개발법도 실무에서는 기본이다. 출제될 확률은 낮다고 생각하지만, 출제되면, 정말 기계적으로 풀어야한다. 그리고, 숫자까지 전부 맞혀야 한다. 현가 계산 확실하게 하자. 매일 매일 감칙은 기본 중의 기본이다.
INDEX
Ⅰ. 감정평가개요(개발법)
Ⅱ. 개발계획
1. 대지면적
2. 분양면적
제시된 경우에는 제시된 개발계획을 기준함
(용적률, 건폐율 및 허가용도 등 고려하여 결정)
Ⅲ. 분양수입의 현가
1. 분양수입의 총액
2. 분양수입의 현가
분양수입의 유입스케줄에 따라 현재가치
Ⅳ. 개발비용의 현가
1. 건축공사비 현가
2. 기타 비용의 현가
3. 총 개발비용의 현가
Ⅴ. 토지의 감정평가액
분양수입의 현가 – 개발비용의 현가 (총 사업면적 당 가격)
▶ 개발가액으로 적정성 검토 (예시)
① 미매입부지가 고려된 개발법에 의한 토지가액은 ~원으로 현행 미매입부지를 고려한 가액 대비 약 ~원의 토지증분이 발생.
② 따라서 현행 상태의 담보가액은 정상적으로 개발진행 시 적정성은 인정됨.
③ 다만 , 건축계획의 변경, 시장상황의 변경, 특히 분양가 수준의 시장상황 변경으로 인한 하락 내지 공실률 증가 등으로 차후 안정성을 지속적으로 검토 필요.
④ 또한 건축완료 시 발행되는 토지 증분인 바, 건축건설에 따른 리스크 관리 등이 필요함.
▶ 개발 후 부동산 면적 확정 예시
대지면적: 10,000㎡ / 용적률: 400% / 건폐율: 40% / 지하층은 대지면적의 80%, 공용면적에 포함, 지상층의 면적 비율별로 균등하게 배분 | ||||||||||||||||
1. 대지면적: 10,000 – 800 = 9,200㎡
* 각 층 계약면적: (3,680 × 10 + 7,360 × 3) ÷ 10 |
▶ 예시
| 3,000㎡ / 공공시설: 전체 토지의 40% / 조성획지당 면적: 200㎡ 상업용: 3획지(나머 지 주거용) / 기준시점: 19.8.31. 허가일: 신청일로부터 3개월 소요 / 조성완료일: 허가일 다음날로부터 공사 착수하여 2개월 소요 / 판매 완료일: 조성완료 다음날로부터 판매 착수하여 2개월 소요 / 분양대금은 판매 개시 2개월 후 계약금으로 20%, 판매 개시 3개월 후 중도금으로 30%, 판매 개시 5개월 후 잔금으로 50% 수령 / 투하자본이자율: 월 1% 공공시설부담금은 개발 허가 시 지급: 구획 당 100,000 조성비는 매 월 말 50%씩 2회에 걸쳐 지급: @5,000 판관비는 분양대금 수령 시 비율에 따라 지급: 분양가 총액의 3% 업자이윤은 분양대금 수령과 동시에 실현: 분양가 총액의 5% 상업용 획지: @925,000 / 주거용 획지: @870,000 |
1. 개발계획 2) 분양 획지 수: 1,800 ÷ 200 = 9획지(주거 6, 상업 3) 2. 분양수입의 현가 (925,000 × 3 + 870,000 × 6) × 200 = 1,599,000,000 2) 현가액 1,599,000,000 × ((0.2 / 1.017) + (0.3 / 1.018) + (0.5 / 1.0110)) = 1,465,055,000 3. 개발비용의 현가 5,000 × 3,000 × 0.5 × ((1 / 1.014) + (1 / 1.015)) = 14,343,000 2) 공공시설부담금: 100,000 × 9 ÷ 1.01³ = 874,000 3) 판매관리비: 1,465,055,000 × 0.03 = 43,952,000 4) 업자이윤: 1,465,055,000 × 0.05 = 73,253,000 5) 합계: 132,422,000 4. 시산가액 |
| 기준시점부터 2개월 내 기초작업 완료, 이후 10개월 내 착공, 이후 6개월 내 분양완료 / 기초작업: 5억 기준시점 현재 투입 건축공사비(72,864,000,000)는 착공ㆍ중간ㆍ완료 균등 투입 기타비용은 3억으로 분양완료시 발생 분양수입은 착공 4개월 후, 건축공사 완료, 분양완료시 균등 발생 이자율: 3.6% / 판매 ㆍ업무시설 수입: 63,757,000,000 투하자본수익률: 12% / 오피스텔: 호당 117,000,000(736호) |
1. 분양수입현가 (63,757,000,000 + 117,000,000 × 736) ÷ 3 × ( 1 / 1.06 + 1 / 1.12 + 1 / 1.18) = 134,068,000,000 2. 개발비용현가 500,000,000 + 72,864,000,000 ÷ 3 × (1 / 1.02 + 1 / 1.07 + 1 / 1.12) + 3억 / 1.18 = 68,951,000,000 3. 토지가치 “1” – “2” = 65,117,000,000 |