원가법에서 감가수정의 방법에 대한 논점이 출제되었다. 기본적인 논점이다. 발생감가의 개념이 이 문제에서는 핵심을 보인다. 이런 논점은 언제나 출제될 수 있는 논점이다. (참고로, 2024년 35회 1번 문제로 원가법이 출제되었다.) 기본적인 논점에다가 소물음에 약간 변형된 논점을 한 두개 쯤 끼워서 출제하는 패턴인데, 과거와 현재를 비교해보면, 사실 출제 패턴은 거의 대동소이하다. 관련 논점을 감정평가 실무기준을 통해 확인하고 시작하자.
【문제 2】 복성식평가법에 관하여 다음 사항을 설명하시오. (20점)
물음 1) 다음 공식의 차이점
물음 2) 발생감가의 의의와 구하는 방법
물음 3) 회복불가능한 기능적 감가의 감가액을 구하는 방법
물음 4) 중고주택의 감정평가상 현실적 모순점
<예시 목차>
- Ⅰ. 원가법 개념
- Ⅱ. (물음 1) 공식의 차이점
- Ⅲ. (물음 2) 발생감가의 의의와 구하는 방법
- Ⅳ. (물음 3) 회복불가능한 기능적 감가의 감가액을 구하는 방법
- Ⅴ. (물음 4) 중고주택의 감정평가상 현실적 모순점
Ⅰ. 원가법 개념
원가법이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 적산가액을 산정하는 방법으로서 감가수정은 대상물건에 대한 감액해야 할 요인이 있는 경우에 이를 공제하여 기준시점에 대상물건의 가액을 적정화하는 작업이다. 현재 「감정평가 실무기준」은 감가수정을 할 때에는 경제적 내용연수를 기준으로 한 정액법, 정률법 또는 상환기금법 중에서 대상물건에 가장 적합한 방법을 적용하여야 한다고 규정한다. 또한 물리적 · 기능적 · 경제적 감가요인을 고려하여 관찰감가 등으로 조정하거나 다른 방법에 따라 감가수정할 수 있다고 규정하여 대상물건의 개별성에 따라 가장 적절한 방법을 적용하여 적산가액을 도출할 수 있다.
Ⅱ. (물음 1) 공식의 차이점
1. 내용연수법으로서 정액법: 가
내용연수법은 대상 물건의 내용연수를 바탕으로 감가수정을 하는 방법인 정액법, 정률법, 상환기금법이 있다. (가)는 대상물건의 감가총액을 단순히 경제적 내용연수로 평분하여 매년의 감가액으로 하는 정액법을 말한다. 감가수정액이 경과연수에 정비례하여 증가하므로 직선법이라고도 하며 건물이나 구축물 평가에 유용한 방법이다.
2. 유효연수법과 미래수명법: 나, 다
신축 후 추가투자, 보수관리, 리모델링 등과 같은 건물의 변동사항, 즉 감가의 개별성을 반영하기 위해 감정평가사가 객관적으로 판단하여 내용연수를 조정하게 된다. (나) 유효연수법은 대상부동산에 대한 유효연수를 기준으로 하여 감가수정을 하는 방법으로 전내용연수는 고정하고 경제적 잔존내용수명에 따라 경과연수를 조정하는 방법이다. (다) 미래연수법의 경우 잔존 경제적 수명을 보다 더 정확하게 알 수 있을 때 잔존 경제적 수명에서 건물의 경과연수를 더하여 전체수명을 조정하는 방법이다.
Ⅲ. (물음 2) 발생감가의 의의와 구하는 방법
1. 발생감가의 의의
발생감가란 대상물건의 물리적 상태변화에 따른 감가, 기능적 효용변화에 따른 감가, 인근지역의 경제적 상태, 주위환경, 시장상황 등 대상물건의 가치에 영향을 미치는 경제적 요소들의 변화에 따른 감가발생에 따른 가치하락분을 말한다.
2. 구하는 방법
감가액을 구하는 방법에는 경제적 내용연수를 기준으로 한 정액법, 정률법 또는 상환기금법 중에서 대상물건에 가장 적합한 방법을 적용하여야 한다. 감가수정이 적절하지 아니한 경우에는 물리적 · 기능적 · 경제적 감가요인을 고려하여 관찰감가 등으로 조정하거나 다른 방법에 따라 감가수정할 수 있다.
Ⅳ. (물음 3) 회복불가능한 기능적 감가의 감가액을 구하는 방법
1. 회복불가능한 기능적 감가의 의의
기능적 감가란 대상물건의 기능적 효용 변화에 따른 감가요인을 말한다. 부동산 사용자의 관리나 건설 당시의 설계와 같은 인위적인 요소가 많이 작용하는 것으로 형식의 구식화, 설비의 부족, 설계의 불량, 능률의 저하, 기타 기능적인 하자 등이 있다. 대상부동산의 기능적 하자는 치유가능여부에 따라 회복가능과 회복불가능으로 구분된다. 회복불가능한 기능적 감가의 경우 물리적 · 기술적으로 치유가 불가능하거나 경제적으로 치유비용보다 치유 후의 수익이 더 작아 경제적 합리성이 없는 경우를 말한다.
2. 구하는 방법
결핍으로 인한 기능적 감가액은 기존항목의 비용에서 기부과된 감가상각액을 차감하고 가치손실액 또는 추가비용환원액을 합산한 후 신축 시 설치비용을 차감하여 구한다. 과소의 경우 기존 항목의 비용과 기부과된 감가액을 차감하는 것은 제외한다. 과잉의 경우 기존 항목의 비용에서 기부과된 감가상각액을 차감하고 가치손실액 또는 추가비용환원액을 합산하여 구한다.
Ⅴ. (물음 4) 중고주택의 감정평가상 현실적 모순점
1. 현실적 거래관행과 차이
복합부동산의 경우 「감정평가에 관한 규칙」 제7조 제1항에 따라 토지평가액과 건물평가액을 합산하여 결정한다. 그러나 현실에서 복합부동산 거래시 10년 ~ 15년 지난 중고주택의 경우 건물가격을 별도로 고려하지 않고 토지가격을 중심으로 거래된다. 따라서 「감정평가에 관한 규칙」 제15조에 근거한 건물의 평가액은 시장에서 거래가격과 차이가 날 수 있다는 현실적 모순점이 있다.
2. 감가수정방법의 적절성
건물의 감정평가 시 대상물건의 개별성을 고려한 다양한 방법의 접근이 필요하나 현실에서는 내용연수법 중 정액법을 적용, 일률적인 방법이 적용된다. 내용연수법 적용은 대상물건의 개별성 반영에는 한계가 있으므로 관찰감가법이나 분해법 등 다른 방법에 따라 조정 · 보완할 필요성이 있다.