기본 중에 기본. 공시지가기준법. 실무는 일단 계산식을 이해하고, 이해가 되든 안되는 암기하고, 암기한 계산식에 거기에 맞는 자료 찾아서 끼워맞춰 답안 작성하는 것이다. 내가 한 말은 아니고, 실무 강사님이 한 말인데, 전적으로 동의한다. 목차를 백퍼센트 암기해서 암기한 목차에 끼워맞춘다는 것은 아니지만, 그래도 실무는 기본적인 틀이 있다. 그래서 계산식이 암기가 되어 있지 않으면 역설적으로 목차가 안나온다. 계산식이 암기가 되어 있으면, 자료를 보면서 어느 목차에 가져다가 써야겠다는 계산이 선다. 계산이 서야 실무가 된다. 결국 시험은 100분안에 100점을 작성해야 하기 때문이다. 그래서 이게 핵심이다. 이해고 나발이고, 암기다. 법조문을 보면, 계산식이 나온다. 법조문이 기본이다. 그래서 감칙이 바이블이다.
공시지가기준법
Ⅰ. 감정평가개요
1. 평가목적
2. 기준시점 (감칙 9②)
감칙 9② 가격조사완료일 / 의뢰인 제시 시점(가격조사 가능한 시점)
3. 기준가치 (시장가치, 감칙 5①)
Ⅱ. 비교표준지 선정
인근지역, 용도지역, 이용상황, 주위환경
○ 선정기준: 인근지역에 있는 표준지 중 대상과 용도지역, 이용상황, 주위환경 등이 같거나 비슷한 표준지 (감칙 14조)
○ 유의사항: 비교표준지는 대상의 이용상황에 한정하면 오류발생, 비교표준지 선정 시 이용상황의 동일성은 토지의 최유효이용 관점에서 보아야 함. 단순히 건물의 이용현황을 이유로 판단해서는 안 되며, 인근지역 판단과정에서 용도지대, 주위환경 등을 종합적으로 고려하여 판단.
Ⅲ. 시점수정치
비교표준지가 소재하는 용도지역 기준
Ⅳ. 지역 및 개별요인 비교
○ 용도지역별 개별요인비교치
| 상업 | 가로, 접근, 환경, 획지, 행정, 기타 |
| 주택 | 가로, 접근, 환경, 획지, 행정, 기타 |
| 공업 | 가로, 접근, 환경, 획지, 행정, 기타 |
| 농경 | 접근, 자연, 획지, 행정, 기타 |
| 임야 | 접근, 자연, 행정, 기타 |
| 후보지 | 접근, 환경, 획지, 택지조성, 행정, 기타 |
○ 개별요인비교치
| 조건 | 항목 |
| 가로 | 가로 폭, 구조, 계통 및 연속성 |
| 접근 | 접근성, 교통시설과의 편의성 |
| 환경 | 인근토지 이용상황, 지목, 지반, 지질, 일조, 지세 |
| 획지 | 면적, 접면, 경사, 각지, 너비, 형상, 고저, 방위 |
| 행정 | 용도지역, 지구, 구역, 용적제한, 고도제한, 규제정도 |
| 자연 | 일조, 토양, 토질, 관개, 배수, 재해의 위험성 |
| 택지조성 | 택지조성의 난이도, 필요 정도, 유효이용도 |
| 기타 | 장래의 동향, 기타 |
Ⅴ. 그 밖의 요인 보정치 결정
1. 평가선례(거래사례) 선정
2. 격차율 분석
3. 그 밖의 요인 보정치 결정
인근 지가 수 준, 거래사례에 의한 검증 등의 목차는 필요에 따라서 작성하면 됨. 그 밖의 요인 보정의 경우, ① 선례 기준 ② 표준지 기준, 두 가지 방법으로 산정할 수 있고, 대부분은 ② 표준지 기준 방식으로 산정하긴 하지만, 산정은 문제에서 주어진 대로 산정하면 됨.