실무 문제 풀 때, 금융 조건을 고려하는 것은 필수적이다. 부동산 가치를 평가할 때 시간에 대한 고려는 필수적이다. 늘 들어오는 말이지만, 작은 차이가 큰 차이를 만들 수 있는데, 실무에서는 바로 금융 조건을 고려해서 답안에 현출하는 부분이 그런 부분이 아닐까 생각한다. 물론, 실전에서 만약에 시간이 많이 부족하다면, 생략을 하거나, 생략을 하기 어렵다면 ‘가라’를 쳐야 하는 부분이다. ‘가라’ 치지 않도록 열심히 공부하자(나에게 하는 말). 우리의 바이블 감칙을 읽고 시작하자.
<금융 조건 고려 예시 목차>
Ⅰ. 현금지급액
매수제안액 – V × LTV
Ⅱ. 저당지불액의 현가
▶ 저당지불액의 현가
| 원금 균등 상환 | L × MC(대출이자율, n) × PVAF(시장이자율, n) |
| 만기 일시 상환 | L × [대출이자율 × PVAF(시장이자율, n) + 1 / (1 + 시장이자율)n] |
▶ DCR, DTI
| DCR(부채감당률) | NOI / DS |
| DTI | DS / NOI |
▶ 대출 가능여부 예시
A씨가 보유하는 토지 + 건물 및 매수하고자 하는 B씨의 토지를 통하여 최대 대출을 받아 B씨 지분의 매수 및 신축 ● A가 보유하는 현금성 자산: 25억 ● B지분: @12.000.000원에 매입하는 것을 가정 (B지분: 341㎡) ● A의 토지 + 건물 = 5,789,793,500 ● 예상 공사비: 건물 연면적당 @1,300,000 (연면적: 4,261㎡) ● 대출한도: 감정평가액이 있는 경우 감정평가액의 80% / 감정평가액이 없는 경우 실거래가의 90%의 80% |
1. 차입가능 금액 1) A씨 토지 + 건물을 통해 차입가능 금액 5,789,793,500 × 0.8 ≒ 4,631,834,800 2) 매입자산을 통해 차입가능 금액 (1) 매매가: 12,000,000 × 341 = 4,092,000,000 (2) 차입가능액: (1) × 0.9 × 0.8 = 2,946,240,000 3) 차입가능금액: 1) + 2) = 7,578,074,800 2. 필요한 비용 1) 매입금액: 4,092,000,000 2) 공사비: 1,300,000 × 4,261 = 5,539,300,000 3) 소계: 1) + 2) = 9,631,300,000 3. 사업가능여부 분석 보유자금 고려 시 필요한 비용의 충당이 가능한 바, 토지 매입 및 개발이 가능할 것으로 분석됨. |
Ⅲ. 현금등가
▶ 현금등가액
낙찰가액(매입가): 21억 / 대출가능금액: 14억 대출조건: 연 7%, 5년 만기 일시상환조건 / 시장이자율: 10% |
1. 현금지불액 21억 – 14억 = 7억 2. 저당지불액 현가 1) 이자 14억 × 0.07 × PVAF(10%, 5) = 371,497,000 2) 원금상환 14억 × 1 / 1.15 = 869,290,000 3) 합: 1,240,787,000 3. 현금등가액 7억 + 1,240,787,000 = 1,940,787,000 |
Ⅳ. 매입타당성 여부(금융 조건을 고려한)
1. 매입타당성 여부
대상부동산의 시장가치보다 매수제안가격 및 저당대출조건을 감안한 현금등가액이 낮아 매입타당성이 있음
2. 이유
저당대출이자율이 시장이자율보다 낮아 매수제안가격에 근거한 현금등가액이 대상부동산 가치보다 낮아 매입타당성이 있는 것으로 판단됨
▶ 간이 타당성 분석
A의 NOI: 1,300,455,000 / B의 NOI: 1,560,546,000 / C의 NOI: 1,317,794,000 시장할인율: 6% / DCR: 1.67 / 세전요구수익률: 9% / 시장평균이자율: 7% 대출조건: 만기 20년, 원리금균등상환, 대출비율은 60% 실제 개발비용: A – 13,964,000,000 / B – 15,766,000,000 / C – 14,267,000,000 / 투자가용자금: 160억 |
1. 투입 가능한 총 개발비용 1) A (1) 최대 지분투자금액 1,300,455,000 × (1 – 1 ÷ 1.67) ≠ = 5,797,105,000 (2) 저당대출가능액 1,560,546,000 ÷ 1.67 ÷ MC(7%, 20) = 8,249,724,000 2) B (1) 최대 지분투자금액 1,560,546,000 × (1 – 1 ÷ 1.67) ÷ 0.09 = 6,956,526,000 (2) 저당대출가능액 1,560,546,000 ÷ 1.67 ÷ MC(7%, 20) = 9,899,699,000 (3) 총 개발비용: 16,856,000,000 3) C (1) 최대 지분투자금액 1,317,794,000 × (1 – 1 ÷ 1.67) ÷ 0.09 = 5,874,398,000 (2) 저당대출가능액 1,317,794,000 ÷ 1.67 ÷ MC(7%, 20) = 8,359,718,000 (3) 총 개발비용: 14,234,000,000 2. 투자대상 선택 1) 투자안의 성격 가용자금 한계 상 상호배타적 투자안임. 2) 투자대상 선택 투입가능한 개발비용이 실제 개발비용보다 큰 A, B가 투자타당성이 있으나, 가용자금을 고려하여 그 차이가 큰 B만을 선택함. |