부동산가격형성요인을 설명하라는 기본적인 개념을 묻는 문제가 출제되었다. 2회라는 것을 감안했을 때 나올 문제가 나왔다고 본다. 부동산가격형성요인과 부동산가격발생요인의 개념 및 내용은 이 문제로 간단하게 정리하면 된다고 본다. 감정평가 실무기준을 읽고 시작하자.
【문제 2】 부동산가격의 형성원리를 설명하라. (30점)
<예시 목차>
Ⅰ. 서설
부동산의 가격은 일반재화와 마찬가지로 수요와 공급에 의해 가격이 결정된다. 다만 부동산의 특성상 수요측면의 효용과 유효수요, 공급측면의 상대적 희소성은 가격형성요인인 일반요인, 지역요인, 개별요인에 의해 부단히 변동한다. 또한 부동산은 효용의 대체성에 따라 지역적으로 시장이 형성되는 바 이는 지역 내 동질적인 부동산의 효용상황에서 수요와 공급이 이루어지고 지역의 가격수준이 결정됨을 의미한다. 일반재화는 시장에서 형성되는 가격수준을 개별 재화가 따르게 되지만 부동산은 개별성의 특성상 시장의 가격수준과 달리 형성되는 수가 많다. 그러므로 부동산가격의 결정은 수요공급에 의한 가격 결정 이외에도 부동산만이 갖는 부동산 가격형성원리는 중요한 이론적 근거로써 의미가 있다.
Ⅱ. 부동산가격발생요인과 부동산가격형성요인
1. 부동산가격발생요인
부동산의 가격은 효용, 상대적 희소성, 유효수요의 가격발생 요인의 상호결합에 의하여 발생한다. 이러한 가격발생의 3요인은 부동산이 경제재화이면서 부동산만의 특성을 가지는 재화이기 때문에 발생하게 된다. 효용, 상대적 희소성, 유효수요의 세 가지 가격발생요인들에 의하여 부동산 가격이 생성되고 이들 3요인의 상호작용의 결과로 가격균형점에 도달하기까지 조정을 거듭하게 된다.
2. 부동산가격형성요인
부동산 가격은 부동산의 효용, 상대적 희소성, 유효수요 등 가격발생요인들의 상호결합에 의하여 형성된다. 부동산가격형성요인이란 바로 가격발생요인에 영향을 주는 제 요인인 일반요인, 지역요인, 개별요인을 가리킨다. 부동산감정평가를 할 때는 부동산의 가격형성요인을 시장참가자의 관점에서 명확히 파악하고 또 그 추이와 동향 및 제 요인간의 상호관계를 충분히 분석하여 가격발생요인에 미치는 영향을 판정해야 한다.
Ⅲ. 부동산가격의 형성원리
1. 부동산가격의 형성원리 의의
부동산가치(가격)의 형성원리란 부동산의 가치가 효용, 상대적 희소성, 유효수요의 가격발생요인에 의해 생성되고 가격형성요인의 영향을 받아 형성되는 과정에서 부동산의 지역성에 따라 지역요인의 영향을 받아 그 지역의 대체적인 가격수준이 형성되고, 개별성에 따라 개별요인의 영향을 받아 구체적인 가격으로 개별화 · 구체화되어 가는 과정을 말한다.
2. 부동산가격의 지역성과 가격수준의 형성
1) 지역성
부동산은 다른 부동산과 어떤 지역을 형성하면서 그 지역 내 다른 부동산과 상호 · 의존 · 보완 · 협동 또는 대체 · 경쟁의 관계를 통하여 사회적 · 경제적 · 행정적 위치가 결정되는바 이를 지역성이라고 한다. 지역성은 부동산이 속한 지역을 파악해야만 개별적인 상대적 위치가 파악되는 논리적 근거를 제시하여 지역분석이라는 단계를 필요로 하게 된다.
2) 지역분석
지역분석이란 부동산이 속한 지역을 파악하고 그 지역 내 부동산의 가격형성에 전반적인 영향을 미치는 지역요인 분석을 통해 당해 지역의 지역특성의 현실과 장래 동향을 명확히 하여 그 지역 내 부동산에 대한 전반적인 위치, 표준적 사용과 가격수준을 판정하는 것을 말한다.
3) 표준적사용과 가격수준의 형성
지역분석의 결과로 인근지역에 속한 개개의 부동산의 최유효이용의 집약적 · 평균적 이용방법인 표준적 사용과 개개의 부동산의 가격이 아닌 지역 내의 부동산의 평균가격으로서 지역 간 격차인 가격수준을 분석할 수 있다. 부동산의 개별적 · 구체적 가격은 부동산이 속한 지역의 가격수준 내에서 형성되므로 중요성이 있다.
3. 부동산의 개별성과 개별가격의 형성
1) 개별성
부동산이 구체적 가격을 갖게 되는 이유는 부동산의 개별성이라는 특성 때문이다. 부동산의 개별성이란 서로 동질적인 부동산이 시장에서 거래되지 않고 개별적으로 부동산의 유통이 일어난다는 것을 말한다. 다만 개별성은 지역의 표준적 사용과 가격수준을 전제하에 최유효이용이 결정되게 된다.
2) 개별분석
개별분석이란 대상부동산의 개별요인을 분석하여 최유효이용을 판정하는 작업을 말한다. 즉 대상 부동산에 영향을 미치는 가격형성요인으로서 부동산의 개별적 특성을 반영하여 부동산 가격을 개별화 구체화시키는 요인에 대한 분석을 필요로 하게 된다.
3) 부동산가격의 개별화 · 구체화
부동산의 표준적 사용과 가격수준은 개개의 부동산의 개별요인과 결합하여 최유효이용을 결정하게 되고 이에 의해 가격수준은 개별화 구체화되어 가격이 형성된다. 즉 개별분석에서 분석된 최유효이용을 전제로 원가방식, 수익방식, 비교방식을 적용하여 도출하고 시산가액 조정이라는 비판적 단계를 거쳐 개별부동산의 가격으로 파악된다. 이러한 일련의 단계를 부동산가격의 개별화 · 구체화단계라고 할 수 있다.
Ⅳ. 결어
부동산 가격형성과정은 일반재화와는 가격형성과정이 다르고 복잡 · 다양한 제 요인에 의해 형성되고 변동하므로 일반인이 부동산가격을 결정하기란 어려운 일이다. 따라서 전문인에 의한 가격판정이 필요하게 되고 감정평가사는 감정평가이론의 전반적 지식을 토대로 전문성을 발휘해야 할 것이다.