규에 따라 평가함.
제64조(개인별 보상) 손실보상은 토지소유자나 관계인에게 개인별로 하여야 한다. 다만, 개인별로 보상액을 산정할 수 없을 때에는 그러하지 아니하다.
제28조(토지에 관한 소유권외의 권리의 평가) ①취득하는 토지에 설정된 소유권외의 권리에 대하여는 당해 권리의 종류, 존속기간 및 기대이익 등을 종합적으로 고려하여 평가한다. 이 경우 점유는 권리로 보지 아니한다.
②제1항의 규정에 의한 토지에 관한 소유권외의 권리에 대하여는 거래사례비교법에 의하여 평가함을 원칙으로 하되, 일반적으로 양도성이 없는 경우에는 당해 권리의 유무에 따른 토지의 가격차액 또는 권리설정계약을 기준으로 평가한다.
제29조(소유권외의 권리의 목적이 되고 있는 토지의 평가) 취득하는 토지에 설정된 소유권외의 권리의 목적이 되고 있는 토지에 대하여는 당해 권리가 없는 것으로 하여 제22조 내지 제27조의 규정에 의하여 평가한 금액에서 제28조의 규정에 의하여 평가한 소유권외의 권리의 가액을 뺀 금액으로 평가한다.
Ⅱ. 구분지상권 평가(칙 제28조)
1. 과거 본 건 구분지상권 계약을 기준하는 방법
과거 보상금 × 시점수정치 × 가치형성요인비교
※ 시점수정치: 지가변동률
2. 최근 가공송전선로 구분지상권 보상선례 기준
보상선례 × 시점수정치 × 가치형성요인비교
※ 일시금운용이율 등
3. 새로이 구분지상권 설정을 상정하는 방법
1) 나지상정 토지가액
※ 개별요인은 전체 부지를 기준함
2) 보정률 산정
(1) 입체이용저해율 적용(칙 §31)
※ 공중부분사용으로 지하바분 이용저해율 없음
(2) 추가보정률
쾌적성 + 시장성 + 기타 저해요인
(3) 보정률
입체이용저해율 + 추가보정률
3) 구분지상권 가치
(1) 선하지 설정 면적
(2) 구분지상권 보상액
나지상정토지가액 × 보정률 × 선하지 설정 면적
4. 구분지상권 보상액 결정
Ⅲ. 토지의 보상평가액 (칙 제29조)
나지상정 토지 단가 – 구분지상권 가치
Ⅳ. 영구선하지가 다른 공익사업에 편입되는 경우 보상평가액
1. 선하지 부분의 보상평가액
나지상정토지가액 × (1 – 보정률) × 선하지 면적
2. 선하지 외 부분의 보상평가액
나지상정토지가액 × (토지면적 – 선하지 면적 – 철탑부지 면적)
3. 보상평가액
선하지 부분의 보상평가액 + 선하지 외 부분의 보상평가액
▶ 선하지 저해층수 판정, 이격 거리, 설정 면적
대상토지 21m 상공으로 송전선(54kv)이 통과. 층별 높이(층고) : 3.5m / 최유효층수 : 지하1층 ~ 지상6층 송전선 거리 : 20m / 철탑부지 : 2 × 3 = 6㎡ |
1. 이격거리 3 + (54㎸ – 35㎸) / 10㎸ × 0.15㎸ = 3.285(m) 2. 저해층수 판정 (21 – 3.285) / 3.5 ≒ 5.06 따라서 지상 6층이 저해됨. 3. 선하지 설정 면적 3.285 × 2 × 20 – 6 = 125.4 |
▶ 예시
토지가액 : @1,950,000(600㎡) / 토지기대이율 : 6% / 할인율 : 8% 보정률 : 0.4568 / 이격거리 : 3.3 / 송전선로 양측 폭 : 0.5 세로 : 20 / 철탑부지 : 2 × 3 / 영구사용 시 추가보정률 3%가산 |
1. 선하지 사용기간이 5년인 경우 보상액 1) 토지의 사용료 : 1,950,000 × 0.06 = @117,000 2) 보정률 : 0.4568 3) 선하지 면적 : (3.3 × 2 + 0.5) × 20 – (2 × 3) = 136㎡ 4) 보상액 117,000 × 0.4568 × 136 × PVAF(8%, 5년) = 29,021,000 2. 선하지 사용기간이 영구적인 경우 1) 보정률 : 0.4568 + 0.03 = 0.4868 2) 보상액 : 1,950,000 × 0.4868 × 136 = 129,099,000 3. 영구선하지가 다른 공익사업에 편입되는 경우 보상평가액 1) 선하지부분 1,950,000 × (1 – 0.4868) × 136 = 136,101,000 2) 선하지 외 부분 1,950,000 × (600 – 6 – 136) = 893,100,000 3) 소계 : 1,029,201,000 |
토지 : 142,500,000 / 보정률 : 0.1125 보상액 시점수정치 : 1.30818 / 설정 당시 보상액 : 32,000,000 보상사례 : 37,400,000 / 보상 사례 시점수정치 : 1.00079 |
1. 입체이용저해율을 이용한 방법 142,500,000 × 0.1125 = 16,031,000 2. 기설정 금액을 기준하는 방법 32,000,000 × 1.30818 = 41,862,000 3. 설정사례를 기준하는 방법 37,400,000 × 1.00079 = 37,430,000 4. 결정 입체이용저해율을 적용하는 방법은 적용 토지의 지가상승분의 일부가 사용권자에게 귀속되게 된다는 문제가 있다. 또한 칙 제31조 규정은 영구사용에 대한 평가이므로 공중사용에 대한 보상방법으로 보기 어렵다. 따라서 칙28조에 따라 권리 설정 계약을 기준함이 타당하다. |