개발부담금 산정은 개인적인 생각으로 현 시점에서 중요한 논점이라고 생각한다. 개발이익환수법에 대한 이슈와 맞물려서 개발부담금 산정 관련 논점은 잘 살펴볼 필요가 있다고 생각한다. 매우 간단한 산식이지만, 산식이 암기되어 있지 않으면, 아예 풀 수 없다. 그래서 산식 암기가 중요하다. 사실, 산식에 모든 것이 포함되어 있다. 산식에서 목차도 나오고, 산식에서 관련 논점도 뽑아낼 수 있다. 이해했으면, 암기. 이게 답이다. 우리의 바이블, 감칙을 읽고 시작하자.
<예시 목차>
Ⅰ. 감정평가개요
개발이익환수법에 의한 개시시점 및 종료시점 지가의 산정.
개별공시지가가 없는 경우로서 개시시점 및 종료시점의 지가는 감정평가액을 기준.
기부채납 부분은 면적에서 제외함.
Ⅱ. 기준시점
1. 개시시점 지가
개발이익환수법 제9조상 개발사업인가일 원칙
(예외: 인가일 이전 5년 이내 용도지역이 변경된 경우로서 그 이전 취득이면 취득일)
제9조(기준 시점) ① 부과 개시 시점은 사업시행자가 국가나 지방자치단체로부터 개발사업의 인가등을 받은 날로 한다. 다만, 다음 각 호의 경우에는 그에 해당하는 날을 부과 개시 시점으로 한다.
1. 인가등을 받기 전 5년 이내에 대통령령으로 정하는 토지 이용 계획 등이 변경된 경우로서 그 토지 이용 계획 등이 변경되기 전에 취득한 토지의 경우에는 취득일. 다만, 그 취득일부터 2년 이상이 지난 후 토지 이용 계획 등이 변경된 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 대통령령으로 정하는 날로 한다.
2. 인가등의 변경으로 부과 대상 토지의 면적이 변경된 경우에는 대통령령으로 정하는 시점
② 제1항에 따른 개발사업의 인가등을 받은 날과 취득일은 대통령령으로 정한다.
③ 부과 종료 시점은 관계 법령에 따라 국가나 지방자치단체로부터 개발사업의 준공인가 등을 받은 날로 한다. 다만, 부과 대상 토지의 전부 또는 일부가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 해당 토지에 대하여는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 날을 부과 종료 시점으로 한다.
1. 관계 법령에 따라 부과 대상 토지의 일부가 준공된 경우
2. 납부 의무자가 개발사업의 목적 용도로 사용을 시작하거나 타인에게 분양하는 등 처분하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우
3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우
④ 제3항 각 호 외의 부분 본문에 따른 개발사업의 준공인가 등을 받은 날은 대통령령으로 정한다.
2. 종료시점 지가
준공인가일
Ⅲ. 종료시점 지가
※ 해당 토지의 개별공시지가로 산정하지 않음
| 구분 | 산식 | 시점수정 | 그 밖의 요인 |
| 개별공시지가 ○ | (표준지공시지가 기준가액 + 정상지가상승분) × 면적 | 정상지가상승분 | × |
개별공시지가× 또는 매입가격기준 개시시점지가 구하는 경우로 지자체 인가 × | 감정평가액 | 용도지역 지가변동률 | ○ |
| 매입가격기준 개시시점지가 구하는 경우로 지자체 인가 ○ | 처분가액 | 정상지가 상승분 | × |
Ⅳ. 개시시점 지가
시점수정치: 공시일 ~ 개발사업인가일 또는 취득일
▶ 개시시점 지가 산정
| 구분 | 산식 | 시점수정 | 그 밖의 요인 |
| 개별공시지가 ○ | (부과대상토지의 개별공시지가 + 정상지가상승분) × 면적 | 정상지가상승분 | × |
| 개별공시지가 × | 감정평가액 | 용도지역 지가변동률 | ○ |
| 인정되는 매입가격 ○ | 매입가격 ± 정상지가상승분 | 정상지가상승분 | × |
Ⅴ. 개발부담금
[종료시점지가 – (개시시점지가 + 정상지가상승분 + 개발비용)] × 부담률
※ 정상지가상승분: 평균지가변동률과 정기예금이자율 중 높은 값
※ 부담률: 25%(GB지정 당시부터 소유한 토지: 20%)
▶ 개발비용
개발비용은 개발사업의 시행과 관련하여 지출된 다음 금액을 합하여 산출 ① 순공사비(제세공과금 포함)ㆍ조사비ㆍ설계비ㆍ일반관리비ㆍ기타경비 ② 납부의무자가 공공시설 또는 토지 등을 기부한 경우 그 가액 ③ 당해 토지의 개량비 |
▶ 개발부담금 부과기준시점
| 부과개시시점 | 사업시행자가 국가 또는 지자체로부터 개발사업의 인가 등을 받은 날 |
| 부과종료시점 | 사업시행자가 국가 또는 지자체로부터 개발사업의 준공인가 등을 받은 날 |
▶ 재건축초과이익환수제
| 재건축초과이익 | 의의 | 재건축사업으로 인하여 정상주택상승분을 초과하여 재건축조합 또는 조합원에 귀속되는 주택가액의 증가분 | |||||||
| 산식 | 종료시점 주택가액 – (개시시점 주택가액 + 정상주택가격상승분 + 개발비용) ※ 종료시점 주택가액 ① 재건축부담금 예정액 산정 시
② 종료시점 주택가액 산정 시
※ 개시시점 주택가액: 공시된 공동주택가격총액 × 정상주택가격상승분 ※ 정상주택가격상승분: 정기예금이자율 또는 평균주택가격상승률 중 높은 비율 | ||||||||
| 재건축부담금 | 의의 | 재건축초과이익 중 부과율을 적용하여 산정된 금액 | |||||||
| 산식 | 재건축초과이익 × 부과율 ※ 재건축부담금 기준시점
| ||||||||
| 의미 | 재건축부담금은 사업비에 영향을 미치고 비례율의 하락을 가져와 사업성에 영향을 미침 |
▶ 예시
| 시행인가 : 19.2.1. / 준공인가 : 19.10.1. / 500㎡ 기부채납 대상 : 5,000㎡ / 표공 : @461,000 / 개공 : @215,000 평균지가변동률 – 19.1.1.~10.1. : 1.03242 / 1.1.~2.1. : 1.00225 2.1.~10.1. : 1.03015 / 정기예금이율 : 연 8% / 분기 2% 조성공사비 등 : @91,000 |
2. 종료시점 지가 461,000 × 1.03242 × 1 × 1 × 1 = @476,000 3. 개시시점 지가 215,000 × 1.00225 = @215,000(×4,500 = 967,500,000) 4. 정상지가 상승분 1) 정상지가 상승률(19.2.1.~10.1.) (1) 지가변동률 : 1.03015 / (2) 정기예금이율 : 1.05427 (3) 결정 : 양자 중 큰 값인 1.05427로 결정 2) 정상지가 상승분 : 967,500,000 × 1.05427 = 52,506,000 5. 개발비용 91,000 × 5,000 + 215,000 × 1.05427 × 500 = 568,334,000 6. 개발부담금 [2,142,000,000 – (967,500,000 + 52,506,000 + 568,334,000)] × 0.25 = 138,415,000 |