시장가치와 적정가격의 개념을 비교하는 문제다. 나올만한 문제가 나왔다고 볼 수 있다. 다만, 1995년에는 시장가치 대신 정상가격이라는 용어가 사용되었다. 여기서는 정상가격을 시장가치로 변경하여 작성하였다. 비슷한 논점의 문제가 계속해서 출제되고 있다. 이제는 ‘시가’가 남았다. 관련 문제는 정리해 둘 필요가 있다고 생각한다. 감정평가 실무기준을 읽고 시작하자.
【문제 2】 시장가치와 지가공시법상 규정한 적정가격의 개념을 비교하여 논하시오. (30점)
* 원래 문제 문구: 정상가격과 지가공시법상 규정한 적정가격의 개념을 비교하여 논하시오.
<예시 목차>
Ⅰ. 서론
「감정평가에 관한 규칙」은 시장가치기준 원칙을 규정한다. 그러나 「부동산 가격공시에 관한 법률」은 부동산의 적정가격을 공시하고 있어 시장가치기준 원칙과 비교하여 이론적 · 실무적 혼란이 발생하게 된다. 적정가격은 연혁적으로나 법이론적으로 시장원리에 의한 시장가치여야 하지만 이와 별개로 정책적 기능을 수행하고 있다는 점 또한 무시할 수 없으므로 더욱 신중하게 검토되어야 한다. 따라서 적정가격은 그 성격상 시장성을 지향하나 그 정책적인 성격을 동시에 추구하는 공적지가로 보는 것이 법해석상 자연스럽다고 볼 수 있으며, 「부동산 가격공시에 관한 법률」상 적정가격을 정책가격으로 볼 수 있다면 그 밖의 요인 보정을 통한 현실화 과정이 필요하게 된다.
Ⅱ. 시장가치와 적정가격의 개념
1. 시장가치
1) 시장가치의 의의
시장가치란 토지등이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 말한다.
2) 시장가치의 성격
시장가치는 부동산시장을 합리적이고 경쟁적으로 가정하고 수요와 공급의 원칙하에 가장 성립될 가능성이 높다고 인정되는 가격으로써 시장요구에 가장 부합하는 가치이다. 특히 최근 개정된 시장가치는 “성립될 가능성이 높다”라는 개념에 통계학적 확률가격을 도입하였고, 이는 최빈매매가능가격으로써 실증적인 가치로 설명할 수 있다.
2. 적정가격
1) 적정가격의 의의
적정가격이란 해당 토지, 주택 및 비주거용 부동산에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다.
2) 적정가격의 성격
「부동산 가격공시에 관한 법률」은 적정가격 공시에 관한 기본적인 사항을 규정하고 있다. 중앙부동산가격공시위원회의 심의, 의견청취, 검증 등 법정절차에 따라 조사 · 평가되므로 법정가격의 성격을 가진다. 또한 공익사업이나 개발이익 환수 및 과세 등 다양한 행정목적에 이용되므로 부동산의 사회성과 공공성을 실현하기 위한 정책가격 성격을 갖는다.
Ⅲ. 시장가치와 적정가격의 비교
1. 양자의 공통점
1) 시장성 지향
시장가치는 최빈매매가격으로 실증적이고 시장성을 지향하는 개념이다. 적정가격 역시 통상적인 시장과 정상적인 거래를 강조하며 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격으로써 시장성을 반영하고 있다. 따라서 양자는 개념상 시장성을 지향하는 것은 동일하다.
2) 동일한 가치전제와 평가방법
동일한 부동산의 평가결과가 달라지려면, 가치전제가 달라야 하며 적용되는 평가방법이 달라야 한다. 가치전제란 대상부동산을 평가해야 하는 상황이다. 그러나 시장가치와 적정가격은 서로 동일한 가치전제를 가지고 있으며, 서로 다른 평가방법을 규정하고 있지 않다. 따라서 시장가치와 적정가격은 동일한 개념을 법적 관행상 달리 부르고 있는 것에 지나지 않다고 볼 수 있다.
3) 부동산시장의 효율성 · 형평성 증진
시장가치는 감정평가제도에서 국민의 재산권을 보호하고 국가경제 발전에 기여함을 목적으로 한다. 적정가격은 부동산가격공시제도에서 부동산의 적정한 가격형성과 각종 조세 · 부담금 등의 형평성을 도모하고 국민경제의 발전에 이바지함을 목적으로 한다. 따라서 양자는 국가경제발전을 목적으로 부동산시장에서의 효율성과 형평성을 증진하는데 중요한 역할을 하는 점이 동일하다.
2. 양자의 차이점
1) 개념요소
시장가치와 적정가격은 시장성을 지향하는 것은 동일하다. 적정가격 정의에서 “통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우”를 출품기간의 합리성, 거래의 자연성, 당사자의 정통성이라는 해석이 가능한지 문제가 된다. 통상적인 시장과 정상적인 거래를 강조하여 시장성을 반영하여 양자의 괴리를 극복하고자 하는 의도를 담고 있으나 엄격하게 비교할 때 시장가치의 개념요소 측면에서 차이가 있다.
2) 가치의 성격
시장가치는 거래사례를 중심으로 시장에서 행동하는 “주체의 행태에 초점”이 있는 반면 적정가격은 그것보다 “시장에서 거래가 없더라도 거래가 이루어지는 경우”를 상정하라는 뜻이 포함되어 있다는 점에서 상이할 수 있다. 또한 시장가치의 경우 현재 실거래가신고제도 등 다양한 부동산정보를 기반으로 현실의 가격으로서의 성격을 갖지만 적정가격은 당위적 가격을 갖는다.
3. 그 밖의 요인 보정의 필요성
적정가격을 기준으로 한 평가결과가 토지의 객관적 가치를 나타내는 시장가치로 인정되면 바람직하지만, 그 결과가 시장가치로 인정되지 아니하면 다른 유사 물건의 거래사례나 보상선례, 수익사례 등을 참작하여 시장가치를 산정할 수밖에 없는 것이다. 즉 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교 외에 대상토지 가치에 영향을 미치는 요인인 그 밖의 요인 보정에 의해 이러한 격차를 보완할 필요성이 제기되는 것이다.
Ⅳ. 결론
이 두 법령에서 규정하는 시장가치와 적정가격 개념은 동일한 가치전제, 즉 시장가치를 기초로 하고 있음은 명백하다. 용어 정의상의 차이는 그 동안의 법적 관행상 행정목적에 따라 다르게 부르고 있을 뿐, 그 어떤 조항에도 각기 다른 평가방법이나 가치전제를 규정하고 있지 않기 때문이다. 원래 토지는 개별성이라는 부동산의 특성이 있고, 평가목적에 따라 평가방법이나 근거 법령이 다르기 때문에 공시지가에 의한 평가의 일원화에는 한계가 있을 수밖에 없다. 그러므로 표준지공시지가에 의하여 산정된 지가라 하더라도, 특정 정책목적을 달성하기 위하여 탄력적으로 적용하는 것을 허용하고 있는 것이고 이론적 · 실무적으로 그 밖의 요인 보정이 필요하게 된다.