구분소유권은 매우 매우 중요하다. 실무 문제를 풀면 몇차례 위기가 오는데, 첫번째는 화폐의 시간가치이고, 두번째는 DCF법이고, 세번째를 뽑자면 바로 구분소유권 파트라고 생각한다. 화폐의 시간가치는 사실 별 거 없다. 어렵지 않다. DCF법은 시간이 필요하다. 같은 유형의 문제를 많이 풀어봐야 한다. 구분소유권도 마찬가지다. 많이 풀어봐야 한다. 구분소유권도 DCF법과 마찬가지로 시간이 많이 걸린다. 일단 답안지에 적어야 할 게 많다. 이럴 경우, 사실 방법이 없다. 많이 풀어서 익숙해져 시간을 단축하는 방법말고는 사실 별다른 방법이 없다. 한번에 되는 건 없다. 그냥 하자. 그 전에 감칙을 보고 시작하자.
<구분소유권 예시 목차>
Ⅰ. 감정평가개요 (구분소유권)
Ⅱ. 거래사례비교법
배분법에 의한 토지가격 산정:
(사례가격 × 토지가격구성비 ÷ 대지권) × 사 × 시 × 지 × 개
1. 거래사례의 선정
구조, 신축시점 등이 유사한 상태면 보통 아파트 > 다세대, 집합건물의 여러 호수가 동시에 거래된 경우 사례선정하지 않음.
2. 시점수정치
● 구분건물 거사비 시점수정치
| 주거용 | 공동주택 | 유형별 매매가격지수 |
| 오피스텔 | 아파트 가격지수 | |
| 비주거용 | 구분상가, 업무시설 등 | 자본수익률 |
3. 지역 및 개별요인 비교치
▶ 구분소유권 개별요인비교치
| 단지외부 | 단지내부 | 개별 | 기타 | |
| 주거 | 편의성, 접근성, 자연환경 | 총세대수, 건물구조, 사용승인일, 잔가율 등 | 층별, 향별, 위치별, 대지권, 전용률 | 기타 요인 |
| 상업 | 유동성, 배후지, 접근성, 편의성, 상가성숙도 | 공실률, 임대료수준, 건물구조, 잔가율 등 | 층별, 위치별, 주출입구, 전용률, 대지권 | |
| 업무 | 접근성, 편의성, 종사자 | 건물상태, 노후도, 주차, 임대료, 잔가율 등 | 층별, 위치별, 대지권, 주출입구 | |
| 공업 | 외부진출 용이성, 편리성, 접근성 | 건물상태, 승강기 편의성, 주차, 잔가율 등 | 층별, 위치별, 대지권 |
4. 비준가액
Ⅲ. 원가법
1. 전체 토지, 건물가치 (1동 전체가치)
2. 층별, 위치별 효용비율(배분율)
1) 층별 효용비율
▶ 층별효용지수 예시
비준가액 산정 후 층별효용지수를 적용하여 감정평가액 산정
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적산가액 산정 후 층별효용지수를 적용하여 감정평가액 산정 적산가액: 51,525,360,000
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▶ 대지권 관련
| 대지권 | 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리 |
| 적정성 검토 | 가호 전유면적: 445.85㎡, 나호 전유면적: 445.85㎡ 대지 면적: 486.9㎡, 대지권면적: 243.45㎡ → 대지권지분(243.45/486.9 = 50%)과 전유면적 비율(445.85/891.7 = 50%)이 일치하므로 적정한 대지권 수준임 |
| 대지권이 없는 구분건물 | ① 대지권 포함한 감정평가액 산정 ② 토지ㆍ건물의 가격 구성비 산정 ③ 대지권 포함 감정평가액 × 건물 가격 구성비 |
2) 호별 효용비율
3. 적산가액
Ⅳ. 수익환원법
1. 순수익
2. 수익가액
Ⅴ. 감정평가액 결정
▶ 시산가액검토 예시
| 감정평가방법 기준 | 감칙 제16조에 따라 구분건물로서 대지권을 포함하여 거래사례비교법으로 평가하며 감칙 제12조에 따라 다른 방법으로 그 합리성을 검토한다. | |
| 평가방법별 검토 | 비교 | 시장성을 반영하여 시장 내 지지도가 크고 거래당사자ㆍ시장의 행태를 충분히 반영한 가격이다. |
| 원가 | ▷구분건물의 거래관행을 잘 반영하지 못하며 일체적 효용 반영에 미흡하다. ▷시장성숙에 따른 가치 상승분을 제대로 반영하지 못한다. | |
| 수익 | ▷수익성부동산에 적용하기 좋은 방법이나 본건의 경우 매출내역의 집계가 어려운 점, 공용부분의 비용부담 등 사정개입 가능한 점에서 신뢰성이 떨어질 수 있다. ▷수익가치는 특정 업종의 임대료로서 성숙한 상권의 임대료와는 괴리 되며, 환원율 역시 공급자 중심의 수익률 기준으로서 한계가 있다. | |
| 감정평가액 결정 | 따라서 가격자료의 적정성ㆍ양ㆍ질 및 증거력, 대상물건의 성격 및 감정평가 목적, 기준가치 등을 종합 고려하되 해당 감정평가는 일반거래 목 적으로 시장행태(일체거래관행), 시장 증거력 등을 고려할 필요가 있는 바, 감칙 제12조③에 따라 주된 방법에 의한 시산 가액을 기준하고 다른 방식에 의한 시산가액을 참작하여 ~로 결정한다. | |