건물의 거래사례비교법은 단일 주제로 출제되긴 어렵다고 본다. 하지만, 3방식 문제에서 토지가액을 구하는 과정에서 건물가액을 제할 때 작은 배점으로 출제될 가능성은 있다. 일괄거래사례비교법 또한 단일 주제로 출제되긴 어렵다고 생각하지만, 3방식에서 비준가액을 구할 때 출제될 수 있다. 하지만, 이 두가지 논점은 기본 중에 기본이다. 감칙을 보고 시작하자.
INDEX
□ 거래사례비교법(건물)
Ⅰ. 감정평가개요
Ⅱ. 거래사례의 선택
건물의 구조, 용도, 규모, 사용승인시점(연식) 등이 유사한 것
Ⅲ. 거래사례의 건물가격
- 정상거래가격
- 거래사례의 토지가치: 거래시점 당시의 토지가격
- 거래사례의 건물가격: 정상거래가격 – 거래사례의 토지가치
Ⅳ. 건물의 비준가액
| ▶ 건물 3방식의 전제조건 |
| 1. 사례 용도지역 차이 → 본 건에 적용× 2. 1.요건은 충족되나 지역요인 분석이 불가한 다수의 사례가 존재 → 본 건에 적용× 3. 쓸데없는 자료가 많을 경우 → 토지에 사용× 4. “본 건과 사례는 건물의 유사성이 크다”라고 언급이 있는 경우. 즉, 사례건물이 대상 건물과 유사 단, 토지 + 건물 사례는 토지사례로 활용 |
| ▶ 내용연수 초과한 건물 |
| 사례를 통해 인근지역의 건물 경제적 내용연수는 9 ~ 11년으로 파악 / 대상의 경과연수는 14년 / 철거비: @15,000 / 건물: 1,326.54㎡ / 토지: 768,490,000(나지상정) |
1. 대상의 경제적 내용연수 결정 2. 건물가격 3. 부동산 가격 |
□ 일괄거래사례비교법(토지, 건물)
<토지, 건물의 비교방법>
Ⅰ. 정상거래가격
Ⅱ. 토지, 건물의 가격구성비율(거래시점)
- 토지가격구성비율
- 건물가격구성비율
Ⅲ. 요인비교치
- 토지요인비교치
- 건물요인비교치
Ⅳ. 일체 비준가액
거래가격(원/㎡) × 사정보정 × 시점수정(자본수익률) × (토지가격구성비 × 토지요인비교치 + 건물가격구성비 × 건물요인비교치) × 일체품등비교
≒ 비준가액(원/㎡)
<일괄비교방법>
Ⅰ. 정상거래가격
Ⅱ. 일체 비준가액
거래가격(원/건물㎡) × 사정보정25) × 시점수정 × 지역요인보정 × 개별요인보정 ≒ 비준가액(원/건물㎡)
| ▶ 옥탑 관련 | |
| 옥탑 포함 평가 | 건물 원가법 |
| 옥탑 제외 (공부상 연면적) | 일괄 거래사례비교법 |
| ▶ 광평수 감가: 획지조건에 반영 |
| 전면부, 후면부는 용도지대 등이 상이 / 전면부와 후면부는 5:5 전면부는 노선상가지대, 후면부는 후면 상가지대 본건 토지를 인근 표준획지 규모로 전환하는 경우 20%가 도로 면적으로 전환됨 / 개별요인: 대상 – 100, 표준지 – 117 도로에 대한 감가 등은 일반감정평가이론에 근거 거래사례 노선상가지대 : @8,000,000 / 후면상가지대 : @4,800,000 |
1. 전ㆍ후면 격차 2. 표준획지전환감가 3. 광평수 감가: 1 × 2 = 0.696 |